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Recouvrer et éxécuter une créance contre une copropriété.

Par Patrick Hetman, Avocat.

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Il arrive qu’une personne détienne une créance à l’encontre d’un syndicat des copropriétaires, validée par une décision de justice et, ainsi, un titre éxécutoire. Quand vient le moment du paiement, lorsque la copropriété condamnée se montre réticente à éxécuter, le créancier se trouve fort dépourvu. Comment peut-il recouvrer et exécuter cette créance ?

Recouvrer une créance et éxécuter contre une copropriété

Le syndicat des copropriétaires est doté de la « personnalité civile » ; il constitue un regroupement, une représentation de la collectivité des copropriétaires.

Il arrive que l’on détienne une créance à l’encontre d’un syndicat des copropriétaires, validée par une décision de justice et, ainsi, un titre éxécutoire.

Cela peut concerner un fournisseur non payé qui obtient condamnation au paiement de sa facture, des dommages intérêts alloués à une copropriété voisine, un copropriétaire...

Quand vient le moment du paiement, lorsque la copropriété condamnée se montre réticente à éxécuter, le créancier se trouve fort dépourvu :

Les mesures d’exécution habituelles sont difficiles à mettre en œuvre, le théorique patrimoine propre de la copropriété est très difficile à appréhender (saisie entre les mains du syndic des fonds qu’il détient pour le compte du syndicat ; pas évident si la copropriété est en difficulté…).

Peut-on d’ailleurs vraiment parler de patrimoine propre, le Syndicat des copropriétaires étant plus une agrégation d’individualités/ co propriétaires ?

Il peut être quasi impossible d’obtenir recouvrement de la créance, malgré mises en demeures et sommations d’huissier.

On peut envisager l’action oblique en fractionnant la dette à l’égard de chaque copropriétaire ; pas de tout repos non plus…

La voie la plus efficace, bien que détournée, consiste à invoquer la carence du syndic à exercer ses fonctions : face à une dette liquide, certaine et exigible, il doit procéder aux appels de fonds nécessaires au paiement.

S’il ne le fait pas (puisqu’il ne paie pas) il faut alors avancer que sa carence est caractérisée et demander en référé la désignation d’ un administrateur provisoire.

Cette carence ci est évoquée par l’article 18 in fine de la Loi du 10 juillet 1965 : après avoir énoncé les nombreuses attributions du syndic (administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, représenter le syndicat…), cette disposition précise que, "en cas de carence (...), un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice ".

Et l’article 49 du Décret du 17 mars 1967 précise que " dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic (...), le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété."

Il faut alors, en référé, demander la nomination d’un administrateur provisoire de copropriété qui aura pour mission de procéder auprès des copropriétaires aux appels de fonds nécessaires au paiement de la créance et, à défaut de règlement, de poursuivre une procédure judiciaire en paiement à l’encontre des débiteurs défaillants.

D’autre part, le créancier est en droit d’exercer, par la voie de l’action oblique, au lieu et place du syndicat défaillant, l’action en recouvrement des quotes-parts des charges communes contre chacun des copropriétaires pour obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues.

(Cour d’Appel PARIS 3ème chambre A - 12 janvier 2000 Loyers et copropriétés 2000 n°156)

Le créancier n’ayant pas connaissance de l’identité et de l’adresse de chaque copropriétiare, le référé, engagé sur le fondement de la carence, peut aussi avoir pour objet de demander la condamnation du syndic, sous astreinte, à communiquer l’identité de chacun des copropriétaires et leurs quotes-parts respectives dans les charges communes .

Cette procédure est en général d’une redoutable efficacité.

Je n’ai eu pour ma part à l’ utiliser qu’une seule fois : je représentais un architecte qui n’avait pas été payé de ses prestations, malgré de multiples relances après condamnation.
J’ai alors délivré assignation en invoquant la carence du syndic.
L’audience n’a même pas eu lieu : dès réception de l’assignation, le syndic qui évoquait d’insurmontables difficultés de trésorerie m’a envoyé aussitôt un chèque !

Patrick HEFTMAN
Avocat - mandataire en transactions immobilières

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Vos commentaires

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  • Le 12 juin à 09:44 , par TOURNON

    Cher Confrère,
    Je vous remercie pour ce très intéressant article.
    Votre bien dévouée,
    Emeline Tournon