I. Le cadre juridique général des charges dans le bail commercial.
A. Le paiement du loyer et de ses accessoires : principe.
Le bail commercial est un contrat à titre onéreux, ce qui implique, pour le preneur, l’obligation essentielle de payer le prix de la jouissance qui lui est consentie. Cette obligation figure au premier rang des engagements du locataire, l’article 1728 du Code civil disposant que celui-ci est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Contrairement à ce qui est prévu en matière de baux d’habitation, le droit des baux commerciaux ne repose pas sur un régime légal global et exhaustif de répartition des charges. La Cour de cassation a rappelé de manière constante qu’aucune règle légale générale ne fixe, en matière de bail commercial, la répartition des charges entre bailleur et preneur (Cass. 3e civ., 18 nov. 1998, n° 96-19.556). Dans cet arrêt, la Haute juridiction a expressément validé le raisonnement des juges du fond ayant retenu que seules les charges énumérées de façon limitative par le bail pouvaient être mises à la charge du preneur, à l’exclusion de toute autre dépense non prévue par les stipulations contractuelles.
Il en résulte que la question des charges relève, par principe, de la liberté contractuelle. Ce sont les stipulations du bail qui déterminent si, et dans quelle mesure, les charges viennent s’ajouter au loyer principal. Cette liberté explique historiquement la diversité des montages contractuels rencontrés en pratique, certains baux organisant un transfert limité des charges, tandis que d’autres prévoient un transfert beaucoup plus large, parfois qualifié de bail « net » ou « triple net ».
Pour autant, l’absence de régime légal impératif ne signifie pas absence de cadre juridique. Les charges ne constituent pas un accessoire naturel ou automatique du loyer. Elles ne sont dues par le preneur que si le contrat les met expressément à sa charge. À défaut de stipulation claire, elles demeurent supportées par le bailleur, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble.
Cette distinction est déterminante, car elle conditionne le régime juridique applicable. Lorsque les charges correspondent à des dépenses exposées par le bailleur et appelées auprès du preneur sous forme de provisions, elles ne s’analysent pas comme un complément de loyer, mais comme de simples avances effectuées pour le compte du locataire. Cette qualification exclut leur assimilation au loyer et emporte une conséquence majeure : leur exigibilité suppose, par nature, une justification ultérieure, tant dans leur principe que dans leur montant.
C’est précisément autour de cette articulation entre loyer principal, accessoires conventionnels et avances remboursables que s’est construit, de longue date, le contentieux des charges en bail commercial. Avant même l’intervention de la loi Pinel, cette distinction structurait déjà les débats relatifs à la régularisation des charges, et elle demeure aujourd’hui au cœur de la question des conséquences attachées à leur absence ou à leur tardiveté, qui fera l’objet des développements suivants.
B. La liberté contractuelle antérieure à la loi Pinel.
Avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, la matière des charges locatives en bail commercial relevait, pour l’essentiel, de la liberté contractuelle. En l’absence de texte impératif encadrant leur répartition, les parties disposaient d’une latitude très large pour déterminer les charges, impôts et taxes mis à la charge du preneur, y compris lorsque ceux-ci incombaient normalement au propriétaire de l’immeuble.
Cette liberté n’était toutefois pas synonyme d’arbitraire. La jurisprudence de la Cour de cassation a, de longue date, posé une exigence cardinale : tout transfert de charge au locataire devait résulter d’une stipulation expresse du bail. À défaut, la charge demeurait supportée par le bailleur.
Cette exigence s’est notamment manifestée à propos de certaines impositions fréquemment refacturées au preneur. Ainsi, la Cour de cassation a jugé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du locataire qu’à la condition d’être expressément prévue par le contrat de bail (Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 11-17.114). De même, s’agissant de la taxe foncière, la Haute juridiction a exigé une stipulation contractuelle claire pour en permettre le transfert au preneur (Cass. 3e civ., 26 mars 2013, n° 11-24.311).
Plus généralement, la Cour de cassation se montrait particulièrement rigoureuse à l’égard des clauses de charges imprécises ou générales. Elle refusait de valider les stipulations se bornant à mettre à la charge du preneur « toutes les charges de quelque nature qu’elles soient » ou à prévoir une liste non exhaustive de dépenses récupérables, considérant que de telles formulations ne permettaient pas d’identifier avec suffisamment de précision les obligations mises à la charge du locataire (Cass. 3e civ., 22 mai 2013, n° 12-18.995).
Cette rigueur jurisprudentielle traduisait une volonté constante de protéger le preneur contre les transferts de charges excessifs ou insuffisamment définis, en imposant au bailleur une rédaction claire et précise des clauses de répartition. Elle constituait, avant la loi Pinel, le principal garde-fou face à certaines pratiques contractuelles, notamment dans les baux dits « triple net », où le preneur supportait une part substantielle, voire quasi intégrale, des charges de l’immeuble.
Toutefois, ce contrôle demeurait essentiellement casuistique, fondé sur l’interprétation des clauses contractuelles et l’exigence de stipulations expresses, sans véritable cadre normatif unifié. C’est précisément cette situation, marquée par une grande liberté contractuelle mais encadrée par une jurisprudence exigeante, qui a conduit le législateur à intervenir en 2014 afin de formaliser et d’harmoniser les règles applicables à la répartition et à la régularisation des charges en matière de bail commercial.
C. Charges et provisions : une avance, non un loyer.
Lorsque les charges correspondent à des dépenses exposées par le bailleur pour le compte du preneur, les sommes appelées à ce titre sous forme de provisions ne constituent pas un complément de loyer. Elles s’analysent comme de simples avances remboursables, effectuées par le bailleur dans l’intérêt du locataire, ce qui exclut toute assimilation à la notion de loyer.
Cette qualification n’est pas neutre. Elle emporte des conséquences directes sur le régime juridique applicable aux sommes versées par le preneur. Contrairement au loyer, exigible par principe dès lors qu’il est contractuellement stipulé, les provisions sur charges ne deviennent définitivement acquises au bailleur qu’à la condition d’être ultérieurement justifiées. Leur perception repose ainsi sur un mécanisme de préfinancement, dont la régularisation constitue l’aboutissement nécessaire.
Il en résulte une exigence constante, issue du droit commun de la preuve : il appartient au bailleur, qui se prévaut du paiement des charges, d’en établir la réalité et le montant. Cette obligation de justification trouve son fondement dans l’article 1353 du Code civil, selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Autrement dit, tant que le bailleur n’est pas en mesure de démontrer que les dépenses invoquées ont effectivement été exposées et qu’elles correspondent à des charges contractuellement imputables au preneur, les provisions versées conservent leur nature d’avances et peuvent, le cas échéant, donner lieu à restitution. Cette exigence de justification constitue le pivot du contentieux des charges en bail commercial et prépare directement la problématique de la régularisation des charges, qu’elle soit absente, irrégulière ou tardive, objet des développements ultérieurs.
II. L’encadrement impératif issu de la loi Pinel.
A. L’inventaire précis et limitatif (art. L145-40-2 C. com.).
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a profondément modifié le régime des charges en matière de bail commercial en instaurant, pour la première fois, une obligation légale d’inventaire à la charge du bailleur. Désormais, l’article L145-40-2 du Code de commerce impose que tout contrat de location comporte :
- un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail ;
- ainsi que l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur.
Cette exigence marque une rupture nette avec le droit antérieur. Là où la liberté contractuelle prévalait, sous le contrôle ponctuel du juge, le législateur a entendu substituer un mécanisme formalisé, destiné à garantir la lisibilité, la transparence et la prévisibilité des charges supportées par le preneur dès la conclusion du bail.
La portée de cet inventaire est particulièrement rigoureuse. La jurisprudence récente rappelle que son caractère est strictement limitatif. Ainsi, la cour d’appel de Versailles a jugé que l’absence d’inventaire annexé au bail privait celui-ci d’un inventaire régulier au sens de l’article L145-40-2 du Code de commerce, quand bien même le contrat contenait une clause prévoyant le remboursement de certaines charges par la locataire. Une telle stipulation, qui contourne l’exigence d’inventaire posée par un texte d’ordre public, a pour effet d’y faire échec au sens de l’article L145-15 du même code et doit, en conséquence, être réputée non écrite (CA Versailles, 7 mars 2024, n° 22/05759).
Il ne suffit donc pas que la charge soit, par nature, liée à l’immeuble ou à son exploitation. Encore faut-il qu’elle soit expressément identifiée comme telle dans l’inventaire contractuel. À défaut, elle demeure à la charge du bailleur, quand bien même elle serait traditionnellement refacturée dans la pratique des baux commerciaux.
La sanction attachée à cette exigence est particulièrement sévère. En l’absence d’un inventaire conforme aux prescriptions de l’article L145-40-2 du Code de commerce, la clause de charges est réputée non écrite. Cette sanction s’applique indépendamment de toute démonstration d’un préjudice et même lorsque le bailleur produit, en cours de procédure, des décomptes détaillés de charges.
La Cour de cassation l’a expressément rappelé dans un arrêt du 30 mai 2024, en jugeant que la cour d’appel ne pouvait rejeter la demande de restitution formée par le locataire sans rechercher si les sommes litigieuses avaient été mises à sa charge par une stipulation expresse du bail, conforme aux exigences de l’inventaire légal (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-22.981).
Ainsi, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’inventaire des charges ne constitue plus une simple clause informative ou accessoire. Il est devenu le support juridique exclusif de l’imputation des charges au preneur. À défaut d’un inventaire précis, limitatif et contractuellement intégré, le bailleur s’expose non seulement à l’impossibilité de récupérer certaines charges, mais également à des demandes de restitution des provisions versées, indépendamment de toute justification comptable ultérieure.
Cette exigence formelle irrigue désormais l’ensemble du contentieux contemporain des charges en bail commercial et conditionne, en amont, la validité même des mécanismes de provision et de régularisation mis en place par le bail.
B. Les charges légalement non imputables (art. R145-35 C. com.).
Sont ainsi expressément exclues de l’imputation au preneur un certain nombre de catégories de dépenses, énumérées par l’article R145-35 du Code de commerce, lesquelles constituent autant de limites impératives à la liberté contractuelle des parties.
En premier lieu, ne peuvent être mises à la charge du locataire les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Sont également exclues les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent eux-mêmes des grosses réparations au sens de l’article 606. Le législateur a ainsi entendu faire obstacle aux clauses transférant au preneur la charge de travaux structurels affectant la solidité ou la pérennité de l’immeuble, qui relèvent par nature de la responsabilité du propriétaire.
En deuxième lieu, sont exclues les impositions dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, à l’exception de la taxe foncière et des taxes additionnelles à celle-ci. Cette exclusion vise à empêcher le transfert global et indifférencié de la fiscalité pesant sur la propriété elle-même, tout en maintenant la possibilité, strictement encadrée, d’imputer au preneur certaines taxes expressément autorisées par le texte.
Sont également prohibés les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. Cette interdiction participe d’une logique de protection du preneur contre la refacturation de frais correspondant à l’organisation interne de la gestion patrimoniale du bailleur, laquelle ne constitue pas un service rendu au locataire.
Enfin, dans les ensembles immobiliers, ne peuvent être imputées au preneur les charges afférentes aux locaux vacants ou celles qui sont imputables à d’autres locataires. Cette règle vise à garantir que chaque preneur ne supporte que les charges correspondant strictement à son local et à la quote-part des parties communes nécessaires à son exploitation, excluant toute mutualisation défavorable ou tout transfert de charges étrangères à son occupation effective.
L’énumération de ces catégories de charges non imputables revêt un caractère impératif. Elle s’impose aux parties indépendamment de leur volonté et prive d’effet toute clause contractuelle contraire, laquelle encourt la sanction de la réputation non écrite. Elle constitue ainsi le prolongement naturel de l’exigence d’inventaire précis et limitatif posée par l’article L145-40-2 du Code de commerce et participe de la même logique d’encadrement strict de la répartition des charges en matière de bail commercial.
III. L’obligation d’information du bailleur.}
A. La régularisation annuelle des charges (art. R145-36 C. com.).
Le législateur n’a pas limité l’encadrement des charges à leur seule répartition. Il a également imposé au bailleur une obligation d’information régulière en cours d’exécution du bail, destinée à permettre au preneur de contrôler les sommes mises à sa charge.
À ce titre, l’article R145-36 du Code de commerce prévoit que le bailleur doit communiquer au preneur un état récapitulatif annuel des charges, lequel doit nécessairement inclure la liquidation des charges et la régularisation des comptes de charges.
Cet état récapitulatif doit être transmis au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ce délai est aménagé : la communication doit alors intervenir dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété portant sur l’exercice annuel concerné.
Cette obligation répond à une double finalité. D’une part, elle assure la transparence de la relation contractuelle en permettant au locataire d’identifier, de manière précise, les dépenses effectivement exposées par le bailleur et imputées à son exploitation. D’autre part, elle constitue le support indispensable du mécanisme de provisions sur charges, en garantissant que les sommes versées à titre provisionnel soient, dans un délai raisonnable, confrontées aux dépenses réelles.
L’état récapitulatif annuel s’inscrit ainsi dans la continuité de l’inventaire prévu à l’article L145-40-2 du Code de commerce : il ne crée pas de nouvelles charges, mais permet de vérifier la conformité des charges appelées avec celles contractuellement imputables et d’assurer leur ajustement par le jeu de la régularisation.
Toutefois, si le texte fixe avec précision le contenu et les délais de cette obligation d’information, il demeure silencieux sur les sanctions attachées à son inexécution ou à son exécution tardive. C’est précisément cette absence de sanction légale expresse qui a nourri un contentieux important et qui conduit à s’interroger, dans les développements suivants, sur les conséquences juridiques de l’absence ou de la tardiveté de la régularisation des charges en matière de bail commercial.
B. Une obligation d’ordre public sans sanction textuelle.
Les dispositions relatives à l’inventaire des charges et à l’information annuelle du preneur revêtent un caractère d’ordre public. L’article L145-15 du Code de commerce inclut expressément l’article L145-40-2 parmi les dispositions auxquelles il ne peut être dérogé. Il en résulte que toute clause contractuelle qui aurait pour objet ou pour effet d’écarter ces obligations est réputée non écrite, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur de démontrer l’existence d’un préjudice.
Pour autant, si le législateur a entendu rendre ces règles impératives, il n’a pas assorti leur méconnaissance d’une sanction légale automatique en ce qui concerne les obligations d’information et, en particulier, l’obligation de communication de l’état récapitulatif annuel prévue à l’article R145-36 du Code de commerce. Le texte ne précise ni les conséquences d’une absence de communication, ni celles d’une communication tardive ou incomplète.
Cette absence de sanction expresse a ouvert un large champ contentieux, laissant aux juridictions le soin de déterminer, au cas par cas, les effets juridiques des manquements du bailleur. C’est dans ce cadre que se sont développées des solutions jurisprudentielles parfois divergentes, oscillant entre restitution des provisions, maintien de l’exigibilité des charges sous condition de justification, ou encore mise en jeu de la responsabilité contractuelle du bailleur.
L’enjeu est alors de déterminer si l’obligation d’information annuelle constitue une simple modalité d’exécution du contrat ou si sa violation est de nature à affecter l’exigibilité même des charges. C’est précisément cette question, au cœur du contentieux contemporain des baux commerciaux, que l’arrêt rendu le 29 janvier 2026 par la Cour de cassation est venu clarifier.
IV. Absence ou retard de régularisation : quelles conséquences ?
A. L’absence totale de régularisation : restitution des provisions.
La jurisprudence est, sur ce point, constante et clairement établie. Lorsqu’aucune régularisation des charges n’est effectuée dans les conditions prévues par le bail, les appels de provisions effectués par le bailleur sont privés de fondement juridique.
La Cour de cassation l’a affirmé de manière explicite dans un arrêt publié au Bulletin, en jugeant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provisions (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-24.451). Dans cette affaire, le bail prévoyait le versement de provisions sur charges assorties d’une régularisation annuelle. Le bailleur s’étant abstenu de procéder à cette régularisation, la Haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir ordonné la restitution des provisions versées par le preneur.
La solution repose sur la qualification même des provisions sur charges. Dès lors qu’elles constituent de simples avances, leur perception n’est légitime qu’à la condition d’être suivie d’une régularisation permettant de confronter les sommes appelées aux dépenses réellement exposées. À défaut, les provisions demeurent dépourvues de cause, ce qui justifie leur remboursement.
Cette sanction s’applique indépendamment de la nature du bail et de l’étendue des charges mises contractuellement à la charge du preneur. Elle est encourue même en présence d’un bail dit “triple net”, dès lors que le contrat prévoit une obligation de régularisation annuelle à laquelle le bailleur ne s’est pas conformé. Autrement dit, l’ampleur du transfert de charges ne dispense pas le bailleur de respecter les modalités de régularisation qu’il a lui-même acceptées.
Il ressort ainsi de cette jurisprudence que l’absence totale de régularisation ne constitue pas un simple manquement formel, mais affecte directement le fondement juridique des sommes versées à titre provisionnel. Cette solution, désormais bien ancrée, sert de point d’ancrage à la distinction essentielle opérée par la jurisprudence entre l’absence de régularisation, sanctionnée par la restitution, et la régularisation tardive, dont les effets appellent une analyse distincte.
B. La régularisation tardive : pas de restitution automatique.
La difficulté demeurait toutefois entière dans l’hypothèse, plus délicate, où la régularisation intervient tardivement (au regard des délais de l’article R145-36 du Code de commerce), mais où le bailleur produit finalement l’ensemble des éléments permettant de justifier la réalité et le montant des charges.
En effet, si l’absence totale de régularisation a été sanctionnée par la jurisprudence, la question de la tardiveté se heurtait à un obstacle textuel majeur : l’article R145-36 du Code de commerce fixe un délai de communication, mais ne prévoit pas, en tant que tel, une sanction attachée à son dépassement, et notamment aucune déchéance automatique du droit du bailleur de réclamer les charges.
C’est précisément dans ce cadre que les juges du fond ont amorcé une solution pragmatique. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt CA Paris, 24 nov. 2022, n° 22/09311, la cour relève que le bailleur produit en cause les budgets, factures, audit comptable et avis d’imposition, de sorte que la locataire dispose des justificatifs mais n’élève pas de contestation précise sur l’exigibilité ou le quantum. Elle écarte alors l’argument tiré du seul dépassement du délai légal, en retenant que : « le texte ne prévoit pas de sanction particulière » (CA Paris, 24 nov. 2022, n° 22/09311).
La cour formule, en conséquence, l’idée directrice qui irrigue ce contentieux : la tardiveté de la justification ne suffit pas, à elle seule, à rendre la créance inexigible. Autrement dit, le retard dans la communication des pièces n’emporte pas automatiquement une sanction de type « déchéance », dès lors que le bailleur justifie effectivement des charges imputées et que le preneur ne démontre pas, sur le fond, une inexigibilité ou une erreur de calcul.
Cette solution, esquissée par les juges du fond, préparait ainsi la distinction structurante entre absence de régularisation (sanctionnée) et régularisation tardive mais justifiée (non anéantissante), que l’arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2026 viendra précisément consacrer.
C. La clarification décisive de l’arrêt du 29 janvier 2026.
Dans son arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, publié), la Cour de cassation apporte une réponse de principe à une question qui alimentait, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, un contentieux récurrent : la tardiveté de la régularisation des charges (au regard du délai légal de l’article R145-36 du Code de commerce ou du délai contractuel) emporte-t-elle, à elle seule, l’obligation pour le bailleur de restituer les provisions perçues ?
La Haute juridiction rappelle d’abord le cadre légal : l’article L145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des charges et prévoit qu’il « donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire » ; l’article R145-36 précise que cet état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes, doit être communiqué au plus tard le 30 septembre de l’année suivante (ou, en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges).
Mais l’apport décisif de l’arrêt réside dans l’attendu de principe, particulièrement explicite : « Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, pt 7).
Cette formulation tranche clairement : la sanction n’est pas attachée mécaniquement au retard, mais à l’absence de justification. Autrement dit, la tardiveté constitue un manquement à l’obligation d’information et de régularisation, mais elle ne se transforme pas en déchéance automatique du droit du bailleur de conserver les provisions dès lors que celui-ci établit la réalité et le montant des charges récupérables, y compris « devant le juge ».
Cette solution s’éclaire utilement à la lecture de l’avis de rejet des avocates générales, lequel met précisément en perspective la difficulté : l’article R145-36 fixe des délais stricts, mais sans prévoir de sanction expresse. Or, si les dispositions issues de la loi Pinel sont d’ordre public, la sanction « statutaire » (via l’article L145-15) est celle du réputé non écrit, laquelle suppose l’existence d’une clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de faire échec au texte. L’avis souligne alors que le retard du bailleur, « quelle que soit la mauvaise foi dont témoigne celui-ci », ne se laisse pas aisément qualifier d’« arrangement » au sens de l’article L145-15. Cette lecture conduit logiquement à refuser une sanction automatique tirée du seul dépassement du délai, et rejoint l’approche pragmatique déjà retenue par les juges du fond : l’absence de sanction légale exclut toute inexigibilité automatique (CA Paris, 24 nov. 2022, n° 22/09311).
L’avis permet également de repositionner le précédent de Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-24.451, publié, souvent invoqué en pratique : cet arrêt avait admis, en présence d’une obligation contractuelle de régularisation, que l’absence de régularisation rendait les appels de provisions « sans cause » et justifiait la restitution. Mais l’avis insiste sur un point déterminant : dans l’espèce de 2014, le bailleur n’avait jamais régularisé. Il serait donc délicat d’en déduire une règle générale selon laquelle une régularisation tardive, même finalement documentée, devrait être sanctionnée par une restitution. La distinction est précisément celle qui structure désormais la matière : absence de régularisation (sanctionnée) versus régularisation tardive (appréciée au regard de la preuve apportée).
Dans cette logique, l’avis met en avant le pivot de la solution : dès lors que les charges sont réelles, dues et justifiées, il devient conceptuellement difficile de raisonner en répétition de l’indu au seul motif de la tardiveté de production des pièces. L’argument de la « cause » ne peut, en outre, être reconduit de manière indifférenciée après la réforme de 2016 ; l’analyse se reconstruit alors sur le terrain de la force obligatoire du contrat (art. 1103 c. civ.) et, surtout, sur l’exigence probatoire : le bailleur peut conserver les provisions dès lors qu’il démontre l’existence et le montant des charges exigibles. L’avis rattache cette orientation à une jurisprudence déjà installée en bail commercial : lorsque le bail prévoit une régularisation et que les justificatifs sont produits en cours d’instance, dans le délai de prescription, le retard de production n’ouvre pas droit à remboursement des provisions (Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 17-10.552).
Appliquant ce cadre, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir constaté que, malgré une régularisation intervenue après les délais légal et contractuel, la bailleresse justifiait « du montant des charges exposées pour les années 2016 à 2020 », ce qui conduisait logiquement au rejet de la demande du preneur tendant au remboursement intégral des provisions versées (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, pts 8–9).
Au total, la solution consacrée est d’une grande clarté et opère une articulation nette :
- absence de régularisation dans les conditions prévues : la restitution des provisions peut s’imposer ;
- régularisation tardive mais charges justifiées : l’exigibilité est maintenue et le bailleur n’est pas tenu de restituer, dès lors qu’il rapporte la preuve des charges, même devant le juge.
L’avis des avocates générales complète utilement la portée pratique de l’arrêt : si la tardiveté n’emporte pas, en elle-même, restitution, elle n’est pas neutre pour autant. Le retard demeure un fait susceptible d’emporter d’autres conséquences (notamment sur le terrain de la responsabilité ou des actions visant à contraindre à produire), et la solution retenue maintient en tout état de cause le bailleur négligent sous la contrainte essentielle : tant qu’il ne justifie pas, il s’expose.
V. Enseignements pratiques.
A. Pour le bailleur.
L’arrêt du 29 janvier 2026 ne saurait être interprété comme une validation de pratiques approximatives en matière de charges. S’il écarte toute sanction automatique attachée à la seule tardiveté de la régularisation, il rappelle en creux que la sécurité juridique du bailleur repose sur une rigueur accrue, tant au stade de la rédaction du bail que dans son exécution.
En premier lieu, le bailleur doit sécuriser la clause relative aux charges. Depuis la loi Pinel, l’imputation des charges au preneur ne peut reposer que sur un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, assorti de l’indication claire de leur répartition et, le cas échéant, des clés de ventilation applicables. À défaut, la clause encourt la sanction du réputé non écrit, indépendamment de toute régularisation ultérieure.
En deuxième lieu, l’arrêt souligne indirectement l’importance du respect des obligations d’information mises à la charge du bailleur. La communication annuelle de l’état récapitulatif prévu par l’article R145-36 du Code de commerce ne constitue pas une simple formalité : elle conditionne la transparence de la relation contractuelle et limite les risques contentieux. Si la Cour admet qu’un retard n’emporte pas automatiquement restitution, ce retard demeure un manquement susceptible d’être exploité par le preneur sur d’autres terrains.
Enfin, la solution consacrée renforce le rôle central de la preuve. Le bailleur ne peut conserver les provisions que s’il est en mesure de justifier, y compris devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles. La conservation méthodique de l’ensemble des pièces justificatives (factures, décomptes, appels de fonds, avis d’imposition, clés de répartition) apparaît dès lors comme une exigence cardinale. À défaut de justification, la tardiveté se transforme en faiblesse probatoire, exposant le bailleur à des demandes de restitution ou à des contestations sérieuses de l’exigibilité des charges.
C. Pour le preneur.
L’arrêt du 29 janvier 2026 conduit à un recentrage stratégique des moyens de défense et d’action du preneur en matière de charges locatives. La solution dégagée par la Cour de cassation impose en effet de dépasser une approche purement formelle fondée sur la seule tardiveté de la régularisation.
En premier lieu, le preneur conserve pleinement la faculté de contester la récupérabilité des charges. La production tardive de justificatifs n’emporte pas, par elle-même, validation des charges appelées : celles-ci doivent être conformes à l’inventaire contractuel, respecter les exclusions d’ordre public issues de la loi Pinel et correspondre à des dépenses effectivement imputables au preneur. La contestation peut ainsi porter utilement sur la nature des charges, leur qualification juridique et leur conformité aux stipulations du bail.
En deuxième lieu, le preneur peut utilement discuter la répartition et les clés de ventilation appliquées par le bailleur. Même justifiées dans leur principe, des charges peuvent être inexactement réparties, calculées sur des bases non prévues au contrat ou appliquées selon des clés unilatéralement modifiées. L’exigibilité des charges suppose non seulement leur réalité, mais également le respect strict du mode de répartition contractuellement convenu.
En revanche, l’arrêt invite clairement le preneur à ne plus fonder son action sur la seule tardiveté de la régularisation. Le dépassement des délais de l’article R145-36 du Code de commerce ne suffit plus, en tant que tel, à obtenir la restitution des provisions dès lors que le bailleur justifie, même en cours d’instance, de l’existence et du montant des charges exigibles. Une stratégie contentieuse efficace doit donc s’appuyer sur des griefs substantiels et non exclusivement procéduraux.
Enfin, lorsque la tardiveté s’inscrit dans un comportement plus large du bailleur, le preneur peut envisager une action indemnitaire fondée sur l’exécution déloyale du contrat. Le défaut de communication régulière des comptes, la production tardive et fragmentaire des justificatifs ou une opacité persistante dans la gestion des charges peuvent caractériser un manquement à l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat, distinct de la question de l’exigibilité des charges elles-mêmes. Cette voie permet de sanctionner le comportement du bailleur sans remettre artificiellement en cause une dette de charges qui, sur le fond, serait établie.
