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Le référé préventif, une procédure aussi utile pour le maître d’ouvrage que pour les riverains.

Par Romain Rossi-landi, Avocat.

Cette procédure initiée avant le démarrage des travaux de construction est très utile au maître d’ouvrage mais également aux propriétaires riverains.

Afin d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants, le maître d’ouvrage fait constater, par un expert judiciaire, l’état des immeubles voisins avant leur commencement effectif.

C’est la procédure du référé préventif afin de désignation d’expert.

Le référé préventif est fondé sur l’article 145 du Code de procédure civile selon lequel : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Cette expertise avant travaux n’est pas obligatoire.

Cette procédure est cependant vivement recommandée et ce quelque soit l’importance et l’étendue de l’opération immobilière (construction ou simple réhabilitation).

Les grands promoteurs immobiliers l’utilisent d’ailleurs systématiquement en milieu urbain.

En revanche, beaucoup de petits promoteurs continuent à s’en passer (se contentant de simples constats d’huissier) ce qui finit souvent à leur coûter beaucoup plus cher en fin d’opération.

Préventivement à tout procès ultérieur, elle vise à établir un simple constat avant travaux afin d’éviter toute contestation ultérieure après achèvement. Les éléments ainsi recueillis ou conservés pourront être exploités, au fond, devant la juridiction éventuellement saisie.

La provision destinée à l’expert est à la charge de la partie demanderesse, c’est-à-dire en pratique du maître d’ouvrage ; elle varie dans une fourchette qui va habituellement de 2.000 à 5.000€, en fonction de l’importance du programme de travaux.

L’expertise préventive est contradictoire, ce qui la rend beaucoup plus utile que le simple constat d’huissier ou l’ordonnance sur requête. Elle sera opposable aux parties à la cause et la mission confiée à un homme de l’art indépendant pourra se poursuivre pendant toute la durée des travaux.

L’expertise sollicitée tend à préserver la preuve de l’existant au profit du maître d’ouvrage, dans l’hypothèse où l’exécution des travaux qu’il envisage de réaliser serait génératrice de nuisances ou de désordres pour les immeubles avoisinants (ce qui est toujours le cas !). Cela tant dans ses rapports avec les propriétaires voisins, que dans ceux avec ses locateurs d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage doit donc assigner en référé tous les propriétaires riverains (il faut se renseigner auprès du cadastre), y compris la voirie et l’assainissement, mais également ses propres constructeurs, afin que les opérations d’expertise leur soient également opposables (architecte, entreprise de démolition, bureau de contrôle etc…).

Le demandeur a également intérêt à appeler en la cause son assureur dommages-ouvrage, ainsi que les assureurs des différents constructeurs.

L’expert est désigné par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble statuant en référé. Ce qui est un gage de relative rapidité.

Les propriétaires des immeubles avoisinants (propriétaires de maisons, de terrains, ou syndicats de copropriétaires) reçoivent donc une assignation en référé qui leur est délivrée par huissier et qui les convoque à une audience du tribunal avec un délai de préavis qui varie en général de 15 jours à un mois. Cette assignation peut surprendre car le Maître d’ouvrage n’a aucun grief à faire valoir à l’encontre des propriétaires voisins.

Le riverain peut se faire représenter par un avocat, se présenter seul ou ne pas se présenter à l’audience.

Mais l’expert désigné convoquera toutes les parties à ses opérations d’expertise, même celles qui ne se sont pas présentées à l’audience.

Les parties sont donc souvent très nombreuses lors des visites organisées par l’Expert judiciaire, ce qui surprend souvent les habitants des immeubles visités quand une vingtaine de personnes y pénètrent à la recherche de la moindre fissure…

L’expert judiciaire est évidemment indépendant et son impartialité est un gage de confiance pour les voisins souvent très inquiets et parfois mal informés par le projet de travaux.

L’expertise permet donc un véritable dialogue et de faire le lien entre les entreprises et les riverains.

L’Expert se verra remettre les pièces techniques du projet ce qui lui permet de connaître avec précision les modalités d’exécution.

Les constructeurs, de leur côté, pourront connaître l’état des bâtiments voisins et adapter leur méthodologie de travaux.

L’expertise préventive permet souvent dans la pratique de corriger le tir en cours de chantier et de trouver les moyens de limiter les nuisances des travaux pour les riverains qui peuvent discuter directement avec les entreprises sur le déroulement du chantier.

Mais c’est surtout en cas de désordre signalé par les riverains du chantier que le référé préventif prend tout son sens.

L’expert judiciaire vérifie si le désordre préexistait au démarrage, et en cas d’apparition de désordres en cours de chantier, il peut donc être amené à reprendre ses investigations et même faire suspendre les travaux en cas de danger imminent. Il pourra même en informer le juge en charge du contrôle des expertises.

Le référé préventif permet ainsi de diminuer considérablement les risques de contentieux après l’exécution des travaux que cela soit avec les riverains ou même les constructeurs.

L’expertise préventive constitue donc une mesure dans l’intérêt commun des parties.

Cette procédure permet donc de protéger à la fois le maître d’ouvrage et d’éviter des recours abusifs de riverains qui estimeraient avoir subi des désordres du fait des travaux, mais aussi les voisins sont mieux informés et peuvent faire appel à un expert indépendant quand ils subissent un désordre quelconque.

Le référé préventif n’est donc pas obligatoire mais ses avantages l’emportent largement sur ses inconvénients et ce d’autant plus que les tribunaux sanctionnent régulièrement le maître d’ouvrage qui s’est affranchi d’une telle procédure en laissant à sa charge la réparation de désordres dont le lien de causalité avec le chantier est simplement hypothétique.

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