La question : un règlement de copropriété accordant un droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut-il constituer un juste titre permettant l’acquisition de la propriété par prescription acquisitive abrégée ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation répond sans ambiguïté : non !
L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 décembre 2025, n°24-15.75 rappelle qu’en matière de copropriété, un droit d’usage ne confère pas un droit de propriété.
La solution retenue par la Cour de cassation.
La Cour de cassation précise que le règlement de copropriété n’a pas de caractère translatif de propriété. Il organise des droits d’usage ou de jouissance, mais ne transfère pas la propriété et ne peut donc constituer un juste titre au sens de l’article 2272 du Code civil.
Les faits.
M. et Mme Y. sont propriétaires du lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, accessible par deux rues.
Ils ont été privés de l’un de ces accès à la suite de constructions édifiées sans autorisation par les copropriétaires des lots n°1 et n°2 :
-* pour partie sur une cour commune,
-* pour partie sur une cour grevée d’un droit de jouissance spéciale au profit du lot n°2.
M. et Mme Y. ont alors sollicité la remise en état des lieux ainsi que la restitution des clés de la porte obstruant l’accès.
Rappel sur la prescription acquisitive (usucapion).
Conformément à l’article 2261 du Code civil, la possession doit être :
- continue et non interrompue,
- paisible,
- publique,
- non équivoque,
- et exercée à titre de propriétaire.
La cour d’appel avait estimé que le règlement de copropriété constituait un juste titre, permettant aux copropriétaires des lots n°1 et n°2 d’avoir acquis, par prescription acquisitive abrégée, la propriété des constructions édifiées.
Censure de la Cour de cassation.
La troisième chambre civile casse l’arrêt :
- le règlement de copropriété ne transfère pas la propriété à celui qui invoque la prescription,
- il ne constitue donc pas un juste titre permettant de bénéficier de la prescription abrégée.
La cour rappelle que : « Le juste titre est celui qui confère au destinataire le droit qu’il entend précisément prescrire ».
Or, en l’espèce, le règlement de copropriété ne conférait qu’un droit de jouissance, même exclusif, insuffisant pour établir un droit de propriété.
À retenir en pratique.
Copropriétaires, attention aux travaux irréguliers sur les parties communes :
- ils ne confèrent aucun droit de propriété, même après de nombreuses années.
- une autorisation régulière de l’assemblée générale est indispensable.
