Le remboursement ou l’effacement des loyers « Covid ».

Un jugement très récent, même s’il n’a été rendu qu’en première instance par le Tribunal judiciaire de Béthune, doit toutefois être remarqué pour avoir admis la possibilité pour une entreprise d’obtenir le remboursement des loyers versés au titre des mois durant lesquels elle s’est trouvée dans l’impossibilité d’exploiter les locaux du fait de la Covid-19 [1].

Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris de son côté, dans un arrêt également très récent du 21 avril 2022, confirme sa position adoptée déjà dans un arrêt du 30 mars dernier, tendant à reconnaître une perte matérielle de la chose louée durant les périodes de fermeture administrative du fait de la pandémie [2].

- Concernant l’affaire jugée devant la juridiction béthunoise tout d’abord, les faits et argumentaires seront développés ci-après.

Le dossier concernait la société Gifi Mag, qui exploitait un bâtiment à usage commercial d’une surface de 2 318,68 m2 outre 93 places de parking, dans la commune d’Hénin-Beaumont.

En raison de la pandémie de la Covid-19 et des interdictions édictées par le gouvernement, la société Gifi Mag a fermé l’ensemble de ses magasins pendant la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et elle a confiné ses équipes administratives.

Par courrier du 24 mars 2020, elle a alors demandé à l’ensemble de ses bailleurs une franchise de loyers et de charges pour la période comprise entre le 15 mars 2020 et la levée de l’interdiction d’exploiter, ainsi qu’un paiement mensuel des loyers qui seront dus dans les mois qui suivront sa reprise d’activité.

En raison du non-paiement des loyers du 2ème trimestre de l’année 2020 par la locataire, le bailleur lui a fait délivrer par acte extrajudiciaire en date du 25 mai 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle, pour un montant en principal de 75  879 euros.

La société Gifi Mag a réglé les causes du commandement dans le délai imparti, mais considérant que les loyers dus durant la période Covid n’auraient du lui être réclamés, elle a assigné son bailleur devant le Tribunal judiciaire de Béthune au visa des articles L145-41 du Code du commerce et des articles 1217 et suivants du Code civil.

La société Gifi Mag, qui demandait ainsi à être dispensée des loyers dus entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020, faisait principalement valoir que l’interdiction de fermeture qui lui avait été imposée durant la première période de confinement par les mesures gouvernementales ordonnées avaient empêché l’exploitation de son local pris à bail et soutenait dès lors qu’elle ne devait, dans ces conditions, être tenue au paiement des loyers qui sont la contrepartie de la possibilité d’exploiter.

La société preneuse a appuyé sa demande sur différents fondements, à savoir :
- La force majeure,
- L’obligation de délivrance des locaux du bailleur,
- L’exception d’inexécution,
- La perte de la chose louée,
- L’absence de validité du commandement de payer compte tenu de l’absence d’exigibilité des loyers durant la période de confinement,
- L’équité.

On le sait, l’ensemble de ces arguments sont ceux dont peut se servir un preneur pour assurer sa défense relativement à une demande de loyers dus pendant la période de pandémie.

Suivant la tendance de la jurisprudence générale, le Tribunal judiciaire a débouté la demanderesse de son moyen tiré de l’article 1218 du Code civil, soit la force majeure, considérant, dans la droite lignée des nombreuses décisions rendues sur le sujet, qu’en raison de la nature de son obligation, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure dès lors que s’agissant du paiement d’une somme d’argent, l’impossibilité de l’acquitter n’est ni absolue ni définitive.

Concernant le défaut de délivrance, et l’exception d’inexécution, là encore, le Tribunal a débouté la société Gifi Mag de sa demande. Le Tribunal a jugé que cette obligation de délivrance, édictée à l’article 1719 du Code civil, n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la commercialité des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, sauf clause contraire.

Il a souligné que les mesures exceptionnelles prises, lesquelles ont restreint les déplacements et interdit à certains établissements de recevoir du public (et notamment les commerces de vente), n’ont toutefois pas concerné l’immeuble donné à bail lui-même mais uniquement l’activité du locataire exercée dans l’immeuble dont la délivrance et la jouissance restaient assurées pendant la période d’interdiction.

C’est en revanche sur le moyen tiré de la perte de la chose louée que le Tribunal a suivi l’argumentation développée par la demanderesse, dans la lignée de la tendance jurisprudentielle actuelle.

On le sait, selon l’article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

La perte de la chose louée au sens de ces dispositions s’entend de celle qui interdit ou empêche de manière absolue sa jouissance, de manière définitive ou temporaire.

Cette perte peut être matérielle ou juridique.

Elle peut également être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

Au cas d’espèce, les mesures gouvernementales imposées durant la période de l’état d’urgence sanitaire, et notamment l’arrêté du 14 mars 2020, complété par un arrêté du 15 mars 2020, ont interdit l’accès du public à un certain nombre d’établissements recevant du public (dont les magasins de vente), ainsi que la fermeture administrative de commerces déclarés comme étant non essentiels.

Le Tribunal a donc constaté que les mesures ordonnées avaient ainsi incontestablement empêché pendant une durée limitée mais de manière absolue la société Gifi Mag, dont l’activité n’était pas considérée comme essentielle, d’exercer son activité commerciale dans les locaux donnés à bail, lesquels ne pouvaient plus recevoir du public.

Elles ont dès lors constitué une impossibilité juridique d’exercer cette activité pendant leur durée.

A cet égard, le tribunal a par ailleurs relevé que l’activité du preneur telle que définie par le bail commercial, et à savoir « vente au détail d’articles d’équipement de la maison, d’équipements de la personne, culture, loisirs, confiserie et à titre accessoire, location de véhicules », ne faisait pas partie des activités figurant en annexe du décret 2020-293 du 23 mars 2020 et que le décret n°2021-384 n’était quant à lui pas applicable à la période en cause.

D’autre part, il est intéressant de souligner que le Tribunal a fait remarquer que si à l’époque la société Gifi Mag avait pu exercer une activité de vente en ligne, il n’était pas établi en revanche qu’elle aurait disposé lors du premier confinement d’un service « click & collect » dans le magasin d’Hénin-Beaumont, service qui n’aurait été mis en place que lors du 2ème confinement et qu’en tout état de cause, il restait incontestable que la société locataire n’avait pas pu utiliser les lieux loués conformément à leur destination, à savoir accueillir sa clientèle.

Le Tribunal en a donc conclu qu’il existait une impossibilité juridique absolue et temporaire pour le locataire d’user de la chose louée entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020 au regard des mesures prises, impossibilité qui équivalait à une perte de la chose louée au sens de l’article précité et un motif de diminution du prix, justifiant que la société Gifi Mag, qui n’a pu exercer l’activité pour l’exercice de laquelle le bail a été conclu durant la période considérée, soit dispensée du paiement du loyer entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020.

Sur ce fondement, le Tribunal a condamné le bailleur à restituer à la société Gifi Mag la somme de 47 322,38 euros, correspondant aux loyers versés au titre de cette période.

Ainsi, le Tribunal est ici allé plus loin en allant jusqu’à demander au bailleur de rembourser le preneur de loyers qui auraient donc été versés indûment.

- Concernant ensuite l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 21 avril dernier, celui-ci doit être remarqué puisqu’il tend à confirmer la position de la Cour (déjà adoptée dans l’arrêt du 30 mars 2022, analysé ici : La fermeture administrative liée au covid-19 constitue une perte partielle de la chose loué), selon laquelle la période de fermeture administrative constitue une perte matérielle de la chose louée de nature à retrancher des arriérés de loyers dus, ceux relatifs à la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 durant laquelle la locataire n’a pu exploiter les lieux loués.

Dans cette affaire, la locataire exerçait une activité de crèche, sous l’enseigne People & Baby à Aulnay-sous-bois et, comme tant d’autres, avait dû fermer ses portes entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020 suite aux décisions gouvernementales adoptées en pleine crise sanitaire.

Le 21 octobre 2020, la société People & Baby s’est vue délivrer par son bailleur un commandement de payer plusieurs loyers dont ceux afférents à cette période de fermeture.

Dans le mois suivant le commandement, celle-ci a réglé spontanément une partie des arriérés de loyers, ne restant en suspens que les loyers dits « Covid », relatifs à la période du 16 mars au 10 mai 2020 et aux pénalités de retard y afférentes.

La Cour a jugé que l’obligation de paiement des loyers et des charges échus pendant le 1er trimestre 2020 apparaissait sérieusement contestable dès lors qu’il n’était pas discuté que la société People & Baby, qui exerce une activité de crèche pour les jeunes enfants dans les lieux loués, avait du cesser son activité du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 en application de la mesure administrative de fermeture prise par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire, et qu’après réouverture elle avait été encore soumise à des mesures de jauge ayant restreint son activité.

Aussi, la Cour dans ce contexte en a conclu que la société People & Baby était bien fondée à se prévaloir, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, de la perte juridique totale puis partielle de la chose louée pendant le premier trimestre 2020, s’étant trouvée pendant cette période dans l’impossibilité de jouir des locaux et d’en user conformément à leur destination, soulignant par ailleurs que l’absence de toute faute du bailleur est indifférente.

Les loyers dus au titre de cette période étant les seuls demeurant alors impayés par la locataire, la Cour a décidé que les causes du commandement du 21 octobre 2020 visant la clause résolutoire étaient dès lors apurées de sorte que la clause résolutoire ne pouvait avoir d’effet.

La perte de la chose louée et les dispositions de l’article 1722 du Code civil n’auront jamais autant fait parler d’elles que depuis le premier confinement, avec une nette tendance jurisprudentielle conduisant à décompter purement et simplement les loyers dus au titre de la période Covid.

Si vous êtes preneur, que vous ayez déjà réglé les loyers relatifs à la période Covid ou qu’ils constituent des arriérés à votre passif, il est important d’agir dans le sens de vos intérêts et de formuler devant les juridictions compétentes des demandes visant leur remboursement ou leur « effacement ».

Virginie Audinot,
Barreau de Paris
www.audinot-avocat.com
Audinot Avocat
https://www.audinot-avocat.com

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Notes de l'article:

[1TJ Béthune, 12 avril 2022, n°20/02378.

[2CA Paris, Pôle 1 Chambre 2, 21 avril 2022, n°21/17272.

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