Par Baptiste Robelin, Avocat.
 
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  • Parution : 20 octobre 2020

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Guide de lecture.
 

Restaurateurs et covid-19 : comment renégocier le loyer du bail commercial avec le couvre-feu ?

Bien qu’il ne vise pas directement les restaurateurs, c’est bien à nouveau le secteur du CHR qui se trouve le plus directement impacté par le couvre-feu décidé par le Gouvernement pour lutter contre la propagation de Covid-19.

On sait que le loyer du bail commercial constitue bien souvent le poste de dépense le plus important pour un restaurateur, ce qui pose un problème de taille, dans la mesure où les villes visées par le couvre-feu sont aussi celles dans lesquelles le loyer est bien souvent le plus élevé (Paris, Lyon, Marseille…).

En outre, indépendamment du couvre-feu, on constate qu’il n’y a malheureusement pas eu de retour à la normale sur le plan économique depuis la fin du confinement.

Globalement, les restaurateurs se retrouvent à payer un niveau de loyer qui a été fixé le plus souvent avant la crise sanitaire, et qui ne correspond plus à la réalité de la consommation d’aujourd’hui.

Les quartiers d’affaires (comme La Défense…) ont été vidés de leur population habituelle, avec le recours massif au télétravail, ce qui impacte nécessairement l’activité des restaurateurs situés dans ces zones.

Les quartiers touristiques (Montmartre, Les Champs Elysées…) connaissent également une perte de fréquentation très importante alors que Paris avait par le passé connu des pics de visites touristiques (près de 50 millions de visiteurs en 2018).

Les quartiers résidentiels ne tirent pas plus leur épingle du jeu, impactés par le moral des ménages en berne, la baisse du pouvoir d’achat pendant la crise, et la peur de toute une population qui sort et consomme moins.

De façon générale, les restaurateurs se retrouvent à payer des loyers d’hier, dans une situation économique et sociale postcrise, qui n’a plus rien à voir.

Dans ces conditions, il est indispensable de tenter d’entrer en voie de discussion avec son bailleur pour tenter de trouver un arrangement sur le règlement et le montant du loyer commercial.

Nous vous proposons ci-dessous une série de conseils pour mener à bien vos négociations dans ce contexte.

a. Le discours gagnant / gagnant avec son bailleur.

Dans l’approche des négociations, l’idée maîtresse est de rappeler au bailleur qu’il se trouve aujourd’hui, qu’il le veuille ou non, associé aux difficultés de son locataire.

Le bailleur peut certes faire le choix de se montrer intransigeant, de ne pas tendre la main à son locataire. Il doit toutefois bien comprendre que si le preneur fait défaut et tombe en liquidation, non seulement le bailleur risque fort de ne jamais recouvrer le montant des arriérés locatifs accumulés (qui se trouveront gelés dans le cadre d’une procédure collective) mais surtout, en pleine crise, il n’est pas évident qu’il retrouve demain un nouveau locataire capable de payer les niveaux de loyer que l’on connaissait par le passé. L’attitude bornée d’un bailleur qui refuserait tout compromis constitue clairement une impasse, dont aucune des parties ne risque de sortir grandie.

À l’inverse, un accord équilibré, permettant de passer ensemble la crise que nous traversons assurera au bailleur le recouvrement, à terme, de tout ou partie des dettes locatives qui auraient pu s’accumuler à ce jour, et lui garantira le maintien d’un locataire avec un niveau de loyer fixé avant la crise, ce qui constitue à n’en pas douter un atout précieux pour les propriétaires de locaux commerciaux dans le contexte que nous connaissons.

Pour motiver le bailleur en ce sens, il peut être opportun de lui rappeler l’existence de dispositifs fiscaux spécifiques mis en place par le Gouvernement, offrant aux bailleurs la possibilité de défiscaliser les abandons de loyer qui auraient été consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2020 [1].

b. Proposer la mise en place d’un loyer variable le temps de la crise, pour assurer un partage de valeurs entre locataire et bailleur.

Face à la baisse d’activité subie par les restaurateurs, une piste de négociation intéressante consiste à proposer au bailleur de substituer, temporairement, le montant du loyer fixe par un loyer variable.

C’est une manière de tenir compte de la baisse d’activité, en jouant la carte de la transparence. On peut ainsi proposer au bailleur de lui régler temporairement un loyer représentant un pourcentage du chiffre d’affaires (généralement aux alentours de 20%).

C’est une manière de proposer au bailleur un vrai partage de valeurs : le loyer est provisoirement en adéquation avec la baisse d’activité. En même temps, toutes les mesures que le restaurateur saura prendre pendant la crise pour dynamiser son activité (happy hour plus tôt dans la journée, propositions pour des dîners à 18h, vente à emporter…) profiteront également au bailleur.

Ce partage de valeurs est une belle manière de rapprocher bailleur et locataire, en les associant pleinement pendant la crise, et en marquant une profonde solidarité entre eux en période de difficultés.

Cette mise en place d’un loyer variable à titre temporaire pourra même à terme devenir définitive si les deux parties y ont un intérêt et que le bailleur souhaite être pleinement associé au rebond d’activité.

c. Négocier une clause de retour à meilleure fortune.

Nombreux sont les restaurateurs qui souhaitent obtenir des abandons purs et simples d’une partie du loyer en cette période de crise (qu’il s’agisse des loyers dus pendant le confinement ou le couvre-feu). On sait que cela est souvent difficile à accepter pour les bailleurs qui ont eux-mêmes leurs propres engagements (remboursements de crédits, etc.).

Une manière de faire accepter ces baisses peut être de leur proposer ce que l’on appelle « une clause de retour à meilleure fortune ».

C’est une clause qui prévoit que le bailleur consent à abandonner une partie du loyer à un instant T, mais qu’il aura la possibilité, dans le futur, de réclamer de nouveau cette dette si la situation du locataire s’améliore. D’où le terme d’un « retour à meilleure fortune ». Il est logiquement souvent plus simple de convaincre le bailleur d’abandonner une partie de sa créance, s’il sait qu’il pourra éventuellement la recouvrer après la crise.

d. Proposer au bailleur de devenir pleinement associé à l’entreprise.

Toujours dans cette idée de partage de valeurs entre bailleur et locataire, on peut envisager d’associer pleinement le bailleur à l’entreprise de son locataire, en lui proposant de convertir une partie de la dette locative en prise de participation au capital. Cela peut avoir un intérêt dans un certain nombre de cas de figure, à condition évidemment d’avoir de bons rapports avec son bailleur et que ce dernier manifeste également un intérêt pour l’activité exercée par son locataire. On retrouve souvent ce type de montages pour des sociétés de taille importante (groupes hôteliers, chaînes de restaurant, franchise, etc.).

e. Consentir au bailleur des avantages en nature dans l’entreprise.

Autre idée originale que l’on a pu constater dans certains cas, celle de proposer au bailleur de convertir une partie de la dette locative en avantage en nature (par exemple en consentant des nuitées d’hôtels ou des repas au bailleur et à sa famille). Attention toutefois au traitement fiscal et comptable de ce type d’arrangements, considérés généralement comme des produits constatés d’avance, qu’il faudra prendre en compte au bilan, en particulier s’agissant du traitement en matière de TVA.

f. Faire jouer la demande de révision triennale du loyer à la baisse.

On rappellera que le statut des baux commerciaux permet aux parties au bail de solliciter une révision du loyer tous les 3 ans [2]. On pense généralement, à tort, que cette possibilité est réservée au bailleur exclusivement pour solliciter des hausses de loyer tous les trois ans.

Mais cette faculté de révision triennale est ouverte aux deux parties et peut tout à fait être invoquée par le locataire en période de crise, comme c’est le cas aujourd’hui.

Ainsi, si un délai de 3 ans s’est écoulé depuis la dernière fixation / révision de votre loyer, il peut être pertinent de solliciter une révision à la baisse. Il est évident que l’attractivité et la commercialité de nombreux quartiers ont été impactées par la crise. Ce que l’on croyait au début être une crise passagère va vraisemblablement durer : il n’est pas prévu de retour à la normale avant plusieurs années en ce qui concerne le tourisme et le trafic aérien. Aussi, les restaurants situés dans de telles zones ont intérêt à solliciter une baisse de loyer tenant compte de la baisse d’attractivité de leur zone de chalandise.

Idem pour les restaurants situés dans des quartiers d’affaires et de bureau : si le recours au télétravail se généralise et se pérennise, ces quartiers connaîtront nécessairement une fréquentation moins importante dans le futur, justifiant une baisse des loyers.

Ceci peut être conjugué avec les politiques urbaines en vogue pour lutter contre le réchauffement climatique : à Paris par exemple, toutes les mesures pour lutter contre les véhicules automobiles entraînent mécaniquement une baisse de la fréquentation de certains quartiers par les populations résidant en banlieue (phénomène qui a déjà pu être constaté par de nombreux restaurateurs). Il s’agit là encore d’arguments qui peuvent être invoqués utilement pour solliciter des baisses de loyer.

g. Augmenter la pression sur le bailleur en sollicitant l’ouverture d’une conciliation judiciaire.

Pour tenter d’augmenter la pression sur le bailleur pour ces négociations, il est possible de solliciter du tribunal l’ouverture d’une procédure de conciliation [3].

L’objectif de la procédure de conciliation est de parvenir à un accord amiable entre l’entreprise et ses principaux créanciers, pour résoudre les difficultés financières rencontrées. Bien que purement consensuelle, cette procédure est mise en place par le tribunal de commerce, sur demande du débiteur.

Or cette procédure est souvent vécue comme l’antichambre des procédures collectives. On sait que l’administrateur judiciaire, désigné en qualité de conciliateur, pourra facilement utiliser la menace de l’ouverture d’une procédure collective pour faire pression sur le bailleur et les créanciers, afin d’obtenir de meilleurs résultats dans ces négociations.

Attention toutefois : cette procédure n’est pas permise pour les entreprises en état de cessation des paiements depuis plus de 45 jours.

h. Ne pas avoir peur des procédures judiciaires.

Enfin, on rappellera aux restaurateurs et commerçants qu’il ne faut pas forcément craindre le passage par une procédure judiciaire : ce n’est pas parce que votre bailleur vous délivre un commandement de payer, voire vous assigne, que votre bail sera résilié.

Rappelez-vous qu’il est possible de se défendre et notamment de demander au tribunal un délai pour règlement, délai qui peut aller jusqu’à deux ans. Il est même parfois possible d’aller plus loin en attaquant la régularité du commandement de payer qui a été délivré par le bailleur.

On le voit, qu’elles soient consensuelles ou forcées, il existe nombreuses solutions à ne pas hésiter à déployer dans le cadre du rapport avec son bailleur dans une période de crise comme celle que nous traversons.

Notes :

[1Article 14B du CGI introduit par la Loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificatives pour 2020.

[2Ce que l’on appelle la « révision triennale » prévue par L145-38 du Code de commerce.

[3L611-4 et suivants du Code de commerce.

Baptiste Robelin - Avocat au Barreau de Paris
NovLaw Avocats
www.novlaw.fr

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