Le recouvrement des charges de copropriété.

Si son attractivité est indéniable, notamment depuis les aménagements issus de la loi ELAN et de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, son champ d’application demeure strictement limité et soumis à des conditions de recevabilité particulièrement rigoureuses.

1. Le périmètre strict du droit d’agir du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 uniquement pour obtenir le paiement :

• des provisions exigibles dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la loi de 1965 ;
• des provisions non encore échues, mais devenues exigibles par l’effet de la défaillance du copropriétaire ;
• des arriérés de charges afférents à des exercices antérieurs, à la condition expresse que les comptes aient été approuvés par l’assemblée générale.

En revanche, le syndicat est irrecevable à agir, sur ce fondement procédural spécifique, en paiement de sommes relatives à des exercices précédents dont les comptes n’ont pas encore été approuvés. Dans cette hypothèse, la créance, bien que potentiellement fondée sur le fond, n’est pas éligible à la procédure de l’article 19-2, laquelle ne saurait être détournée pour pallier une absence d’approbation des comptes.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 20 novembre 2025 (FS-B, n°23-23.315) vient opportunément rappeler cette frontière, dont le non-respect emporte irrecevabilité de l’action, indépendamment de toute discussion sur le bien-fondé des sommes réclamées.

2. Une actualité jurisprudentielle particulièrement dense.

L’importance pratique de cette question est illustrée par l’abondance de la jurisprudence récente : une vingtaine d’arrêts de cours d’appel rendus entre septembre et novembre 2025 ont eu à connaître de la mise en œuvre de l’article 19-2. Cette concentration contentieuse témoigne des difficultés persistantes rencontrées par les syndicats et les syndics dans l’application correcte de ce texte.

L’arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2025 s’inscrit ainsi comme le point d’orgue de ce mouvement jurisprudentiel, en rappelant avec force que l’article 19-2 constitue une exception procédurale, qui doit être interprétée strictement.

3. La mise en demeure : une étape « pivot » impérative.

La mise en œuvre de la procédure de l’article 19-2 repose sur une étape préalable déterminante : la mise en demeure du copropriétaire défaillant, restée infructueuse.

Les juridictions du fond rappellent de manière constante que cette mise en demeure constitue une condition de recevabilité de l’action (CA Aix-en-Provence, 11 sept. 2025, n°24/09596). Elle doit, à peine d’irrecevabilité, indiquer avec précision la nature et le montant des sommes réclamées.

Cette exigence a été consacrée par un avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 (n°24-70.007), lequel précise que l’insuffisance ou l’imprécision de la mise en demeure prive le syndicat de son droit d’agir sur le fondement de l’article 19-2. Cet avis, de nature interprétative et non créatrice de droit, est immédiatement applicable aux instances en cours, comme l’a jugé la cour d’appel de Grenoble (1ᵉʳ juill. 2025, n°24/03343).

La sanction est sévère mais constante : une mise en demeure irrégulière entraîne l’irrecevabilité de la demande, pour défaut du droit d’agir (CA Paris, 11 sept. 2024, n°24/19294 ; CA Aix-en-Provence, 2 juill. 2025, n°24/07435 ; CA Grenoble, 8 juill. 2025, n°23/03580).

Enfin, la jurisprudence est tout aussi claire sur un point fréquemment débattu : l’assignation ne peut suppléer la mise en demeure et ne saurait valoir mise en demeure au sens de l’article 19-2 (CA Paris, 22 oct. 2025, n°24/12519).

Il résulte de cette construction jurisprudentielle désormais bien établie que l’article 19-2, loin d’être un outil de recouvrement automatique, impose au syndicat des copropriétaires et à son syndic une discipline procédurale stricte, tant dans la détermination des sommes réclamées que dans la chronologie des actes accomplis.

Toute approximation expose le syndicat à une irrecevabilité radicale, indépendamment du caractère incontestable de la dette sur le fond, et à une perte de temps et de coûts procéduraux significatifs.

4. L’exigence impérative de l’approbation des comptes : un contrôle de base légale.

La Cour de cassation rappelle avec force que l’éligibilité des sommes réclamées sur le fondement de l’article 19-2 suppose nécessairement que les comptes du syndicat des copropriétaires aient été préalablement approuvés par l’assemblée générale pour les exercices concernés.

Ainsi, il ne suffit pas que des charges soient comptabilisées ou appelées : encore faut-il que les comptes correspondants aient fait l’objet d’une approbation régulière, condition substantielle du droit d’agir du syndicat sur ce fondement dérogatoire.

En l’espèce, la Haute juridiction censure la cour d’appel pour défaut de base légale, en relevant que celle-ci s’est déterminée sans rechercher, comme il le lui était pourtant expressément demandé, si les comptes du syndicat des copropriétaires afférents aux exercices 2018 à 2020 avaient été approuvés par l’assemblée générale.

Pour la Cour de cassation, « en se déterminant comme elle l’a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les comptes du syndicat des copropriétaires pour les exercices 2018 à 2020 avaient été approuvés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, FS-B, n°23-23.315).

Cette motivation confirme que l’approbation des comptes constitue un préalable indispensable, dont l’absence prive le syndicat de la faculté d’agir selon la procédure simplifiée de l’article 19-2, quand bien même la dette serait établie sur le fond.