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Retards de livraison d’un immeuble en VEFA et CCMI.

Que faire lorsque le constructeur annonce un retard de livraison du bien immobilier acquis dans le cadre d’une Vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?
Quelle est l’indemnisation à laquelle l’acquéreur peut prétendre et comment l’obtenir ?

1. Le retard de livraison indemnisable

Les acquisitions de biens immobiliers neufs ou « sur plans » sont juridiquement encadrés par le Code de la Construction et de l’habitation. La vente d’immeuble en état futur d’achèvement (VEFA) et la vente de maisons individuelles (CCMI) sont les modes d’acquisition les plus courants d’un bien neuf.

Dans chacun de ces contrats, la loi impose que le délai de livraison soit précisé dans l’acte d’acquisition. En général, le contrat prévoit une formule de type « au plus tard le 31 mars 2021 » ou « à la fin du premier trimestre 2021 ».
Dès lors que cette date est dépassée, l’acquéreur est en droit d’obtenir une indemnisation.

Or, dans la plupart des contrats de vente d’immeuble neuf, en VEFA ou CCMI, est prévue une clause dans laquelle sont listées les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Les causes invoquées sont généralement les suivantes :
-  Intempéries
-  Recours de tiers relatifs aux permis de construire
-  Grève partielle ou générale, abandon de chantier d’une entreprise en faillite, crise sanitaire Covid-19
-  Retards provenant d’anomalies du sous-sol

Dès lors que le retard de la livraison du bien est provoqué par une cause légitime et justifiée, aucune indemnisation n’est due par le promoteur.

A noter que la plupart des contrats prévoit l’ajout d’une clause qui a pour effet de doubler le nombre de jour de retard justifiés et qui est rédigée ainsi :
« en cas de survenance de l’un des événements mentionnés, cela aurait pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de la répercussion sur l’organisation générale du chantier »

La Cour de Cassation, de manière constante, considère que cette clause n’est pas abusive au détriment du non-professionnel ou du consommateur car elle ne procure pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat [1].

Or, si certaines causes sont légitimes, encore faut-il que le promoteur ou le constructeur de maison individuelle justifie leur existence et leur lien de causalité avec le retard de livraison.

Si le constructeur ne justifie pas le retard de livraison par des documents probants, il appartient à l’acquéreur de lui adresser par un courrier recommandé une mise en demeure de lui fournir les justificatifs.

De son coté, l’acquéreur doit prendre le soin d’analyser l’ensemble des justificatifs donnés et si nécessaire de les contester. Cette phase d’analyse peut être complexe et fastidieuse. L’assistance d’un avocat maîtrisant ce type de contentieux est conseillé afin de pouvoir obtenir la meilleure indemnisation possible.

2. Quelle indemnisation en cas de retard ?

Dès lors que le retard est injustifié, l’acquéreur peut obtenir une indemnisation de son préjudice lié à ce retard.

Il est nécessaire de différencier entre les contrats de VEFA et les CCMI. En effet, la législation en vigueur les distingue et certaines dispositions relatives à l’indemnisation des retards ne sont pas valables pour chacun de ces contrats.
-  CCMI : il est prévu une pénalité d’au minimum 1/3000e du prix d’acquisition par jour de retard [2].
-  VEFA : aucune disposition légale ou réglementaire encadre l’indemnisation des retards de livraison

L’indemnisation en cas de retard peut aussi être prévue contractuellement dans chacun de ces contrats. Dans le cas du CCMI, la pénalité devra être d’au minimum 1/3000e du prix de la construction par jour de retard. Cette même pénalité peut s’appliquer dans le cadre des VEFA, même si cela est très rare.
Par exemple, pour une maison d’habitation dont le prix de construction est de 300.000 euros, l’acquéreur percevra une indemnité par jour de retard non justifié de (300.000 * 1/3000) 100 euros.

Enfin, l’acquéreur peut invoquer tout type de préjudices, dès lors qu’ils sont la conséquence du retard de livraison. L’indemnisation du retard peut ainsi être justifiée par :
-  Un cumul du loyer avec le remboursement d’emprunt
-  Une perte de revenus locatifs
-  Une perte d’un avantage fiscal en cas acquisition encadrée par un dispositif de défiscalisation et d’investissement locatif de type PINEL – DUFLOT
-  Une location d’un garde meuble
-  Un remboursement d’intérêts intercalaires, des frais bancaires

Chaque situation étant différente, il appartient à l’acquéreur qui subit un retard de livraison de justifier son préjudice personnel, soit directement auprès du constructeur, soit par l’entremise d’un avocat.

3. Comment obtenir l’indemnisation du retard de livraison ?

Lorsque le promoteur (ou le constructeur de maison individuelle) informe l’acquéreur du report de la date de livraison et qu’il invoque une ou des causes légitimes de suspension du délai de livraison, il appartient à l’acquéreur de vérifier la véracité de ces éléments et de faire valoir ses préjudices par le biais d’une mise en demeure.

L’assistance d’un avocat maîtrisant ce type de contentieux est conseillé afin de pouvoir guider au mieux l’acquéreur quant aux préjudices qu’il pourrait raisonnablement obtenir (à noter que le préjudice moral est difficilement indemnisable).

Un accord amiable peut solutionner les conséquences liées au retard de livraison. Dans ce cas, un protocole transactionnel pourra être établit entre l’acquéreur et le constructeur, encadrant la période indemnisée et les sommes allouées en contrepartie du retard de livraison.

A défaut d’accord avec le promoteur ou le constructeur de maison individuelle, il sera nécessaire d’engager une action judiciaire pour obtenir une indemnisation.

Notes :

[1Cass., Civ 3ème, 23 mai 2019, n° 18-14212 ; Cass., Civ 3ème, 24 octobre 2012, n° 11-17800

[2article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation

Charles PAUMIER, Avocat
https://avocat-paumier.fr

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Vos commentaires

  • par Letertre , Le 27 juillet 2020 à 22:42

    Bonjour,
    Nous avons fait l’acquisition d’une maison individuelle en VEFA, cependant il y a eu un retard important de livraison.
    Nous avons mis en demeure la société qui nous répond avoir eu des intempéries (impossibles sur toute la durée du retard), et nous informe que l’article r231-14 ne correspond pas à la VEFA.
    Pouvez vous nous dire si il y a une jurisprudence concernant les retards de VEFA ? Car le minimum pour les ventes classiques sont 1/3000 mais qu’en est il des ventes en VEFA ?
    Savez vous également si une maison individuelle est prise en compte par l’article R261-1 qui parle d’immeuble ?
    En vous remerciant. Bonne journée

  • Bravo !! Trés bon article car à ce jour ce sujet est peu traité sur le net.

    • par Miyuki , Le 11 juin 2020 à 09:40

      Bonjour,

      Avec mon mari nous avons acheté un appartement en VEFA. Le chantier avait déjà du retard avant la crise sanitaire liée au COVID 19.
      Toutes les raisons données par le promoteur sont justifiés (Intempéries, Grève de Dec 19 et Crise Sanitaire Covid 19). Nous comprennons la situation du promoteur. En revanche, nous devons continuer à payer les intérêts intercalaires liés à notre prêt. Et là la banque nous annonce que le délais maximal pour commencer à rembourser le crédit arrive dans 1 mois.

      Le promoteur ne nous donne toujours pas de date officielle de livraison, mais de manière informelle il nous indique une livraison pour le mois d’Octobre 2020 !

      Pourriez-vous svp nous indiquer si il y a des recours pour les particuliers dans cette situation particulière ? Il y a t’il moyen de se geler le paiement des frais intercalaires ? il y a t’il moyen de ne pas devoir à rembourser le crédit immo, alors que nous ne sommes toujours pas livrés ?
      J’ai l’impression que dans ces situations le constructeur, le promoteur et la banque sont bien couverts par des assurances. et ce sont les particuliers qui doivent payer les conséquences...

      Je vous remercie par avance,

    • par Charles PAUMIER , Le 11 juin 2020 à 12:32

      Bonjour Miyuki,
      Pour ce qui est de la dernière date de mise à disposition des fonds par votre banque, la première chose à faire est de la contacter et lui demander de reporter cette date de quelques mois.

      Pour les intérêts intercalaires que vous devez régler jusqu’à la livraison, il faudra en demander le remboursement au promoteur. De manière amiable dans un premier temps et si nécessaire par voie judiciaire.

      Si vos démarches ne fonctionnent pas, n’hésitez pas à prendre contact via mon site https://avocat-paumier.fr/

    • par Flageul , Le 15 juin 2020 à 12:58

      Bonjour
      Nous faisons bâtir une maison individuelle avec un constructeur. La livraison aurai du avoir lieu le 29fevrier 2020.
      À ce jour les travaux ne son pas fini et nous avons conscience que pendant la période de confinement du 16 mars au 11 mai ne sera pas indemniser. Et les travaux n’ont pas avancé pendant cette période.
      Nous avons eu un Rdv avec notre conducteur de travaux sur le chantier le 4 mai..Cette date fait donc penser à une reprise de chantier et de l’activité du constructeur.
      Ma question est la suivantes :
      - la période du 1-15mars doit être indemnisé mais peu ton aussi inclure du 4 mai àu jour de livraison ou forcément du 11 mai au jour de livraison ?
      Merci d’avance pour votre réponse
      cdt

    • par Charles PAUMIER , Le 15 juin 2020 à 21:16

      Bonjour Flageul,
      Pour ce qui est du covid-19 comme cause légitime de retard de livraison, la question n’a pas encore été tranchée par les tribunaux. A mon sens, c’est du cas par cas, et il faut que le constructeur démontre qu’il n’a pas pu travailler.
      Le fait que vous ayez eu un rendez vous le 4 mai, soit avant la période de déconfinement, laisse penser que l’activité du constructeur a bien repris à ce moment.
      N’hésitez pas à lui demander une indemnisation et si elle ne vous convient pas faites-moi s’en part.

    • par Laure , Le 11 juillet 2020 à 21:04

      Bonjours ,
      Achat en vefa , Le promoteur m’annonce que la société de gros ouvre est mis en liquidation. Et qu’une procédure de substitution de l’entreprise est en cour .
      Il signifie que cet faillite et en lien avec le covid or en off le promoteur évoque une fragilité financière avant puisque celle ci était en redressement judiciaire le 9/3/20 soi avant le confinement .
      Que puis je faire ?
      J’ai la crainte de ne jamais avoir mon appartement tout en devant le payer ? Pas de nouvelle date de livraison prévue 4 Iéme t 2020 mais encore si tt allais bien 12 mois de travaux sachant qu’il y as aussi pb approvisionnement en matériel aux niveau européen suite au covid ...

    • par Drop Box , Le 23 juillet 2020 à 14:28

      Bonjour, merci pour cet article.
      Nous avons une maison en construction avec un groupement d’artisans et un cabinet d’archi qui ne réalise des plans que pour ce groupement. Le contrat de maitrise d’œuvre est avec les archi, qui sont très effacés, seul le commercial et le jeune conducteur de travaux sont en contact avec nous.
      Notre maison devait être livrée officiellement le 15 juillet, et officieusement, fin juin.
      Nous avons déménagé le 27 juin, prévis déposé avant le confinement.
      Nous avons 3 enfants.
      Nous sommes logés pendant tout l’été.
      Notre archi nous a informé l’arrêt du chantier et de leur service de maitrise d œuvre le 19 mars.
      Cependant, pendant le confinement, le chantier avançait toujours : plaquistes, électricien.
      Et le conducteur de travaux travaillait à distance en temps partiel, il a repris officiellement a priori que le 27 avril.
      Les travaux ont repris officiellement à ce moment là, mais ils n’avaient jamais été arrêtés puisque les artisans nous appelait pour nous dire qu’ils devaient avancer.
      Notre archi nous a donné une nouvelle date de livraison, sans rendez-vous avec nous malgré nos demandes, en nous envoyant un compte rendu de chantier avec cette date : 28 sept.
      Cette semaine nous recevons un nouveau mail avec une date de livraison : 30 juillet.
      Ce matin lors de la réunion de chantier, nous comprenons que la plupart des artisans ne termineront qu en aout et septembre et que nous allons devoir émettre des réserves pour tout et consigner les dépôts de garantie. Ils nous livrent maintenant car ils ferment en août et ne veulent pas dixit eux, nous laisser sans domicile, errer chez les uns et les autres...
      Que peut-on exiger d’eux ?
      J’ai réclamé depuis mai un rétroplanning, en vain.
      Nous voudrions une compensation à l’amiable. Que peut-on demander ?
      Merci
      Cordialement

    • par Charles PAUMIER , Le 24 juillet 2020 à 09:51

      Bonjour Drop Box
      Votre situation est suffisamment complexe pour mériter une simple réponse sur cette page.
      Je vous propose de me contacter via mon site https://avocat-paumier.fr en prenant rendez-vous.
      Bien à vous,
      Charles PAUMIER

  • par Sofia , Le 19 juillet 2020 à 03:03

    Bonjour,
    Nous sommes également dans un cas similaires. CCMI signé en 2018, avec déclaration d’ouverture de chantier au 19/04/2019, mais qui a réellement commencé en août 2019 suite à plusieurs changements de chef de travaux et d’entreprise intervenant sur notre chantier (achant que notre constructeur connaissait déjà un retard sur plusieurs chantiers en 2019 avant de commencer le notre).
    Notre contrat stipule un délai de construction de 12 mois après ouverture de chantier mais aucune date de livraison n’apparaît. Avant le confinement suite covid-19 le chef de travaux nous avait programmé un rdv au 23/04/2020 pour la remise des clés.
    Le 18/03/2020, nous avons reçu un mail du constructeur nous informant que suite à la crise sanitaire le chantier était interrompu et que le délai de livraison de notre maison sera prorogé du nombre de jours pendant lesquels les travaux n’auront pas pu se poursuivre. Nous comprenons le cas de force majeure malgré le fait qu’il restait 1 mois de travaux avant la remise des clés.
    Début juin, nous avons reçu un courrier en AR nous informant que notre chantier a pu reprendre à compter du 02/06/2020 suite aux consignes gouvernementales et comme ils ont pas pu poursuivre les travaux de notre chantier pendant 76 jours, le délai de livraison est donc prorogé d’autant. Soit jusqu’au 17/08/2020 (même s’il ne restait qu’un mois de travaux avant arrêt).
    Ont-ils le droit d’allonger d’autant de jours, sachant qu’il nous restait qu’un mois de travaux avant l’arrêt suite au covid-19 ?
    Car le constructeur lui a repris son activité dès le déconfinement, soit 54 jours d’arrêt suite au covid-19. Du moins le service administratif et commercial, car notre chef de travaux lui n’a eu la possibilité de reprendre qu’à partir du 02/06/2020 cause d’organisation interne.
    Le 22 et 25/05/2020 j’ai pris contact avec le secrétariat et il m’a été informé que notre chantier ne reprendra pas tant que le chef de travaux n’a pas repris son activité, car il est le seul prendre contact avec les différents corps de métier et planifier leurs interventions pour finaliser le chantier. Et qu’il ne pouvait reprendre faute d’organisation pour relancer l’activité.
    Est-ce que le problème de gestion ou d’organisation interne du constructeur fait partie des cas particuliers pour poursuivre un arrêt de chantier ?
    Car nous avons l’impression qu’il y a un abus, et voyant que depuis le 02/06 nous avons eu une brève avancé sur notre chantier, et une communication peu existante sur l’avancement du chantier. Je doute qu’au 17/08 prochain la livraison de notre maison ne se fasse car nous entrons en période estivale des congés d’été pour les entreprises.
    Devons nous vraiment attendre que le 17/08 soit passé pour intenter quelques choses ? Car les frais bancaires lié au prêt eux n’ont pas été suspendu et ça fera bientôt 2 ans que nous les payons en plus de notre location.
    Merci à vous pour votre réponse.

  • Dernière réponse : 22 juin 2020 à 16:38
    par Mme Paisley , Le 22 juin 2020 à 16:12

    Bonjour,

    Suite à la liquidation judiciaire de mon constructeur le 6 janvier 2020, le garant à prit le relai pour l’achèvement des travaux vu que je suis couverte par un CCMI. la fin de mon délai contractuel était le 27 novembre 2019. Sachant que mon dossier était déjà en cours avant la période de COVID 19, les pénalités cours t’elles pendant la période du 17 mars au 11 mais 2020 ? Mon garant à poursuivi son activité en télétravail. De même je paye toujours des intérêts intercalaires tous les mois. Pensez qu’ils puissent m’être remboursé par le garant ?

    Merci par avance.

    Cdt,

    • par Charles PAUMIER , Le 22 juin 2020 à 16:38

      Bonjour,
      L’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation dispose : "En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
      Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret."
      Pour ce qui est de la période liée au Covid, il faut vérifier votre contrat en premier lieu. Il ne s’agit pas forcément d’un cas de force majeure justifiant le retard.
      N’hésitez pas à lui demander une indemnisation et si elle ne vous convient pas faites-moi s’en part.

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