Retard de livraison de l’immeuble en VEFA : actions de l’acquéreur à l’encontre du promoteur vendeur.

La date de livraison d’un bien immobilier à usage d’habitation vendu en VEFA est une donnée essentielle du contrat de vente, régie par l’ordre public qui tend à protéger les acquéreurs.

En effet, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un bien immobilier à usage d’habitation, régularisé par acte authentique, comporte obligatoirement, en application de l’article L261-10 du Code de la construction et de l’habitation, la mention d’un « délai de livraison », et ce, sous peine de nullité du contrat.

Le délai de livraison est le plus souvent exprimé par la référence au dernier jour du semestre visé.

Le contrat de réservation, qui peut précéder la régularisation de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement comporte quant à lui le « délai d’exécution des travaux » prévu à l’article L261-15 du Code de la construction et de l’habitation ; le délai d’exécution des travaux doit être distingué du délai de livraison, en ce qu’il correspond seulement à la date prévisionnelle de réalisation des travaux, donnée seulement à titre indicatif. Cette mention, sauf disposition spécifique au contrat de réservation n’engage pas la responsabilité du promoteur (Cass. 3ème civile, 28 juin 1977, n°75-15.783).

Dans les faits, dans bien des cas, la livraison du bien vendu intervient postérieurement à la date stipulée au contrat de vente.

En cas du non respect du délai de livraison mentionné dans l’acte authentique de vente, la responsabilité du promoteur peut être engagée.

Pour tenter d’expliquer ce retard, le promoteur peut se prévaloir d’un certain nombre de causes légitimes.

Si les causes de retard ne sont pas avérées ou considérées comme non légitimes, des pénalités contractuelles pourront être mises à la charge du promoteur, au bénéfice de l’acquéreur, seulement si le contrat a prévu de telles pénalités contractuelles.

A défaut, et ou en sus, le promoteur pourra être condamné à des dommages et intérêts au bénéfice de l’acquéreur, du fait du ou des préjudices par lui subis.

Enfin, des sanctions affectant de façon plus substantielle la vie du contrat de vente pourront être mises en œuvre, à l’initiative de l’acquéreur.

Prorogation du délai de livraison contractuellement prévu en cas de retard justifié par une cause légitime.

Au sein du contrat de VEFA, des clauses instituant des causes légitimes de retard sont prévues de façon quasi systématique par le promoteur.

Ces clauses ont pour objet de permettre une prorogation du délai de livraison dans l’hypothèse où l’élément défini à la clause survient en cours de chantier.

Ainsi, le contrat d’acquisition VEFA prévoit généralement des causes légitimes de retard, telles que :
 le cas de force majeure ;
 les intempéries ;
 les grèves, qu’elles soient générales au secteur du bâtiment et à ses industries annexes, ou spéciales aux entreprises qui interviennent sur le chantier ;
 les difficultés d’approvisionnement ;
 la défaillance d’une des entreprises participant au chantier (redressement ou liquidation judiciaire) ou du fournisseur ;
 la demande de travaux modificatifs par l’acquéreur lui-même ;
 la faute de l’acquéreur et notamment le retard de paiement ;
 les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, compagnie des eaux, France Télécom, etc...) en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble ;
 les vols, dégradation, actes de vandalisme ou accidents dont le chantier et les entreprises intervenantes seraient victimes ;
 la découverte de vestiges archéologiques ou de pollutions.

Les causes légitimes de retard prévues au contrat apparaissent comme plus ou moins contestables.

La cause relative à la force majeure sera appréciée souverainement par le juge du fond, comme rappelé par la jurisprudence rendue au visa de l’article 1218 du Code civil. Pour mémoire, la notion de force majeure n’est pas d’ordre public et peut être aménagée conventionnellement (Cass. com., 8 juillet 1981, n° 79-15.626 ; CA Paris, Pôle 01 ch. 02, 28 juillet 2020, n° 20/06689).

Un certain nombre de causes stipulées au contrat ne sont guère contestables :
 le recours des tiers en contestation du permis de construire,
 les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment,
 les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, compagnie des eaux, France Télécom, etc.) en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble,
 les grèves, qu’elles soient générales au secteur du bâtiment et à ses industries annexes, ou spéciales aux entreprises qui interviennent sur le chantier.

D’autres causes apparaissent comme plus sujettes à contestation et notamment :
 le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de leurs fournisseurs,
 les vols, dégradation, actes de vandalisme ou accidents dont le chantier et les entreprises intervenantes seraient victimes,
 la découverte de vestiges archéologiques ou de pollutions,
 la survenance de la crise sanitaire liée au covid 19.

En effet, concernant ces causes de retard, l’acquéreur ne manquera pas de soutenir que leur dysfonctionnement interne du promoteur.

Ainsi, de la même façon, il pourra être soutenu que le redressement ou la liquidation judiciaire d’un des intervenants à l’acte de construire procède d’une absence de rigueur dans la sélection desdits intervenants ; toujours dans le même sens, l’acquéreur défendra que les vols, dégradation, actes de vandalisme ou accidents perpétrés sur le site, révèlent une défaillance dans la sécurité du chantier.

Enfin, il pourra être affirmé que la découverte de vestiges archéologiques ou de pollutions au cours des travaux témoigne du manquement à faire réaliser une étude du sol en amont et avant le démarrage des travaux.

Pour que ces causes puissent être valablement opposées par le promoteur à l’acquéreur afin de justifier du retard, elles doivent faire l’objet d’attestations par des tiers (notamment par le maître d’œuvre) et ne pas dépendre de la seule et exclusive volonté du promoteur.

Le plus souvent, ces clauses instaurent un mécanisme de doublement du nombre de jours de retard autorisé par rapport au retard effectivement enregistré en cours de travaux, afin de permettre une réorganisation du chantier.

Ce type de clauses a pu faire l’objet de vives critiques et de contestation sur le fondement des clauses abusives du droit de la consommation. En effet, bien souvent, les acheteurs en VEFA sont juridiquement considérés comme des consommateurs, étant donné qu’ils agissent à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de leur activité professionnelle.

Pour rappel, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, en application de l’article L212-1 Code de la consommation.

Récemment, la Cour de cassation a validé la licéité de la clause prévoyant le doublement du nombre de jours de retard autorisé par rapport au retard effectivement enregistré au cours des travaux, sous réserve que le retard ne soit pas imputable au vendeur et que le vendeur en justifie de manière objective (Civ. 3ème, 23 mai 2019, n° 18-14.212).

La rédaction des clauses de retard doit cependant être claire et non ambigüe, faute de quoi le promoteur s’expose à ce qu’elles soient écartées par les tribunaux (Civ. 3ème, 2 mai 2024, n° 22-20.477, à propos de la notion de défaillance d’une entreprise).

En cas de retard injustifié, application des pénalités de retard contractuellement prévues et / ou dommages et intérêts sur le fondement du droit commun (article 1231-1 du Code civil).

En cas de retard non justifié ou non valablement justifié par une cause de retard légitime, le promoteur peut être condamné à indemniser l’acquéreur, en application des pénalités contractuellement prévues, et/ ou en application de l’article 1231-1 du Code civil, afin de dommages et intérêts.

En pratique, les parties peuvent prévoir une indemnisation égale à 1/3000e du montant total du coût de l’acquisition, multiplié par le nombre de jours de retard.

Éventuellement, cette indemnité ne commence à courir qu’à compter du Xᵉ jour de retard ou encore est plafonnée à X% du prix total de la VEFA.

Comme pour toute « clause pénale », la pénalité prévue en cas de retard peut toujours faire l’objet d’une modération par le juge, c’est-à-dire que ce dernier peut diminuer son montant s’il juge le préjudice moindre ou au contraire l’augmenter si la pénalité lui parait dérisoire.

Une telle pénalité contractuellement prévue ne sera pas nécessairement exclusive d’une indemnisation complémentaire, dans la mesure où l’acquéreur parvient à établir un préjudice subi du fait du retard, distinct du préjudice que la clause pénale a pour objet de réparer, en application de l’article 1231-1 du Code civil.

L’acquéreur peut solliciter des dommages et intérêts pour les frais et postes suivants :
 les loyers supportés par l’acquéreur pour le bien qu’il occupe en attendant la livraison du nouveau bien ;
 la perte de loyers pour l’acquéreur pendant la période de retard, si l’acquéreur envisageait de mettre en location le bien objet de la VEFA ;
 les frais de garde-meuble ;
 la perte d’un avantage fiscal lié à l’acquisition du bien ;
 le montant des intérêts « intercalaires » et coûts d’assurance au titre d’un prêt ;
 le préjudice moral subi, à savoir « les peines et tracas causés par la carence du vendeur » ;
 les surcoûts des matériaux du fait de l’inflation.

Les autres actions dont dispose l’acquéreur à l’encontre du promoteur.

Outre la demande d’indemnisation du fait du retard de livraison, d’autres actions peuvent être envisagées par l’acquéreur, selon les faits de l’espèce et en fonction de la situation de l’acquéreur et de celle du promoteur vendeur.

L’opportunité d’élever de telles demandes doit être examinée avec une grande attention, tant leurs effets sont lourds de conséquences tant sur le plan juridique que financier.

Ainsi, peuvent être envisagées les solutions suivantes :
 Non paiement du solde du prix de vente de 5% qui doit au préalable être consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, au titre de l’exception d’inexécution.

En cas de retard de livraison, la consignation du solde du prix de vente est possible, sans que le vendeur puisse invoquer la clause résolutoire de la vente (Cass. 3ème civile, 14 décembre 1993).

 Demande en justice afin d’annulation du contrat de vente et restitution du prix de vente sur le fondement des articles 1184 et 1610 du Code civil, dans la mesure où le promoteur est solvable et n’est pas en liquidation judiciaire.

 Demande en justice afin de suspension du prêt immobilier, par une assignation du promoteur et de la banque prêteuse en application de l’article L313-44 du Code de la consommation, à charge toutefois pour l’acquéreur-emprunteur de continuer à régler les primes de l’assurance emprunteur pour continuer à bénéficier des garanties de cette assurance (Cass. 1ère civile, 9 décembre 2015, n° 14-23272).

Le promoteur, pour autant qu’il parvient à justifier de façon objective, notamment par l’attestation d’un tiers indépendant de la cause légitime du ou des retards, pourra quant à lui se prévaloir de la clause résolutoire du contrat de vente et solliciter l’allocation de dommages et intérêts dans la mesure où la résolution du contrat de vente VEFA serait imputable à l’acquéreur.

De son côté, en cas de retard de livraison du fait des constructeurs, dans la mesure où le planning de travaux a été contractualisé ou si un délai raisonnable pour réalisation des travaux a été dépassé, le promoteur exercera son recours à l’encontre des constructeurs, de façon à être indemnisé du retard pris pour réceptionner l’ouvrage, par rapport à la date de réception initialement prévue.

Ainsi, le promoteur pourra notamment faire application des pénalités de retard prévues au contrat ou mettre en demeure le ou les constructeurs de respecter les délais contractuellement prévus, sous peine d’une sanction plus radicale, comme la résiliation du marché.