I. Présentation de l’affaire.
A) Faits.
Un couple était copropriétaire et occupant d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble du 18e arrondissement de Paris.
Une société civile immobilière était propriétaire, dans le même immeuble, du local commercial situé juste en dessous.
Elle l’avait donné à bail successivement à deux sociétés, qui y avaient exploité un restaurant.
À compter d’octobre 2014, les copropriétaires s’étaient plaints du bruit des climatiseurs installés dans la cour de l’immeuble.
À compter de mars 2018, leurs plaintes avaient visé la diffusion de musique amplifiée, principalement les vendredis et samedis soirs.
Les services de la Ville de Paris avaient relevé des émergences excédant les valeurs réglementaires. Un procès-verbal de contravention de cinquième classe avait été dressé à la suite d’un contrôle du 22 novembre 2018.
Le 29 mars 2023, le tribunal de commerce avait placé le preneur en liquidation judiciaire. Le restaurant avait fermé et les nuisances avaient cessé.
En juillet 2025, la SCI avait donné le local à bail à une nouvelle société, dont l’activité n’était pas précisée.
B) Procédure.
À la demande du syndicat des copropriétaires, le juge des référés avait ordonné une expertise judiciaire le 13 mars 2019. Les opérations d’expertise avaient été rendues communes au couple le 13 octobre 2020.
L’expert avait déposé son rapport le 4 octobre 2022.
Lors d’une visite inopinée, il avait relevé, fenêtres fermées, des émergences atteignant 12 dB(A) dans la chambre sur cour et jusqu’à 18 dB dans certaines bandes d’octave.
Il avait également constaté que le limiteur installé dans le restaurant pouvait être facilement déréglé.
Par acte du 24 août 2023, le couple et le syndicat des copropriétaires avaient assigné la seule SCI bailleresse devant le Tribunal judiciaire de Paris.
Ils demandaient notamment :
- l’interdiction de toute activité impliquant la diffusion de sons amplifiés dans le local et l’obligation d’imposer aux futurs preneurs une exploitation portes et fenêtres fermées ;
- à titre subsidiaire, l’installation d’un limiteur enregistreur conforme à la norme NF S 31-122 et, en cas d’animations avec disc-jockey, la réalisation sous astreinte d’une étude acoustique, des travaux préconisés et d’une mesure de réception ;
- 59 616,45 euros au titre du préjudice de jouissance, 4 000 euros au titre du préjudice de santé et 5 000 euros au titre du préjudice moral ;
- plus de 36 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La SCI soutenait que le bail interdisait la diffusion de sons amplifiés, qu’elle avait elle-même agi contre son locataire et que le trouble avait cessé depuis 2023.
Elle contestait aussi la durée des nuisances et le calcul du préjudice de jouissance.
C) Décision du juge.
Par jugement du 15 septembre 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a retenu l’existence d’un trouble anormal du voisinage pour les seules nuisances sonores.
Il a écarté les nuisances olfactives, dont le caractère anormal n’était pas démontré.
Il a jugé que la responsabilité de la SCI, en sa qualité de propriétaire du local d’où provenaient les nuisances, était engagée de plein droit, sans qu’il soit besoin d’établir une faute.
Il a en revanche rejeté l’ensemble des demandes tendant à prévenir le retour des nuisances.
La SCI a été condamnée à :
- verser 2 000 euros à Mme F. au titre de son préjudice de santé ;
- verser 1 000 euros à chacun des membres du couple au titre de leur préjudice moral ;
- leur verser 16 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- supporter les dépens, incluant les frais d’expertise d’un montant de 3 947,42 euros ;
- verser 6 000 euros au couple et 6 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les demandes relatives aux dépens des procédures de référé et aux frais de constat ont été rejetées.
II. Observations.
Ce jugement du Tribunal judiciaire de Paris applique des règles classiques du contentieux du voisinage. Il présente toutefois un intérêt pratique certain pour les victimes de nuisances causées par un commerce dont l’exploitant a disparu.
Il confirme d’abord que le bailleur répond de plein droit des troubles causés par son preneur, quel que soit le sort de ce dernier (A). Il rappelle ensuite que la réparation reste limitée au trouble passé et prouvé (B).
A) Le bailleur, responsable de plein droit des troubles causés par son preneur.
1) Un trouble anormal établi par un faisceau de preuves.
Le tribunal a caractérisé le trouble en combinant plusieurs éléments : les plaintes répétées auprès de la préfecture de police et de la mairie, les rapports d’enquête de la Ville de Paris, le procès-verbal de contravention, une attestation de témoin et, surtout, les mesures réalisées par l’expert judiciaire lors d’une visite inopinée.
Pour un établissement diffusant de la musique amplifiée, l’article R1336-1 du Code de la santé publique limite l’émergence, dans les locaux d’habitation, à 3 dB(A) et à 3 dB dans chacune des bandes d’octave normalisées de 125 à 4 000 Hz.
Les dépassements relevés, jusqu’à 12 dB(A) et 18 dB par bande d’octave, étaient donc considérables.
En principe, le non-respect d’une norme ne suffit pas à caractériser un trouble anormal du voisinage. L’anormalité s’apprécie librement par le juge, en fonction des circonstances de temps et de lieu.
Mais un dépassement de cette ampleur, répété chaque fin de semaine pendant plusieurs années, ne laissait guère de place au doute.
À l’inverse, le tribunal a écarté les nuisances olfactives. Elles étaient documentées par des courriers et un constat, mais sans précision sur leur durée ni sur leur fréquence. Elles avaient en outre cessé avec l’installation d’un extracteur.
Un trouble qui n’est ni mesuré ni daté reste une simple allégation.
2) Une responsabilité indépendante de toute faute et du sort du preneur.
Le propriétaire d’un local donné à bail est responsable envers les voisins des troubles anormaux causés par son locataire, sauf son recours contre ce dernier (Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.876 ; Cass. 2e civ., 31 mai 2000, n° 98-17.532).
Cette responsabilité est objective. Le tribunal l’a rappelé nettement : dès lors que les nuisances émanaient du local et excédaient les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité du propriétaire était engagée sans qu’il soit besoin d’établir une faute.
Les arguments de la SCI étaient donc inopérants.
La clause du bail imposant au preneur de respecter la réglementation, l’absence d’autorisation de diffuser de la musique amplifiée, la procédure engagée contre le locataire et la dette laissée par celui-ci intéressaient seulement les rapports entre bailleur et preneur. Ils étaient sans effet à l’égard des voisins, tiers au bail.
Le tribunal n’avait dès lors pas à se prononcer sur l’article 1729 du Code civil ni sur le règlement de copropriété, également invoqués par les demandeurs.
L’intérêt pratique de cette solution est indéniable lorsque le preneur est en liquidation judiciaire.
Le jugement d’ouverture interrompt en effet toute action tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent (article L622-21 du Code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire par renvoi de l’article L641-3). La créance doit alors être déclarée au passif, avec une perspective de recouvrement souvent nulle.
L’action dirigée contre le bailleur, débiteur identifiable et le plus souvent solvable, évite cet écueil. Le risque d’insolvabilité du preneur pèse ainsi sur le propriétaire, qui a choisi de louer son local.
Une question reste ouverte pour les faits postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024.
L’article 1253 du Code civil vise désormais le propriétaire, le locataire ou l’exploitant « qui est à l’origine » du trouble. Un bailleur non occupant pourrait soutenir qu’il n’est pas à l’origine du bruit produit par son preneur.
Les faits de l’espèce étant pour l’essentiel antérieurs à cette loi, le tribunal a statué sur le fondement du principe prétorien, au visa des articles 544 et suivants du Code civil. La jurisprudence à venir dira si le texte nouveau remet en cause la responsabilité du bailleur.
B) Une réparation limitée au trouble passé et prouvé.
1) Le refus des mesures de prévention en l’absence de trouble actuel.
Les demandeurs cherchaient à prévenir la reprise des nuisances, le local ayant été reloué en juillet 2025.
Le tribunal a rejeté toutes les mesures sollicitées, y compris la plus modeste, l’installation d’un limiteur enregistreur.
Il a relevé que l’activité du nouveau locataire n’était pas précisée, qu’aucune nuisance nouvelle n’avait été rapportée et que les demandeurs n’établissaient pas que cette activité serait contraire au règlement de copropriété.
La solution est cohérente avec la finalité de l’action. Le juge du trouble anormal du voisinage répare ou fait cesser un trouble existant. Il ne réglemente pas par avance l’usage d’un local au regard d’un trouble seulement possible.
Une injonction faite au bailleur d’insérer certaines clauses dans ses baux futurs aurait en outre posé la question de l’atteinte à sa liberté contractuelle.
L’engagement pris par la SCI d’imposer à son futur locataire le respect du règlement de copropriété n’a pas davantage de portée. Le tribunal a refusé d’en « constater » l’existence, une telle demande ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.
Si les nuisances reprenaient, les voisins devraient donc agir à nouveau.
Ils disposeraient alors du référé prévu par l’article 835 du Code de procédure civile pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le syndicat des copropriétaires pourrait aussi agir en respect du règlement de copropriété (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
2) Une indemnisation subordonnée à la preuve de la fréquence des nuisances.
Les demandeurs avaient chiffré leur préjudice de jouissance selon une méthode fréquemment retenue : une fraction de la valeur locative du logement, appliquée à la durée des nuisances.
Ils retenaient 7,5 jours de nuisances par mois, pendant 102 mois, à 77,93 euros par jour, soit 59 616,45 euros.
Le tribunal a écarté ce calcul pour trois raisons.
D’abord, le nombre de 7,5 jours par mois n’était étayé par aucune pièce.
Ensuite, l’allégation de nuisances six heures par jour, sept jours sur sept, était contredite par les propres plaintes des demandeurs, qui visaient les vendredis, samedis et dimanches soirs après 22 heures.
Enfin, les fermetures administratives liées à la crise sanitaire avaient interrompu les nuisances pendant près de neuf mois.
Le tribunal a donc fixé forfaitairement le préjudice de jouissance à 16 000 euros, au vu de l’ampleur et de la durée des nuisances.
Rapportée à la seule période de diffusion de musique amplifiée, de mars 2018 à mars 2023, déduction faite des fermetures sanitaires, cette somme représente environ 310 euros par mois, soit un peu plus de 13 % de la valeur locative invoquée.
Une méthode de calcul, si rigoureuse soit-elle en apparence, ne vaut que par les données qui l’alimentent. Les victimes ont donc intérêt à tenir, pendant toute la durée du trouble, un relevé daté des nuisances, appuyé par des constats répétés, et à veiller à la cohérence entre leurs plaintes et leurs écritures.
Le préjudice de santé de Mme F. a été admis au vu d’un certificat de son médecin traitant, qui jugeait ses troubles compatibles avec un tapage nocturne régulier, sous réserve de sa réalité. C’est la réunion de ce certificat et de la preuve, par ailleurs acquise, des nuisances nocturnes qui a établi le lien de causalité.
Faute de toute pièce le concernant, M. P. a été débouté de la même demande. Le préjudice moral de chacun, tenant aux tracas et pertes de temps liés aux nuisances puis à l’expertise, a été réparé à hauteur de 1 000 euros.
Le tribunal a aussi rejeté le « surplus » des demandes formées « sauf à parfaire », qu’il a qualifié de préjudice hypothétique (en ce sens, CA Nîmes, 2e ch. sect. A, 1er octobre 2020, n° RG 19/00544). Le juge ne se prononçant que sur ce qui lui est demandé (articles 4 et 5 du Code de procédure civile), le chiffrage des dernières conclusions doit être complet et définitif.
Enfin, les frais de constat ne figurent pas dans la liste des dépens de l’article 695 du Code de procédure civile. Ils ne peuvent être remboursés qu’au titre de l’article 700, à condition que le constat soit produit et porte sur le trouble retenu. Quant aux dépens des référés, ils avaient déjà été répartis par le juge des référés (article 491, alinéa 2, du même code).
Conclusion.
Le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 15 septembre 2026 confirme que le propriétaire d’un local commercial répond de plein droit, à l’égard des voisins, des troubles anormaux causés par son preneur.
Ni les clauses du bail, ni les diligences du bailleur, ni la liquidation judiciaire du preneur ne l’exonèrent de cette responsabilité.
Le jugement rappelle toutefois que le juge ne prononce pas de mesures de prévention contre un trouble qui a cessé.
Il montre enfin que l’indemnisation du préjudice de jouissance dépend moins de la méthode de calcul retenue que de la preuve précise de la fréquence et de la durée des nuisances.
