Lorsqu’un copropriétaire souhaite faire des travaux affectant « les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux ne peuvent pas être librement entrepris par le copropriétaire.

Les travaux doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Cela permet de vérifier que les travaux sont bien conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (I). La procédure d’autorisation est spécifique (II).

I/ La nécessaire autorisation préalable de l’assemblée générale.

1) Le principe d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent demander à l’assemblée générale l’autorisation de réaliser les travaux ; ce qui exclu les locataires.

La Cour de cassation réaffirme régulièrement cette exclusion des locataires en considérant qu’il n’existe aucun lien de droit entre le syndicat de copropriété et les locataires.

L’assemblée générale doit donner son autorisation avant toute réalisation de travaux.

L’article 25 de la loi de 1965 est d’ordre public et les parties ne peuvent pas y déroger.

L’autorisation ne peut être accordée que par une décision expresse de l’assemblée générale ; toute autre forme d’agrément serait dépourvue d’effet.

Seule l’assemblée générale est compétente pour donner son autorisation.

Il a été jugé qu’une autorisation du syndic n’était pas valable.

De même, il a été décidé qu’une autorisation administrative telle qu’un permis de construire ne permet pas de se soustraire à l’obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale.

En principe, l’autorisation de l’assemblée générale doit être obtenue avant la demande du permis de construire (Cour d’Appel de Paris, 3 février 1986).

2) L’exception à cette autorisation préalable.

La jurisprudence pose une exception à la nécessité d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale.

En effet, les juges admettent que l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable peut toutefois disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 18 mai – Cour d’Appel de Paris, 20 juin 2001).

La Cour de cassation a estimé que le refus de l’assemblée générale de faire sanctionner l’irrégularité des travaux équivalait à une ratification (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997 : JurisData n° 1997-004761 - CA Aix-en-Provence, 10 nov. 1998).

Si l’assemblée générale peut, par une autorisation donnée a posteriori, ratifier des travaux exécutés irrégulièrement, c’est à la condition que cette autorisation soit délivrée à la majorité requise par la loi ; à défaut, la décision prise par l’assemblée serait nulle (Cass. 3e civ., 20 mars 2002 : JCP N 2002, p. 1696).

Il arrive que le règlement de copropriété autorise à l’avance l’exécution de travaux pouvant affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Cependant, la jurisprudence estime que de telles clauses sont nulles.

3) Sanction du non respect de cette autorisation préalable.

Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers.

Le copropriétaire pourra être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, même si les travaux ont été exécutés pour rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 2 mars 2005 : JurisData n° 2005-027250).

Le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition des travaux qui ont été exécutés sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice (Cour d’Appel de Paris, 23e ch., 19 nov. 1993 : JurisData n° 1993-023889).

Cependant, il peut renoncer à exiger la remise en état en échange d’une contrepartie financière ou d’aménagements de travaux permettant de faire disparaître les nuisances inhérentes au projet initial (Cour d’Appel de Paris, 19 nov. 1997 : JurisData n° 1997-024034).

Le juge des référés est compétent pour condamner le copropriétaire d’un lot et, le cas échéant, son locataire, à effectuer les travaux de démolition des ouvrages affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, exécutés sans autorisation (Cass. 3e civ., 21 février – Cour d’Appel de Paris, 19 mars et 11 septembre 2008 : JurisData n° 2008-368903 et n° 2008-370579).

Le syndicat de copropriété représenté par un syndic ou un des copropriétaires a compétence à agir en justice afin de faire cesser les atteintes aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble et d’obtenir la réparation du préjudice éventuellement subi.

Le délai pour agir est de 10 ans à compter de la date d’exécution des travaux entrepris irrégulièrement (article 42 alinéa 1 de la loi de 1965).

II/ Procédure d’autorisation des travaux

1) L’assemblée générale

Les travaux doivent être prévus à l’ordre du jour de l’assemblée.

Ce dernier doit mentionner avec précision la demande d’autorisation dont elle est saisie, et comporter le projet de résolution qui sera soumis au vote.

La délibération doit intervenir sur le projet de résolution et porter sur les travaux prévus dans l’ordre du jour.

Il suffit de notifier à chaque copropriétaire un projet de résolution énonçant avec précision la nature et les caractéristiques des travaux projetés.

C’est au demandeur qu’il incombe de produire les plans et documents nécessaires pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation (Cour d’Appel de Paris, 7 novembre 1997).

Pour prendre sa décision, l’assemblée générale doit vérifier que les travaux envisagés répondent aux conditions suivantes :

 ne pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ;

 être conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes instituant de la copropriété, notamment de son règlement ;

 ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

Le pouvoir de l’assemblée générale n’est pas discrétionnaire : si les conditions sont remplies elle ne peut pas refuser l’autorisation.

2) Les règles de majorité

L’article 25, b, de la loi prévoit que l’autorisation de travaux « affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » doit, pour être accordée, recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires c’est-à-dire la majorité absolue.

Si la majorité requise n’a pas pu être obtenue, la même assemblée générale a la possibilité de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi, à condition que le projet ait réuni lors du premier vote au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

A défaut, une nouvelle assemblée doit être convoquée dans le délai maximal de trois mois et statuer à la majorité de l’article 24 (Loi n° 65-557, 10 juillet 1965, article 25-1).

Lorsque les travaux n’ont pas pour seules conséquences d’affecter « les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble  » mais aboutissent matériellement à une véritable et définitive appropriation d’une partie commune ou s’avèrent contraires aux prescriptions du règlement de copropriété, la double majorité de l’article 26 est applicable.

Il en est de même lorsqu’il s’agit d’une construction nouvelle.

Enfin, si les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, l’assemblée générale ne peut valablement les approuver qu’à la faveur d’une décision adoptée à l’unanimité (Cass. 3e civ., 13 septembre 2005).

3) Décision de l’assemblée générale

L’assemblée générale peut décider :

 de refuser d’autoriser la réalisation de travaux

 d’autoriser la réalisation de travaux : le copropriétaire bénéficie alors, en principe, d’un droit acquis qui ne peut pas être remis en cause par une décision ultérieure sauf si un fait nouveau est survenu ou a été découvert

 d’autoriser la réalisation de travaux à certaines conditions préalables : la décision d’autorisation est suspendue jusqu’à que ces conditions soient remplies.

Si vous souhaitez contester le refus consulter l’article suivant sur les pouvoirs d’un copropriétaire pour contester le refus de réaliser des travaux opposé par l’assemblée générale.

Joan Dray Avocat [joanadray@gmail.com->joanadray@gmail.com]

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Comentaires:

• 
  travaux en copropriété, biserie, 11 avril 2014

  trés clair
  5/5
• 
  Travaux réalisées dans une copropriété sans autorisation., Lescuyer Françoise, 29 mai 2014

  C’est clair et très explicite ,merci.
• 
  clair mais souhaite précision, chopitel M, 2 septembre 2014

  article clair mais quand il n’y a que 2 copropriétaires que l’un des 2 refusent les travaux d’extension sur une partie privative en RDC d’un futur acquéreur et bloque de fait la vente du bien . quel recours ?
• 
  demande de précision, DE CARVALHO Paulo, 13 octobre 2014

  Merci pour cet article très précis, très clair.
  Cela dit, que doit faire un syndic bénévole lorsque un copropriétaire prétend à tout prix installer un chauffe-eau privé dans le local commun qu’est une buanderie collective, et qu’il veut faire voter par la prochaine assemblée générale cette autorisation à la majorité absolue (article 25) ? Il a même inclus dans le texte de la résolution qu’il propose que "l’AG décide que ce sera voté à la majorité absolue" ? Depuis quand une AG décide souverainement des majorités selon lesquelles elle statue ?
  Merci, j’ai vraiment grand besoin de votre avis, cher Maître, face à un monsieur particulièrement obstiné !
• 
  "affecter" les parties communes, Michel83, 2 avril 2015

  Bonjour

  Excellent article en effet !
  clair et précis.

  Pour autant comment la jurisprudence a t elle défini le terme "affecter" les parties communes ?

  Le fait de changer son carrelage de sa terrasse (en en superposant un nouveau sur l’ancien) qui est une partie commune spéciale à l’usage exclusif d’un copropriétaire affecte t il la partie commune ?

  Sachant que ce nouveau carrelage (ton neutre comme le précédent) étant invisible il n’affecte pas l’aspect extérieur ! d’aucuns considèrent que cet élément de surface relève du droit de jouissance du copropriétaire au même titre qu’il a le droit de changer ses rideaux ....

  quand pensez vous ?

  Ce changement de carrelage affecte t il ou non les parties communes ?

  merci de vos explications
• 
  Sans titre, moundras, 28 juin 2015

  suite à des travaux réalisés naïvement en mars 1996,habitation à l’arrière de ma laverie sur cour et jardin où était un bureau et atelier,qui me permettait de me reposer après la fermeture à 22h.
  le syndicat des copropriétaires m’assigne en octobre 2006,pour travaux sans autorisation.
  le 1e avril 2014 la mairie Bd Morland,Paris 4e,régularise les travaux,ainsi que le géomètre pour les impôts foncier.
  en AG 2014,je donne au responsable de la réunion les documents il refuse de les prendre.
  en AG 2015,je demande de mettre à l’ordre du jour la régularisation des travaux le 2 mai 2015,je reçois le RDV de l’assemblée 2015 le 5 mai 2015.
  ma question n’a pas été inscrit à l’ordre du jour,le règlement stipule que les questions doivent envoyées 21 jours avant l’AG,et le syndic me signale au téléphone que le règlement de copropriété est à jour
  mon problème avec mon syndic il ne répond pas aux courriers en AR,aux mails et fax.
  dois-je engager une procédure pour régulariser les travaux ?
  mes remerciements
• 
  Annexion d’une toiture terrasse inaccessible sans accord d’AG, KENTZINGER Christelle, 7 juillet 2015

  Bonjour à tous !

  Voici le problème que nous rencontrons dans notre petite copropriété (3), moi je suis propriétaire du RDC ayant un jardin privatif le lotisseur qui a refait la rénovation a fait une petite extension afin d’agrandir le salon de mon appartement.
  Donc mon plafond est constitué d’une toiture terrasse aux normes inaccessibles bien stipuler sur le permis de construire avec une annotation "recouvert d’un toit pour que celui-ci ne soit pas utilisé par la suite par un tiers" et cela a été bien reporté dans le règlement de copropriété.

  Cependant le propriétaire du 1er étage a démonté la toiture sans accord de l’AG sans faire appel à un architecte ni à un bureau d’étude pour la charge au niveau de la toiture et des fondations... Il a construit une véranda en dur sur 12m² et une terrasse de 12m².

  Ce qui en résulte que je n’ai plus de toiture avec isolation thermique et l’étanchéité reste faite avec une chape hydrofuge... Ce qui fait qu’en hiver j’ai une déperdition de chaleur par ces 12m² de terrasse qui ne sont pas négligeable et de l’autre côté j’ai des fissures qui apparaissent mais on ne sait pas si elles sont dangereuses... Je me sens léser dans le sens où le jour où il faudra payer la réflection de la toiture pour avoir une meilleure isolation sachant que moi j’aurais toujours 12m² que je ne pourrais plus jamais isolé sauf si je souhaite habiter dans une maison de schtroumpf en redescendant mon plafond pour mettre plus que mes 5cm de laine de verre.... Sans parler du fait que le mur de la véranda m’enlève de l’ensoleillement et que la terrasse donne un vis à vis directe sur ma terrasse.

  Avec le Syndic nous avons fait les démarches pour prouver que les travaux étaient illégaux et par la suite nous avons demandé une démolition et une remise en état anté.

  La propriétaire du 1er étage a fait un recours sachant qu’elle n’a que son permis de construire, nous vivons dans le stress et espérons que soit son recours soit débouté ou que lors du jugement celui-ci soit en notre faveur. Nous sommes toujours dans l’attente de savoir si le recours va être accepté.

  Nous avons décidé en parallèle du syndic de se faire représenter par un avocat en tant que propriétaire lésé.

  En espérant que cela n’arrive pas à quelqu’un d’autre car cela génère beaucoup de stress et beaucoup d’argent de frais de justice.

  Cordialement,
  Christelle K
• 
  vote des travaux, scheidecker, 7 août 2015

  Le copropriétaire concerné par des travaux personnels qui sont soumis à autorisation de l’assemblée peut-il voter ?
• 
  Sans titre, LEBLOND, 16 novembre 2015

  En aout 2014, un propriétaire a réalisé une gaine de cheminée sans rien déposé en mairie ni demander l’accord de la copropriété

  En mars après une lettre du syndic, ce dernier a récidivé et toujours sans aucune autorisation a "habillé" ce conduit de parements marron... alors que les autres conduits sont en crépis et vont être peints en gris (travaux de ravalement courant mars 2016)

  Par ailleurs, cette construction dangereuse ne répond en rien aux normes de sécurité et de construction (cheminée vrillée qui risque de chuter en cas de vent fort..)

  Avec la pression de la copropriété, ce propriétaire a enfin dénier déposer sa demande en mairie qu’ au mois de Mai 2015 - TOUJOURS - sans l’accord de la copropriété.

  Et à notre grand étonnement il a reçu son arrêté accordant lui les travaux.

  La copropriété a adressé un courrier à la Mairie (soulevant le problème de construction et la dangerosité de cette cheminée) restait sans réponse... ll a fallu que le président se déplace pour avoir des nouvelles du courrier et s’entendre dire par le service urbanisme que depuis 2007, il n’y avait plus obligation d’avoir dans le dossier de déclaration de travaux l’accord de la copropriété ?? - Cela nous semble invraisemblable !!

  Que peut faire l’ASL bénévole face à ce problème et à cette construction dangereuse - et que répondre la Mairie qui doit en premier lieu obligation de réponse à un courrier et ensuite cet arrêté n’est-il pas injustifié ???

  Merci pour votre aide
  Cordialement
• 
  Sans titre, michel lachaise, 21 janvier 2016

  Merci pour votre commentaire de la Loi.
• 
  article 42 alinéa 1, bessenay , 23 janvier 2016

  bonjour ,
  dans votre article vous citez l’article 42 alinéa 1 concernant la precription de 10 ans pour agir contre des travaux non déclarés . en lisant cette loi , je ne vois pas la correspondance avec ceci dans l’article 42 ...... ??? merci de bien vouloir m’éclairer la dessus

  
  
  • mrsci mano, clevenot marcel, 27 août 2016

    en effet je souhaite que l on me precise la porte de cet article 42
    j ai reuni trois petits lots bien entendu j ai abattu les cloisons intermediaires
    avec toutes les precautions possible j ai demande a un ag en 1990 de reunir ces trois lots
    acord a ete donne mais pas modifie sur le reglement de copropriete
    25 ans apres au moment de vendre le notaire me fat part qu il serait souhaitable de faire
    ce changement mais avec confirmation de l accord a nouvelle ag
    or maintenant les nouveaux propriétaires refusent puis je faire valoir cet aticle 42

    merci cordialement
• 
  Sans titre, chailan, 23 mars 2016

  Merci,
  Cela m’a permis de mieux gérer mon problème.

  
  
  • travaux irréguliers déjà FAITS sans autorisation assemblée générale. , NAVARRI MARYSE, 19 novembre 2016

    bonjour,

    je viens de lire votre article qui m’a éclairée sur un semblable problème quant à la demande de travaux à l’assemblée générale.

    Mais lorsque les travaux irréguliers sont déjà faits,
    l’assemblée générale PEUT-ELLE FAIRE FAIRE UN VOTE POUR FAIRE ADOPTER CES TRAVAUX IRREGULIERS déjà faits,

    c’est la réponse que je n’ai pas su voir dans votre article très intéressant et qui va me guider prochainement. Merci. cordialement
  
  
  • Demande de reponse, Bertho, 4 octobre 2018

    Nous avons le même cas
    Les travaux ont était effectues et l ag n à pas était faite avant c est 2 mois après qu il demande merci de nous dire comment proceder
• 
  Démolition d’un mur porteur malgré refus de l’AG, Carron monique, 12 mai 2016

  L’A.Gle à refusé la démolition de çe mur porteur !
  malgré çela, le co propriétaire à fait effectuer la démolition ....
  Notre dossier à été remis par le Syndic à l’Avocat de notre Assurance Défenses et Recours.
  Que peut on attendre de notre intervention ? Reconstruction ? Dommages et intérêts ?
  Je pense (je suis Presidente du Conseil Syndical), que ce co propriétaire ne sera pas inquiété ....il compte là dessus .....
  J e dois préciser que ns avons fait faire un constat d’Huissier, et des photos à l’appui.
  Qu’en pensez vous ?
  merci
• 
  Litige avec ma copropriétaire., Carmen Pastre, 13 mai 2016

  Bonjour,
  Je vie en copropriétés dans un immeuble de deux appartement et je suis propriétaire d’un lot qui représente les 60 pour-cent a l’étage et la voisine du rez de chausser et propriétaire du deuxième lot de 40 pour-cent.
  La voisine a décidé de faire mettre un haut vent sous prétexte que quand il pleut l’eau rentre sous la porte d’entrée et vas sur l’entré de la porte de son appartement .
  Quand je l’ai vue elle ne m’as pas demander de participé au frais de se haut vent ( août 2015 ). Elle l’as fais placer en août 2015 et aujourd’hui en mai 2016 , neuf mois après elle me réclame la somme de 60 pourcent de la facture du haut vent .
  Elle c’est permis de déduire la somme du haut vent directement sur la facture de l’assurance maison de la copropriété dont je paye la totalité et me fait régler après .
  Quel recourt puis je avoir.
  Merci part avance de votre réponse.
• 
  Durée de validité d’une autorisation de travaux prise en AGO ?, BH, 22 novembre 2016

  Bonjour,
  j’ai obtenu, il y a quelques années, lors d’une AG Ordinaire des copropriétaires, l’autorisation de faire des travaux pour réunir 2 lots. Pour des raisons personnelles, je n’ai pas pu effectuer les travaux dans la foulée de la décision.

  Aussi, je souhaitais savoir s’il y a une durée de validité pour un tel type de décision. Faut-il se référer à l’article 42 qui pour autant me semble être plus applicable en cas de contestation qu’autre chose ?

  En vous remerciant par avance de la réponse que vous voudrez bien formuler.
• 
  travaux exécutés frauduleusement par un des copropriétaires., yves seitz, 19 février 2017

  important, un copropriétaire réalise des travaux de toiture et de rehaussement d’une façade d’un immeuble ,sans aucune autorisation de l’AG. obligatoirement il dépose un permis de construire auprès des services de la mairie. chose INCROYABLE, IL OBTIENT UNE AUTORISATION DE CELLE-CI ALORS QUE L’IMMEUBLE EST Enregistré EN TANT QUE Copropriété, SANS AUCUNNE PIECE DEMONTRANT
  L’ACCORD PREALABLE D’UNE AG.
  cOMMENT EST-CE POSSIBLE ?
• 
  Sans titre, Jean-Francois - Paris 18, 12 juin 2017

  Article très clair. Merci.
  Une question :
  Une autorisation de travaux avait été accordée par l’AG à un co-propriétaire qui n’a pas effectué les travaux. Le co-propriétaire a vendu son appartement en signalant cette autorisation de travaux au nouveau propriétaire.
  Est-ce que cette autorisation de travaux est automatiquement transférée au nouveau propriétaire suite à la vente ou doit-il redemander une autorisation à l’AG ?

  Cordialement,

  Jean-Francois
• 
  Travaux sans autorisation, Elodie , 10 juillet 2017

  Bonjour,
  je dois effectuer des travaux Ds un centre médical ( je suis la propriétaire), ces travaux sont urgent, il s’agit de la réalisation D une rigole suite à plusieurs dégâts des eaux.
  la rigole se situe à L intérieur du local mais nous devrons percer la dalle pr pouvoir évacuer l eau vers les canalisations existantes.
  J ai fait venir un architecte qui M assure que C la seule solution.
  je n ai malheureusement pas le tps de demander L autorisation au syndic.
  l eau rentre Ds le centre directement de la rue, les murs sont pleins D eau, les sols sont détrempés....
  ai je le droit de faire ces travaux ? Je dois en informer le conseil syndical ?
  Cordialement,
• 
  ouverture d un mur separatif de lots non porteur, Tsen, 15 septembre 2017

  Connaissez-vous une jurisprudence permettant à un copropriétaire d’ouvrir un mur séparatif de lots sans accord AG au motif qu’il est propriétaire des 2 lots et que le mur ne serait pas porteur ?
  Merci d’avance.
• 
  Le copropriétaire qui demande les travaux participe t’il au vote ?, Parikialo, 22 novembre 2017

  Bonjour

  ma question est simple : un copropriétaire qui demande une autorisation de faire des travaux lors d’une assemblée générale participe t’il au vote desdits travaux’ ?

  Merci

  
  
  • Destruction d’un mur porteur sans aucunes autorisations , Faviere , 5 novembre 2018

    Malgré mes interventions téléphoniques auprès du syndic de l’immeuble (qui représente aussi le propriétaire du local commercial ) et du service de l’urbanisme de la mairie un mur porteur d’environ 3 mètres a été détruit sans aucune autorisation
    j’ai adressé une lettre en recommandée au directeur de ce syndic qui ne m’a pas répondu
    la gestionnaire de ce syndic m’a littéralement envoyé balader car je pense prise en faute pour ne pas avoir gérer la situation au moment voulu et laisser faire sans autorisation
    Elle m’a indiqué qu’il serait demandé l’accord en AG faudra t il l’unanimite, ?
    merci pour vos conseils car je ne souhaite pas entériner cette affaire car l’immeuble datant d’avant 1900 a une certaine fragilité
• 
  ascenseur et majorité, antoine, 22 mars 2018

  Bonjour,quelques coproprietaires minoritaires ont demandé de voter une resolution pour l installation d un ascenseur,doit voter a l article 25n ? merci
• 
  travaux sans autorisation dans une copropriété et architecte, Massot Michele, 30 mars 2018

  S’il n’y a pas eu de demande de permis de construire ni autorisation par A.G de la copropriété, l’architecte mandaté pour exécuter les travaux sur des murs porteurs DOIT IL vérifier si toutes les autorisations préalables ont été obtenues. Merci de me donner les références des textes s’ils existent

  
  
  • Sans titre, Marmonier, 14 juillet 2020

    Bonjour Maitre
    Un copropriétaire à reçu l’autorisation du syndicat lors de L’ AG du 19 avril 2019 (art 25 ), de construire une piscine sur le toit- terrasses de notre immeuble, soit sur une partie commune à usage privatif. Cette résolution votée est en contradiction avec le règlement de copropriété, ( rappelé par le promoteur de l’immeuble, par affichage hall immeuble) DTU étanchéité 90kg/m2 , pour l’étanchéité du toit plat de l’immeuble. Nous sommes 4 copropriétaires ayant votées contre . Le projet est important bassin en inox, L 6m /l 2m/H1,10 ? environ, et système flux d’eau pour nage à contre -courant).
    Permis instruit par la métropole et retourné à la mairie de la commune concernée.
    Le projet initial était très peu documenté. En raison du Covid 19+ élections municipales du 28 juin, changement de Maire, je n’ai pas pu avoir le permis de construire à ce jour.
    1.Pouvons-nous avoir un recours encore contre le permis ? délivré le 3/12/ ACR le 10/1/2020
    2. Nous n’avons pas eu l’ AG de 2020, durant laquelle je voulais demander beaucoup de précisions aux bénéficiaires, j’avais demandé en 2019 une réunion informelle au conseil syndical dont les bénéficiaires sont membres, ceci m’a été refusé par le Président.
    Que pouvons-nous faire actuellement ? Merci de votre attention.
• 
  Modification dans demande avant revente. , Kris, 6 août 2018

  Bonjour qui se passe t il si des travaux ont été réalisé sans accord puis revendu par la suite ? Le futur propriétaire est-il responsable ?
  Merci

  
  
  • accord obligatoire, Prune, 27 septembre 2018

    bonjour, j’ai un problème identique sur un de mes biens. Le copropriétaire a agrandi sans mon autorisation. L’expert venu constaté ce matin m’a dit que s’il vend le notaire est obligé d’informer l’acheteur de ce problème car bien sûr l’acheteur sera responsable si je fais un recours.
  
  
  • achat d’un bien en copropriété avec mur porteur ouvert depuis plus de 10 anssans aut, boissonot, 27 juillet 2019

    bonjour,
    je suis en cours d’acquisition(dans un immeuble)de 2 lots de 2 pièces transformés en un 4 pièces par ouvertures dans les murs porteurs dont une porte , et ce, depuis plus de 10 ans et sans autorisation du syndic. Y a t’il prescription pour la demande de remise en état des 2 lots au vendeur ? Les lots en question sont au 3ème et dernier étage. Y a t’il un risque, si se présentent des fissures dans les murs et plafonds inférieurs, que je sois responsable des dégâts ?
    Merci
• 
  Sans titre, libs, 8 octobre 2019

  un copropriétaire a fait un branchement sur le compteur électrique des communs, nous avons fait constater cela par huissier en 2019 et par l’électricien en 2018
  ce dernier affirme qu’il y a prescription car il l’aurait installer en 2004- quand les travaux sans autorisation touchent les parties communes le délai n’est il pas de 30 ans .
  2004 est une affirmation de sa part, mais non une certitude personne ne peut dire le contraire.
  le syndicat l’a assigné devant le tribunal après mise en demeure, et lors de l ag il a mis au vote , que le syndicat doit abandonner les poursuites a son encontre : vote qui lui a sourit puisque une amie lui a accordé 4000 tantièmes. Le syndic est sidéré . je vais contester cette résolution puisque elle crée un tort aux autres copropriétaires et assigné le syndicat pour non respect du RGLT Le syndic qui représente le syndicat qui est en accord avec les personnes ayant voté contre, est -il dans l’obligation de présenter avocat pour défendre le syndicat qui a tort .
  merci pour votre réponse
• 
  Quand présenter un permis de construire en copropriété, Swann MOULIN, 29 juillet 2020

  Bonjour,

  Nous sommes dans une copropriété de 3 lots, nous avons un voisin qui vend à des personnes qui souhaitent construire sur le terrain qu’ils sont en train d’acheter. Nous voudrions savoir à partir de quand leur permis de construire doit être présenté à la copropriété et soumis aux votes svp ? Est-ce quand le permis de construire est validé par la mairie et l’urbanisme, ou avant ?

  Merci d’avance pour votre réponse.
• 
  annulation de la demande préalable, luc TAIEB, 13 octobre 2020

  J’aimerai savoir si le pétitionnaire (Maître d’Œuvre) a le droit de demander l’annulation de sa demande préalable faite en mairie sans l’autorisation des copropriétaires.
  Faut il que l’annulation soit approuvée en assemblée générale avant le dépôt en mairie ?
  Faut il également que la nouvelle demande soit approuvée en assemblée générale avant dépôt en mairie ?

  
  
  • Autorisation de travaux , Grégoire , 27 octobre 2020

    Bonjour, j’ai demandé à l’assemblée générale, l’autorisation pour faire une porte dans la cour de l’immeuble, celle-ci a été accepté À l’unanimité c’était en 2005 2006.
    Aujourd’hui je ne retrouve plus le compte rendu de cette assemblée générale qui me prouve que j’avais bien l’autorisation pour faire les travaux. Comment puis-je faire pour récupérer un double de ce compte rendu ? Je veux vendre l’appartement mais le notaire me dit qu’il faut ce papier !
• 
  Autorisation AG de fermeture balcon pour tous les balcons sur rue, Veronique Mayet, 6 novembre 2020

  Un des propriétaires de notre copropriété souhaitait fermer son balcon. Notre règlement de copropriété ne l’interdît pas, mais les balcons et tout ce qui en fait partie sont désignés en parties communes.La mairie (Saint-Etienne) ne l’autoriserait, par souci d’harmonie esthétique que si tous les balcons sur rue,-l’autre moitié étant sur cour-sont fermés. Le propriétaire fait inscrire à l’ordre du jour de la prochaine Ag, une résolution sur le principe d’un projet commun , qui serait ensuite piloté par le syndic ( devis). Le vote va se faire par correspondance donc pas d’échanges...cf.covid. Ma question est :
   quelle majorité requise ?
   tous les copropriétaires vont ils devoir payer, y compris ceux qui sont sur cour ? Les tantièmes sur parties communes en seront ils modifiés
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  Sans titre, Jessica, 25 novembre 2020

  Bonsoir Maître,

  Merci pour cet article.

  Je m’interroge sur le délai de prescription apparaissant dans celui-ci. Vous renvoyez à l’article 42 de la loi de 1965 en faisant état d’un délai de 10 ans. Ledit article 24 renvoie à l’article 2224 du Code civil qui, lui, prévoit un délai de 5 ans. Une erreur se serait-elle glissée ou suis-je passée à côté de quelque chose d’essentiel ?

  Merci,

  Bonne soirée à vous

  
  
  • Reponse attendue sur le delai de prescription, JFG, 9 avril 2021

    Bonsoir Maitre, Bonsoir Jessica
    Je souhaiterai simplement savoir si une confirmation a été donnée sur ce delai de prescription 10 ans suivant l’article 25 ou 5 ans suivant le renvoi au Code Civil ? J’ai déjà lu (quelque part dans une revue) que le delai de 5 ans est plus ’’legal’’ mais je n’ai pas encore retrouvé les ref. de cet article.
    Une reponse m’aiderait bien dans une rencontre avec un conciliateur de justice.
    Cordialement
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  Travaux exécutés par une copropriétaire sans l’autorisation de l’AG, Fanny, 26 novembre 2020

  Bonjour,

  Une copropriétaire a exécuté des travaux à titre privatif dans les parties communes. Elle n’a pas fait la demande lors de la dernière AG et donc a exécuté les travaux sans l’autorisation de l’AG. Un vote à postériori a été mis en place pour que les copropriétaires votent la demande de remise en état des lieux ou l’autorisation de son installation. Cependant, une copropriétaire refuse de voter, car le règlement n’a pas été respecté par la copropriétaire qui a exécuté les travaux et demande une remise en état des lieux obligatoire. Comment dois-je procéder en tant que syndic bénévole ?

  Je vous remercie d’avance pour votre retour !
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  article devenu obsolète, djrc, 22 février 2021

  L’article a été réécrit et depuis le 01/01/2021, il ne faut plus une autorisation. Le copropriétaire doit fait une information en AG . A la majorité , la copropriété peut refuser ces travaux avec motivation du refus.
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  Paiement de travaux urgents ratifiés en AG, estecora, 23 février 2021

  Bonjour,
  En copropriété sans CS, le syndic a entrepris des travaux urgents (réparation d’un portail). Il vient de convoquer une AGE pour faire ratifier les travaux.
  Question SVP : le règlement de ces travaux (€1200,00) peut il être imputé au budget prévisionnel en cours ou doit il procéder à un appel de fond supplémentaire ? Merci pour la réponse si possible argumentée des textes en vigueur.
  A vous lire,
  Cordialement
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  Sans titre, Miquel, 28 juin 2021

  Bonjour ,
  A qui s’adresser lorsque des travaux on été fait sans autorisation des propriétaires et qui en plus porte préjudice à un des propriétaires ?

  
  
  • Sans titre, MAISONOBE, 20 juillet 2021

    Un copropriétaire a fait un petit agrandissement de sa salle de douche (environ 1m2) pris sur sa terrasse en touchant la structure l’immeuble, il a percé le mur de façade et ce sans autorisation de la copropriété
    Il dit qu’il ne s’agit que de rénovation
    Comment le prouver et qui, doit le prouver ?
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  Délégations de l’assemblée générale, Adisson, 25 août 2022

  Dans les travaux d’envergure il est nécessaire que l’AG donne délégation de ses pouvoirs au conseil syndical, aux maîtres d’oeuvre et d’ouvrage pour des choix ou des modification ne compromettant pas de façon significative le budget prévu. Sinon le chantier ne pourrait pas s’effectuer correctement s’il fallait demander à chaque fois la validation de l’AG pour tous les détails souvent impossible de prévoir au départ.
  Merci de repréciser ces conditions
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  Lecture très utile, mais référence de jurisprudence incomplète., Jean B, 26 août 2022

  Bonjour,
  Merci pour cet article qui m’est très utile.
  Dans l’extrait suivant :
  "En effet, les juges admettent que l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable peut toutefois disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 18 mai – Cour d’Appel de Paris, 20 juin 2001).",
  il semble qu’il manque l’année de la première référence jurisprudentielle. Pourriez-vous la préciser ?
  Merci,

  Jean B

  
  
  • Délai d’exécutions des travaux, Nolwen, 13 septembre 2023

    Bonjour,
    Il y a 15 ans, L’assemblée a voté à la majorité ma demande de travaux (création d’une salle de bain) : perçage d’un mur commun.
    Je n’ai pas réalisé mes travaux. Peut-on me refuser ce droit. Y avait-il un délai à respecter ?

    Merci par avance
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  Pouvoir de décision de l’AG sur le choix de l’artisan, Jean-Marc, 15 avril 2023

  L’AG peut-elle imposer à un propriétaire qui souhaite faire des travaux dans son logement qui affecteraient les parties communes (e.g. changement de fenêtre) un artisan en particulier ?
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  peut-on imposer des travaux urgents ?, roussel, 21 mars 2024

  Bonjour, merci pour ces informations précieuses. Ma question va poser le problème inverse : notre copropriété a besoin de toute urgence d’un ravalement de façade, non seulement il y a des infiltrations d’eau, mais des morceaux d’enduits, des coins, des morceaux de mur, menacent de tomber, et peuvent blesser les habitants, la génoise puis le toit vont être endommagés si on n’ intervient pas au plus vite (les montants en fer sont à jour et rouillent). tous les propriétaires sont d’accord pour les travaux, sauf un qui possède un appartement mais ne l’habite pas, c’est un achat pour investissement et l’appartement est loué (à un locataire qui se plaint aussi de l’état de son logement). Ce propriétaire traîne, renâcle, trouve toujours des arguments pour tout retarder, ne pas signer... cela fait plus d’un an que nous sommes bloqués. pouvons-nous faire appel à la justice pour demander les travaux et les imposer au propriétaire récalcitrant ?
  avec mes remerciements
  sa roussel
  (nous avons un syndic bénévole et pas de règlement de copropriété)

  
  
  • réponses, David malek gestionnaire, 25 mars 2025

    les travaux d’urgence peuvent être facilité par un vote à l’art 24 et le copropriétaire en question même en votant contre est obligé de payé les travaux.