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La réglementation applicable pour aménager ses combles en copropriété.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Vivre en copropriété vous confère des droits sur les parties privatives de votre lot ainsi qu’une quote-part des parties communes. Dans les conditions prévues par le législateur et précisées par la jurisprudence, vous avez la possibilité d’aménager vos combles.

Compte-tenu des enjeux financiers et de l’impact évident en terme d’augmentation de surface habitable, il importe de s’assurer pour chaque copropriétaire de ses droits éventuels sur les combles.

La possibilité d’aménager vos combles est prévue dans vos documents contractuels :

Le premier réflexe à avoir est de déterminer si l’immeuble où se situe votre lot a prévu un tel aménagement, le but étant d’intégrer les combles aux parties privatives de votre lot.

La réponse peut se trouver dans votre titre de propriété (1) l’état descriptif de division (2) ou encore le règlement de copropriété (3).

1) Le titre de propriété

Le titre de propriété est un acte notarié prévoyant la localisation et la superficie du bien vendu ainsi que la portée des droits du copropriétaire sur son lot. Dès lors que les combles sont expressément inclus dans les parties privatives de votre lot, libre à vous de les aménager.

2) L’état descriptif de division

La même remarque peut être faite pour l’état descriptif de division qui est un document technique rédigé par un géomètre-expert et qui figure généralement dans le règlement de copropriété.

3) Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété liste les parties de l’immeuble pouvant être qualifiées de parties privatives et de parties communes. Il convient de distinguer 3 cas de figures :

  • Les combles sont qualifiés de parties privatives par le règlement de copropriété :

Si les combles sont expressément qualifiés de parties privatives, vous êtes libres de les aménager comme bon vous semble dans les limites prévues par la loi.

  • Les combles sont qualifiés de parties communes par le règlement de copropriété :

Si les combles sont expressément qualifiés de parties communes, en principe, vous ne pourrez pas librement annexer les combles sous peine de commettre une voie de fait justifiant une remise en état des lieux.

  • Le silence ou la contradiction des titres quant à la qualification juridique des combles :

Il arrive parfois que les dispositions du titre de propriété, de l’état de descriptif de division et le règlement de copropriété soient en contradiction.

Alors qu’un document contractuel retient la qualification de partie privative, un autre document contractuel peut prévoir la qualité de partie commune.

Cette situation est source de confusion et d’ambiguïté pour les copropriétaires. Il en va de même lorsqu’aucun document contractuel ne s’est prononcé sur la qualification juridique des combles.

Dans une pareille hypothèse, il convient de se pencher vers les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 complétée par la jurisprudence.
Les critères légaux et jurisprudentiels permettant d’aménager vos combles :

  • Les critères légaux permettant d’aménager vos combles : l’usage exclusif des combles.

Vous pouvez librement aménager vos combles s’ils constituent des parties privatives au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments […] réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

Autrement dit, dès lors que l’accès aux combles présente un intérêt pour la copropriété entendu au sens général (ex : l’accès au toit n’est possible qu’à partir des combles), les combles seront considérés comme parties communes. Il en résultera que vous ne pourrez, en principe, pas aménager vos combles.

  • Les critères jurisprudentiels permettant d’aménager vos combles : l’accès, l’usage et l’utilité des combles

Un faisceau d’indices est employé pour déterminer si et quand un copropriétaire peut aménager les combles.

Outre la possibilité d’accéder aux combles exclusivement par les parties privatives du copropriétaire, les juges se prévalent de l’utilité et/ou de l’usage exclusif des combles par le copropriétaire. Ces critères sont prévus par une jurisprudence constante.

Ainsi, la Cour de cassation a récemment censuré un arrêt rendu par les juges du fond qui n’avaient pas recherché si « l’accès aux combles et à la coupole n’étaient pas nécessaire pour accéder à une partie commune du bâtiment, à savoir la toiture » [1].

En revanche, la Cour de cassation s’est prononcée en faveur d’un copropriétaire souhaitant aménager les combles dès lors qu’était apportée la preuve des éléments suivants [2] :

  • L’accès aux combles par les seules parties privatives,
  • Les combles n’abritaient aucun élément collectif,
  • Les combles ne servaient pas à accéder au toit,
  • Une trappe située dans les parties communes permettrait cet accès.

Il faut en déduire que l’accessibilité aux combles via les parties privatives de votre lot (ex : trappe dans l’appartement) par opposition aux parties communes (ex : trappe dans le couloir de la cage d’escalier) est un élément indispensable à prendre en compte dans votre demande d’annexion des combles. En revanche, d’autres éléments de preuve doivent être apportés afin que cette demande soit accueillie.

Par ailleurs, dès lors que les combles donnent accès à un élément d’équipement commun (ex : ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives), vous encourez le risque de voir votre demande d’annexion des combles refusée.

Comment obtenir une autorisation d’acquérir et / ou d’aménager les combles ?

Si vos combles peuvent être qualifiés de parties privatives en vertu de vos documents contractuels ou selon les conceptions du législateur voire de la jurisprudence, les modalités d’aménagement des combles seront relativement aisées. Le cas échéant, vous pourrez en effectuer une demande mais sous des conditions plus restrictives.

1e hypothèse : Les combles qualifiés de parties privatives

L’aménagement des combles - qualifiés de parties privatives - peut être procédé librement dans les limites posées par le législateur.

Lorsque les travaux d’aménagement que vous envisagez sont de nature à porter atteinte aux parties communes de votre immeuble, il sera nécessaire d’obtenir le vote de votre projet selon les règles de majorité posées par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 devant l’assemblée générale des copropriétaires. Votre projet devra alors accueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou non à l’assemblée générale des copropriétaires.

2e hypothèse : Les combles qualifiés de parties communes

L’aménagement des combles - qualifiés de parties communes - n’est possible que si une résolution prévue en ce sens est votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale des copropriétaires. Pour que cette résolution soit votée, elle devra avoir accueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non à l’assemblée générale des copropriétaires.

Lorsque l’aménagement des combles que vous envisagez est susceptible de porter atteinte à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la résolution devra accueillir la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Autrement dit, la résolution devra être votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Si votre projet d’acquisition des combles porte sur des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble où se situe votre lot, la résolution devra cette fois-ci accueillir l’unanimité des voix de l’assemblée générale des copropriétaires.

Si vous souhaitez acquérir la propriété des combles, vous devrez fournir à l’assemblée générale un certain nombre d’informations :

  • L’évaluation par un géomètre-expert de la superficie annexée
  • La description du projet et des travaux envisagés
  • La présentation d’un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division
  • La nouvelle affectation des tantièmes de l’immeuble emportant une nouvelle répartition des charges

A vous de fixer le prix de vente des combles mais l’annexion des combles étant votée en assemblée générale des copropriétaires et le prix de vente étant reversé à ces derniers, il est important de bien négocier celui-ci.

Pour aller plus loin / Sources :

CAPOULADE Pierre, « Les combles sont-ils parties privatives ou parties communes », RDI, Dalloz, 1999

CAPOULADE Pierre, « Eléments de qualification des combles », RDI, Dalloz, 2000, p.234

CAPOULADE Pierre, « Le caractère commun ou privatif des combles », AJDI, Dalloz, 2007, p.843

CAPOULADE Pierre, « Nature de l’autorisation d’utiliser les combles, parties communes », AJDI, Dalloz, 2010, p.896

« Règlement de copropriété muet sur les combles : le copropriétaire du dernier étage ne peut se les attribuer – Cour de cassation, 3e civ. ; 7 septembre 2017 », AJDI, 2017, p.682

« Combles : parties communes ou parties privatives ? », La Revue des Loyers, n°859, Lamaline, 2005

« Partie privative ou partie commune à usage privatif, Documentation expresse, n°2017-05, Lamaline, 2017

« Parties privatives. Parties communes- Qualification des combles et d’une coupole, Loyers et Copropriété n°4, Lexis Nexis, 2007

Sites internet :

https://www.fnaim.fr/3386-achat-d-une-partie-commune-en-copropriete-que-faut-il-savoir-.htm

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_104916/travaux-recuperez-les-combles-dans-votre-copropriete

http://www.notaires.paris-idf.fr/node/3194

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Notes :

[1Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 janvier 2017 (n°15-25.859).

[2Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mars 2000 (Syndicat, 70, rue de France à Nice c/ M. Kavous Dejbakhsh)