À la suite de la réception, en 2007, d’un immeuble à usage d’habitation comprenant vingt logements, des désordres d’humidité ont été constatés dès 2010 dans les parties communes et dans deux appartements, dont le lot n°5 appartenant aux époux [M]. L’expertise amiable diligentée dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage (DO) a préconisé des travaux sur les traversées de gaines. Toutefois, de nouvelles infiltrations ont été signalées en 2012 dans le même appartement, malgré l’intervention réalisée.
L’expertise judiciaire demandée par le syndicat des copropriétaires a révélé que l’humidité persistante provenait d’un défaut de traitement du joint entre un mur pignon et le garage voisin. Le coût des réparations fut estimé à 7 567,35 € TTC, tandis que le préjudice de jouissance des époux [M] a été chiffré à 27 612 €, augmentés de 767 € par mois jusqu’à la fin des travaux.
Faute d’accord amiable, le syndicat assigna l’assureur DO et le maître d’œuvre. L’architecte appela en garantie son assureur et l’entreprise d’étanchéité. Les époux [M] intervinrent volontairement, sollicitant l’indemnisation de leur préjudice et la révision du coût des travaux sur la base de l’indice BT01.
La cour d’appel de Saint-Denis condamna solidairement les défendeurs [1]. Le maître d’œuvre et l’assureur DO se pourvurent en cassation, contestant notamment la condamnation à indemniser un préjudice de jouissance dont ils soutenaient ne pas être à l’origine. Par un arrêt du 30 janvier 2025, la Cour de cassation casse partiellement la décision d’appel et précise plusieurs points fondamentaux.
I - L’articulation des actions individuelles et collectives.
Selon l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat agit pour la défense des droits afférents à l’immeuble, tandis que les copropriétaires peuvent exercer seuls les actions touchant à la propriété ou à la jouissance de leur lot. La jurisprudence admet désormais une action conjointe dès lors que les désordres affectent à la fois parties communes et parties privatives [2].
Cependant, l’action individuelle trouve ses limites : un copropriétaire ne peut solliciter la prise en charge des travaux affectant les parties communes, cette demande étant réservée au syndicat.
En l’espèce, la demande des époux [M] tendant à la révision du coût des travaux a été jugée irrecevable, car seule le syndicat pouvait la formuler.
De manière générale, il est acquis que le syndicat peut agir même pour des désordres affectant exclusivement des parties privatives, dès lors que ceux-ci sont de nature collective [3], et qu’un copropriétaire est recevable à agir seul pour un préjudice personnel, même en lien avec une malfaçon touchant les parties communes [4].
II - L’obligation de l’assureur dommages-ouvrage et la causalité du préjudice de jouissance.
L’assureur dommages-ouvrage est tenu d’une obligation de résultat quant à la mise en œuvre d’une solution efficace pour faire cesser les désordres [5]. Il engage sa responsabilité s’il ne préfinance pas des travaux propres à remédier durablement aux désordres, indépendamment de l’efficacité des préconisations de son expert [6].
La Cour rappelle que ce manquement contractuel peut être invoqué par un tiers sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, s’il en résulte un dommage direct [7]. Toutefois, dans l’affaire commentée, le lien de causalité entre le manquement de l’assureur et le préjudice de jouissance des copropriétaires fait défaut.
En effet, le dommage allégué par les époux [M] résulte de l’inaction du syndicat, seul habilité à exécuter les travaux. La Haute Cour casse l’arrêt d’appel pour n’avoir pas démontré en quoi la persistance du préjudice locatif était imputable aux manquements du maître d’œuvre ou de l’assureur DO, dès lors que ces derniers ne disposaient d’aucune maîtrise sur la réalisation des réparations [8].
La causalité, en droit de la responsabilité, implique un lien direct et certain entre la faute et le dommage [9]. Une jurisprudence constante exige qu’il s’agisse d’une conséquence nécessaire du fait dommageable [10]. En l’espèce, l’absence d’exécution des travaux par le syndicat, bénéficiaire de l’indemnisation, constitue une rupture de ce lien causal.
