I. La responsabilité contractuelle du syndic.
Compte tenu de son mandat, le syndic répond de ses fautes de gestion sur le fondement contractuel à l’égard du Syndicat des copropriétaires [3].
L’essentiel des missions du mandat de gestion du syndic est énoncé à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 : l’administration, l‘entretien, la conservation de l’immeuble par l’exécution de travaux urgents, la gestion financière, etc.
À noter que seuls les copropriétaires peuvent reprocher un éventuel défaut de pouvoir à agir en justice du syndic au nom du syndicat, en dehors des exceptions prévues par l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
Quelques exemples jurisprudentiels de fautes contractuelles retenues à l’encontre du syndic :
La non-exécution d’une décision d’assemblée générale pour engager une action judiciaire contre un notaire ayant réalisé la vente de lots sans procéder aux notifications légales permettant le recouvrement des arriérés de charges [4] ;
Des manquements à l’obligation d’assurer le suivi, le contrôle technique minimal et la bonne exécution de travaux décidés par l’assemblée générale, à défaut d’avoir missionné spécialement un architecte à cette fin [5] ;
En cas d’urgence, le syndic est tenu de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. La faute du syndic peut être retenue lorsqu’il n’engage pas des travaux urgents et préconisés par un rapport d’expertise judiciaire [6] ;
– À défaut de caractère urgent, la commande de travaux sans autorisation de l’assemblée générale constitue une faute, ainsi que la commande de travaux supplémentaires ou l’engagement de frais importants sans consultation préalable de l’assemblée générale [7] ;
En l’absence d’appels de fonds pour l’exécution de travaux votés par l’assemblée générale, le syndic ne peut se prévaloir de l’insuffisance de fonds pour écarter sa faute [8] ;
Les manquements du syndic dans la tenue d’une comptabilité complète et régulière de la copropriété, ainsi que l’absence de convocation de l’assemblée générale pour faire approuver les comptes constitue une faute [9] ;
Le syndic manque à son devoir de diligence en n’engageant pas de procédure interruptive de prescription avant l’expiration de la prescription biennale [10].
II. La responsabilité délictuelle du syndic.
À défaut de mandat les liant, la faute du syndic engage sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle à l’égard des copropriétaires à titre individuel et des tiers [11].
Quelques exemples jurisprudentiels de fautes délictuelles ou quasi-délictuelles retenues à l’encontre du syndic :
Lorsque le syndic appelle des charges irrégulières, les copropriétaires peuvent engager la responsabilité du syndic sous réserve de justifier d’un préjudice actuel et direct [12] ;
Le quitus donné au syndic en assemblée générale ne fait pas obstacle à l’action en responsabilité délictuelle d’un copropriétaire qui invoque un préjudice personnel, même si ce dernier a voté pour le quitus. Dans cet arrêt, le copropriétaire poursuivait le syndic pour l’indemnisation de ses préjudices financiers et de jouissance résultant de l’achèvement de travaux urgents cinq ans après un arrêté de péril imminent affectant l’immeuble [13] ;
L’inertie du syndic, qui a tardé à convoquer les assemblées générales, à missionner l’architecte de l’immeuble et de recueillir les devis nécessaires aux travaux urgents d’un réseau enterré, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard d’un copropriétaire au titre de son préjudice locatif [14] ;
La faute commise par le syndic peut résider dans la commande de travaux à une entreprise sans l’avoir avertie de la situation financière obérée de la copropriété, et sans s’être assuré qu’il disposait des fonds nécessaires pour les payer [15] ;
La faute du syndic qui n’informe pas les acquéreurs d’un lot de l’existence d’une injonction de ravalement de la mairie, et les a ainsi privé de la possibilité d’inclure le coût de ces travaux dans le prix de vente [16].
III. Les limites de la responsabilité du syndic.
L’existence d’une faute du syndic est appréciée à l’aune des diligences normales qui lui incombaient dans l’exécution de son mandat de gestion.
Quelques exemples jurisprudentiels de fautes non retenues à l’encontre du syndic :
Le syndic n’est pas, en premier lieu, investi d’une mission juridique et s’en remet en cas de litige aux compétences d’un avocat qui représente le syndicat dans les procédures judiciaires. Il est tenu à une obligation d’information et à un devoir de conseil dans son champ de compétence, et doit plus particulièrement représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice [17] ;
Le syndic est tenu à une obligation de moyens et n’engage pas sa responsabilité s’il a accompli les diligences normales pour la gestion de sinistres ou le recouvrement de créances [18] ;
La gestion d’un sinistre par un syndic n’emporte aucune présomption de responsabilité de plein droit à l’égard du syndicat. Le syndic avait fait appel à un architecte qui avait conçu et suivi les travaux et certifié qu’ils avaient été exécutés conformément aux directives du maître d’œuvre, de l’ingénieur béton et du bureau de contrôle, aucune faute ne pouvait être retenue contre le syndic pour le contrôle technique des travaux [19].
En quelques mots, la responsabilité du syndic :
