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Résidences de tourisme exploitées en bail commercial : le preneur peut-il ne pas payer le loyer du fait du Corona Virus ?

De nombreux particuliers investissent, chaque année, dans des résidences services avec un système de bail commercial et le régime fiscal dit LMNP.

Néanmoins, l’apparition du Corona Virus / Covid-19 et les mesures exceptionnelles prises par le gouvernement français permettent elles au preneur de ne plus payer le loyer aux particuliers investisseurs ?

1/ Problématique.

De nombreux particuliers investissent, chaque année, dans des résidences services avec un système de bail commercial et le régime fiscal dit Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Ce système est bien connu pour « défiscaliser » et se construire un patrimoine immobilier à crédit tout en ne passant pas de temps de gestion : c’est la promesse du bail commercial et du loyer « assuré ».

Ce modèle est aussi bien utilisé dans des maisons de retraites, des résidences seniors, des résidences étudiantes, des résidences d’affaires ou de tourisme [1].

Néanmoins, l’apparition du Corona Virus / Covid-19 et les mesures exceptionnelles prises par le gouvernement français ont fait s’effondrer le marché du tourisme… et le tôt de remplissage desdites résidences services, en particulier pour le tourisme et les affaires.

Certains organismes sont tentés de plus pouvoir payer les loyers « garantis » et de ne plus vouloir assumer le risque d’exploitation… qu’ils avaient pourtant d’assumer.

C’est le cas de la société ODALYS qui estime ne plus devoir payer certain des loyers à partir du 14 mars 2020 !

Quant est-il juridiquement ?

2/ Le principe : un loyer doit être payé par le locataire au propriétaire.

Les règles liées au bail commercial sont régies par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.

La premières des obligations du locataire, des exploitants des résidences services est bien évidemment de payer son loyer !

3/ Les exceptions : un loyer peut ne pas être payé sur le fondement de la loi ou du contrat.

3.1 Chaque bail commercial peut prévoir des cas de non-paiement des loyers.

Il s’agit alors de vérifier ce qui est prévu dans le contrat.

La clause classique est celle qui régit les règles entre le propriétaire et le locataire en cas de destruction du bail.

3.2 De plus, la loi prévoit également des cas très limitatif et très encadré de non-paiement des loyers.

Ainsi, l’article 1219 du Code civil dispose qu’ « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 1220 du Code civil dispose qu’« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais ».

C’est l’exception d’inexécution.

4/ Le Corona virus / Covid-19 peut-il justifier le non-paiement des loyers ?

4.1 Le Corona virus ne justifie pas le non-paiement des loyers (ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020).

Dans le cadre de la loi sur l’état d’urgence sanitaire, le Parlement a habilité le Gouvernement à légiférer par ordonnances. L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 traite de la question du paiement des loyers commerciaux.

Ne sont éligibles que les entreprises :
- de moins de 10 salariés,
- avec un chiffre d’affaires 2019 inférieur à 1 million €
- ayant fait l’objet d’une fermeture par décision de l’administration ou appartenant à un secteur particulièrement touché.

Force est de constater que les entreprises locataires et gestionnaires des résidences services ou de tourismes ne rentrent pas dans ces critères !

En outre, ladite Ordonnance ne donne pas le droit ne pas payer les loyers, mais juste de reporter les paiements sans pénalités ! Ainsi, l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 précise que « Ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des personnes précitées. Le paiement des échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois ».

Les personnes bénéficiaires du dispositif doivent, en outre, justifier qu’ils rentrent dans le critère avant de demander le report.

En conclusion, le dispositif choisi par est destiné à priver le bailleur de la possibilité de sanctionner son locataire en cas de défaut de paiement du loyer, pas qu’il est le droit de ne plus payer son loyer.

4.2 Le Corona virus est-il une force majeure ? La doctrine ne le pense pas.

La « force majeure » permet, dans le cadre de la théorie générale des contrats, de ne plus assumer son obligation.

Le Corona Virus serait-il alors une force majeure permettant de ne plus payer les loyers ?

La force majeure est définie comme un événement imprévisible et irrésistible, rendant impossible l’exécution d’une obligation.

La notion d’irrésistibilité est un fait inévitable et insurmontable.

Elle est définie aux termes des dispositions de l’article 1218 du Code civil.

C’est un juge qui doit décider si des faits sont une force majeure ou pas, pas le locataire.

Certains indices laissent penser que le Coronavirus n’est pas un cas de force majeure :
- les épidémies ont toujours excité, de Mésopotamie en l’An 8000 avant notre heure, à la Rome antique ou les grippes espagnoles ou de Hong Kong du 20eme siècle ;
- le virus H1N1 ou le Chikungunya n’ont pas reçu la qualification de cas de force majeure, par le passé ;
- le législateur lui-même, avec un avis positif du Conseil d’ETAT, n’a pas prévu dans la loi ou les ordonnances du gouvernement qualifié de force majeure le Coronavirus et n’a pas prévu le non-paiement des loyers.

Il est donc très probable que les juridictions ne retiendront pas le cas de force majeure.

5/ Les moyens d’actions.

La difficulté de ce type de contentieux est le côté disproportionné entre le petit propriétaire et la grosse structure, parfois cotée en bourse.

Il ne faut pas avoir peur et s’avouer vaincu pour autant : le droit est le même, pour tous, petit propriétaire ou société cotée en bourse !

Un plan d’action efficace pourrait être le suivant :
- Vérifier que le bail commercial ne prévoit pas le non-paiement des loyers en raison d’une épidémie et la définition contractuelle donnée à une épidémie (par exemple, le nombre de malade pour 1 000 personnes ou d’autres critères)
- Si rien n’est prévu, ce qui sera le cas dans la grande majorité des contrats, il faudra joindre un Cabinet d’Avocats qui sera à même à vous défendre juridiquement.

Compte tenu du coût d’un procès, des propriétaires bailleurs qui se regrouperaient en collectif pourrait aisément diminuer les frais de justice, frais qui peuvent être d’ailleurs remboursés par la partie qui succombe au procès au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il est possible, par exemple, de retrouver à travers les assemblées générales des copropriétaires les coordonnées des autres propriétaires et de se regrouper. En fonction des situations, quelques centaines d’euros potentiellement remboursable par un jugement positif permettront de recouvrir plusieurs milliers d’euros !

Notes :

[1Il existe de nombreuses sociétés qui proposent de tels montages, les plus connues étant Odalys, Pierre et Vacances, MGM, Belambra, Madame Vacances, Adagio, Appart’ City, Garden City, Lagrange…

Romain Daubié
Avocat
romain.daubie chez avocat-conseil.fr

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Vos commentaires

  • bonjour,
    propriétaires dans la résidence bélambra à Orcières , je recois un courrier me demandant de signer un document sur lequel, j’accepte une baisse de loyer (suppression de trois mois) pour cette année pour lequel je ne suis pas d’accord puisque une partie de la période concernée est une période de fermeture de l’établissement . Je ne retourne pas ce document et souhaite vivement savoir si un collectif de propriétaires est mis en place .

    • par Jpi , Le 14 octobre 2020 à 21:22

      Bonjour,

      je suis dans le même cas que vous, propriétaire à Orcières et dans d’autres résidences de tourisme !
      Je ne leur signerai rien du tout, un bail a été conclu et doit être respecté !
      Belambra a profité d’un PGE et doit avoir une assurance spécifique pour la perte d’exploitation, chômage partiel etc...
      Nous, propriétaires-bailleurs, devons rembourser nos emprunts et le chef de l’Etat n’a évoqué ,lors de ses différentes sorties, aucune aide pour les milliers de particuliers propriétaires- bailleurs qui vivent de ces loyers là !
      Je ne signerai pas leur papier et ferai valoir mes droits.
      Cordialement.

    • par Turbelin , Le 18 octobre 2020 à 16:40

      Bonsoir,
      Proprietaire d’un logement au club Belambra de Hyeres, j’ai reçu le même type de courrier.
      Je suis partante moi aussi pour rejoindre un collectif de propriétaires, s’il en existe déjà un.
      Sinon, comment le créer et le mettre en marche ?
      Cordialement

    • par claude remy , Le 18 octobre 2020 à 20:11

      Je suis propriétaire de 3 studios dans la résidence Belambra à Belgodere en Corse.
      Je viens d’être informé de la suppression de 4,5 mois de loyer, ce que je trouve anormal.
      Si un collectif est crée je souhaite m’y joindre.

    • par Christian G , Le 19 octobre 2020 à 12:29

      Bonjour,
      Je suis confronté également à la proposition de Belambra de réduire les loyers de près de 40% pour 2020.
      Leur courrier donne très peu d’éléments factuels. Je ne suis également par d’accord pour accepter cette proposition sans discuter et avoir au minimum un meilleur compromis.
      Y-a-t’il une association qui regroupe les propriétaires individuels Belambra ?
      Je serai prêt à l’intégrer afin d’être en mesure de discuter plus facilement avec Belambra.

    • par M. RABY , Le 19 octobre 2020 à 21:19

      Bonjour.

      Je suis moi aussi propriétaire d’un appartement d’une résidence à Guidel. Belambra me propose une suspension de 4,5 mois de suspension de loyer pour le Covid. Je refuse de signer cet accord. Je serais intéressé si il y a un regroupement qui est fait.

    • par Gerard , Le 20 octobre 2020 à 08:57

      Bonjour
      Nous avons reçu ce même courrier pour notre bien Belambra situé à la Grande Motte....4mois sans loyers !
      C’est inadmissible et un non respect du bail en cours, quoiqu’en dise Belambra ! PGE, Chômage partiel, indemnisation perte d’exploitation , tout cela oblige Belambra à tenir ses engagements !que se passera t’il aux renouvellement du bail ??
      Y a t’il un regroupement de propriétaires en cours, une action en justice à faire ?

    • par Olivier C , Le 22 octobre 2020 à 12:57

      Bonjour
      Idem pour moi, résidence Bélambra à Orcières. Il me semble qu’avant d’envisager cette mesure de non paiement des loyers aux propriétaire, il serait judicieux d’attendre le bilan annuel de la résidence et je souhaiterais débattre sur les points suivants :
      - Charges de personnel pendant le confinement : le gouvernement a pris en charge les coûts d’activité partielle jusqu’à fin Août
      - Fermeture annuelle de la résidence pendant la période de confinement ?
      - Les médias nous ont largement relayé l’engouement des touristes pour les séjours en France dès la fin du confinement et particulièrement dans des régions comme les Hautes Alpes. Et la météo clémente du mois de Septembre a certainement également contribué à un remplissage des appartements plus conséquent.
      - les Prêts Garantis par l’Etat ont permis le maintien de la trésorerie des entreprise.
      A ce titre, je ne vois pas pourquoi les propriétaires que nous sommes devraient renoncer purement et simplement (et sans recours) aux loyers prévus au contrat avant de connaître exactement le bilan de l’exercice.
      Je souhaite également savoir si un collectif est mis en place.

    • par PAILLARD Thierry , Le 24 octobre 2020 à 17:30

      Je suis propriétaire d’un logement dans la résidence Belambra à Borgo-Pineto en Corse.
      Je viens d’être informé de la suppression de 4,5 mois de loyer, ce que je trouve anormal.
      Si un collectif est crée je souhaite m’y joindre.

    • par Lovi , Le 26 octobre 2020 à 05:34

      Bonjour à tous les copropriétaires belambra , je suis également propietaire d’un logement à saint Paul de vence résidence les Oliviers la colle sur loup et bien sûr qu’il ne faut pas signer la proposition de perte de 4 mois et demi sinon plus aucun recours possible . Pour info je n’avais déjà pas signé la proposition de baisse de loyers propose en 2015.
      Une association existe , il faut impérativement y adhérer afin de pouvoir mener des actions en justice si nécessaire en groupe.
      Inscription à cette adresse.
      http://www.assobelambra.fr/ .

    • par Isabelle V , Le 28 octobre 2020 à 18:34

      Bonjour
      Je suis propriétaire d’un appartement en corse à Belgodere.
      Je viens de recevoir un courrier pour la suppression de 4,5 mois de loyer. Déjà en 2015 le montant de mon loyer a été diminué
      Cette fois je ne signerai pas. Si un collectif se crée je souhaite m’y joindre

    • par Quiniou Thierry , Le 5 janvier à 15:35

      Bonjour,
      Je relance le débat sur les loyers impayés de Belambra jusqu’au 31 janvier 2021.
      Est ce qu’il y a un Collectif ou autres car ma situation financière est dans le rouge ?
      Merci d’avance

    • par Christele CHAMPALLE , Le 7 janvier à 11:27

      Bonjour
      Je suis propriétaire d’un appartement dans la résidence Belambra aux vans en Ardèche et je n’ai pas touché les loyers du 3ème trimestre. Mes mails et lettre recommandée sont restés sans réponse.
      Je n’ai eu aucun courrier de la part de Belambra
      Or mon prêt continue d’être prélevé par ma banque
      Je souhaite rejoindre un collectif de propriétaires. J’ai essayé de m’inscrire sur le site assobelambra mais ce n’est pas possible , ma résidence n’est pas dans la liste proposée
      Quelqu’un peut-il me donner la procédure à suivre pour mon inscription ?
      Existe t’il déjà un collectif ?
      Merci davance
      Christele CHAMPALLE
      0641920901

    • par Hervé , Le 8 janvier à 20:19

      Bonsoir à tous,

      Mes parents, âgés, sont dans le même cas que vous tous. Nous devons constituer un collectif auprès d’une association de consommateurs agréée.

      Voir le site du gouvernement : http://www.justice.gouv.fr/le-ministere-de-la-justice-10017/action-de-groupe-27534.html

      Je vais prendre contact avec les associations. Certains d’entre vous l’ont peut-être déjà fait.

      Merci de répondre !!! Plus nous serons nombreux, plus nous serons forts....

    • par Grelet Christian , Le 17 janvier à 15:03

      Rebonjour,
      Pour répondre à Christèle, j’ai envoyé un mail à l’adresse de cette assos (contact chez assobelambra.fr) il y a deux mois. Je n’ai pas eu de réponse.
      Je viens de faire l’inscription car ma résidence est dans la liste. Je vais voir si je reçois un mail de confirmation.
      Je pense que vous pouvez toujours essayer en mettant le nom d’une autre résidence.
      Bon week-end
      Christian G

    • par Christian G , Le 19 janvier à 18:23

      Je vous informe que j’ai appelé l’UFC Que Choisir car je suis adhérent.
      J’ai fait un témoignage spontané après m’être entretenu avec une conseillère juridique.
      Il n’y a pas actuellement de procédure de recours collectif d’engagée par l’UFC.
      Elle me conseillait de faire remonter l’info à d’autres propriétaires afin qu’ils laissent également des messages à l’UFC.

      Si plusieurs personnes les contactent ils lanceront peut être la procédure.
      Elle m’a dit également de voir si une association plus orientée vers l’immobilier n’avait pas engagé une telle procédure.

      Bonne soirée,
      Christian G

    • par Champalle Christèle , Le 22 janvier à 11:29

      Bonjour
      J’ai moi aussi contacté UFC que choisir qui m’a fait la même réponse.
      Par ailleurs des négociations sont en cours avec Belambra mais résidence par résidence.
      Il est nécessaire de créer un collectif avec le maximum de copropriétaires et éventuellement de créer une association.
      À l’heure actuelle je recherche les coordonnées des copropriétaires de la résidence Les Vans.

  • Bonjour
    Je recherche un collectif Réside Etude, car je possède 3 biens dans 3 résidences différentes.
    Reside etudes vient de nous envoyer un courrier, en nous demandant de le signer.
    Réside Etudes nous demande de renoncer à une partie de nos loyer pour 2020 et 2021 ce qui n’est certainement pas légal.
    Ils proposent de payer le dernier trimestre de 2020 que a 60% et la perte de 6 mois de loyers, de avril à septembre.
    Pour 2021 ils proposent de payer les loyers avec une partie fixe de 40% et une partie variable de 33% en fin d’année, en fonction du résultat de chaque établissement
    merci de me dire ci cela est légal ou pas Merci beaucoup.

    • par RENAUD , Le 21 octobre 2020 à 23:57

      Nous recherchons également un collectif Réside Étude car même problème que vous sur Angers Atrium. Inadmissible ! Et peut légal nous semble t-il....

    • par sergio albarello , Le 24 octobre 2020 à 20:18

      Merci de prendre contact avec moi car je serai intéresser pour un collectif contre réside étude.

    • par Lefranc Muriel , Le 1er novembre 2020 à 09:40

      Bonjour,
      Étant dans la même situation que vous tous, nous avons un appartement à Val d’Europe, je désire savoir si un collectif c’est formé. Merci

    • par Defond michele , Le 1er novembre 2020 à 14:42

      Bonjour , je cherche à rejoindre un collectif de propriétaire pour des loyers réside études non perçus , résidence river park Asnières sur Seine
      Mes’ coordonnées alain defond , mdefond14@ bbox.fr
      Merci de votre aide

    • par VR46 , Le 1er novembre 2020 à 20:21

      Bonjour,
      J’ai reçu aussi ce courrier de Réside Etudes. Je n’en perçois pas les fondements juridiques. Que se passe-t-il si nous ne le signons pas ? Réside Etudes devra nous verser intégralement les loyers ?
      Merci de votre aide

    • par Patissier Jean-Régis et Chantal , Le 4 novembre 2020 à 19:50

      Bonsoir,
      Nous sommes aussi concernés par ce problème avec Reside Études pour un bien à Val d’Europe et souhaiterions rejoindre un collectif.

    • par Arnaud , Le 7 novembre 2020 à 00:25

      Bonsoir,

      il existe un collectif Résid Etude traitant de ce sujet sur Facebook.

      Nom du compte Facebook : Réside Études collectif propriétaires bailleurs

      Bon courage et bonne soirée

    • par crozet , Le 15 novembre 2020 à 17:48

      Je suis aussi sur Reside Études pour un bien à Val d’Europe, et cherche aussi à fédérer dans un collectif. Voici me coordonnées cyrcro chez yahoo.fr

    • par crozet , Le 15 novembre 2020 à 18:06

      vous pouvez rejoindre ce groupe sur facebook
      https://www.facebook.com/groups/367518074621658/

  • par Da Cruz Albino , Le 27 octobre 2020 à 18:20

    Si nous devons prendre un avocat, il vaut mieux laisser nos coordonnées dans nos commentaires.
    Albino Da Cruz
    0689734541
    albino.dacruz chez sfr.fr

    Par ailleurs, vérifiez que vous avez une assurance protection juridique, ça peut servir en attendant

  • Bonjour,
    La résidence Les Rivages des Issambres est concernée, dans le cadre du Covid, par la proposition de diminuer de 20% le montant annuel des loyers
    Un collectif de copropriétaires serait donc utile pour plaider la cause du " non cas de force majeur" comme pour le virus H1N1 et le Chikugunia.
    Le Conseil d’Etat n’ a pas retenu la qualification de cas de force majeur pour le Coronavirus. Cette qualification est du ressort du juge d’ou l’intérêt de faire un collectif de copropriétaires pour faire valoir nos droits.
    Par ailleurs le Parlement, dans le cadre de la Loi sur l’état d’urgence sanitaire, a fait voter l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 affirmant que le Coronavirus ne justifie pas le non-paiement des loyers.
    Il faut créer un collectif avant l’assemblée générale annuelle ou, s’il existe déjà, pouvez-vous me donner l’adresse ?
    Merci d’avance.
    Cordialement
    FA Rancé (copropriétaire les Rivages des Issambres)

    • par Lejeune , Le 12 août 2020 à 23:38

      Nous sommes le 13 août. Après un retard de versement des loyers en mai le groupe Pierre et Vacances n’a toujours pas versé ceux de juillet.
      Nous souhaitons nous retourner contre ce groupe qui ne respecte pas ses engagements et qui nous met, nous simples particuliers qui avons financé leur projet, dans une situation financière difficile.
      Nous sommes à la recherche d’un collectif qui se serait constitué contre le groupe Pierre et Vacances afin de le rejoindre le plus rapidement possible

    • par FOURNIER LEA , Le 21 août 2020 à 12:59

      Il existe un collectif 3C CAP ESTEREL qui va entreprendre une action de groupe Cabinet Gobert à Marseille vous pouvez peut-être le rejoindre

    • par Casini , Le 23 août 2020 à 19:16

      Propriétaire à « ADAGIO-MASSY » je n’ai pas perçu les loyers des mois de Mars à Juin.
      Un courrier nous proposant un avenant au bail nous a été proposé pour réduire les loyers sur une période de 18 mois.
      Je refuse cette proposition, mais envisage d’adhérer à une action commune.

    • par Anne , Le 20 octobre 2020 à 22:33

      Bonjour,
      je suis aussi propriétaire de 2 lots en résidence tourisme BELAMBRA à Belgodère (Corse) et suis très inquiète depuis la réception du fameux courrier annonçant la suspension du paiement des loyers ..."jusqu’à nouvel ordre ...indéterminé bien entendu ! et la diminution drastique des montants proposés unilatéralement par Belambra pour éviter, disent-ils, toutes procédures longues,aléatoires et couteuses...Avez vous des informations précises à ce sujet ? Comment constituer un collectif nous protégeant ou existe t-il déjà un collectif copropriétaires Belambra pour défendre les intérêts des petits propriétaires bailleurs.Comment avoir l’état comptable de ces géants du tourisme hors machine judiciaire ?
      Merci de m’éclairer

    • par SBB , Le 21 octobre 2020 à 21:15

      Bonsoir,
      Nous avons également reçu un avoir de la part de P&V dans notre espace propriétaire sans que nous ayons accepté quoi que ce soit !
      Comment doit-on procédé ?
      Doit-on envoyer un e-mail sur service relation propriétaire pour notifier notre refus de cet avoir ?
      SB

    • par Corinne PRAT , Le 27 octobre 2020 à 12:49

      Bonjour,
      Je viens de recevoir un courrier PV annonçant le non paiement des loyers durant la période de fermeture et la proposition de versement d »une indemnité compensatrice « payable en septembre 2022, étant précisé que notre bail arrive à échéance le 30 avril 2021.
      Nous ne somme pas d accord avec les termes de cet avenant au bail.
      D autres propriétaires de la résidence sont ils aussi en désaccord avec cette proposition ?
      Existe t il un collectif , si oui nous souhaiterions le rejoindre
      Merci d avance
      Cordialement
      CPRAT

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