La campagne de révision des valeurs locatives est en route. Suite à l’expérimentation conduite en 2011 dans 5 départements (Hérault, Pas-de-Calais, Bas-Rhin, Haute-Vienne et Paris), les nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives sont généralisées à l’ensemble du territoire.

Depuis début février 2013, les propriétaires de locaux commerciaux ou professionnels se voient adresser un imprimé de déclaration N° 660-RAV-K à déposer sous forme papier au plus tard au 8 avril 2013 avec des délais complémentaires sont prévus pour les déclarations faites via internet.
Ces nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels ou commerciaux, avec une date de référence fixée au 1er janvier 2013, devraient servir de base au calcul de la Taxe Foncière et de la Cotisation Foncière des Entreprises (bases multipliées par les taux votés par les collectivités territoriales) à partir de 2015 ; par la suite, cette valeur locative sera actualisée chaque année.
Avec de nouvelles catégories, la valeur locative ne repose plus sur les règles cadastrales datant de 1970 avec la référence à un local type (VL 70) mais devrait être déterminée en fonction de l’état réel du marché.

La formule de calcul retenue est la suivante :

VLP = surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
(VLP = valeur locative des locaux professionnels)

Le coefficient de localisation augmente ou diminue la VLP pour tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.
Le tarif correspond à la catégorie du local à évaluer et figure dans la grille tarifaire du secteur d’évaluation.

Un décret du 17 octobre 2011 précise que la surface pondérée est déterminée à partir de la superficie de ses différentes parties (superficie mesurée au sol, entre murs ou séparations, et arrondie au m² inférieur). Elle tient compte de l’affectation et de l’utilisation des différentes parties d’un local. Ainsi, lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire.

Pour appliquer ces pondérations, le détail de la surface à déclarer se décompose de la façon suivante :

 trois zones P1 à P3 pour la surface du local hors parkings :

• ​-P1 : surface des parties principales du local ex : espace de vente
• ​-P2 : surface des parties secondaires couvertes ex : espace de stockage des marchandises, réserve
• ​-P3 : surface des parties secondaires non couvertes ex : aire de déchargement

 deux zones pour les espaces de stationnement :

• ​-Pk1 : parking couvert
• ​-Pk2 : parking couvert

Bien évidemment, le montant du loyer annuel HT et hors charges dû pour 2013 doit être inscrit dans cette déclaration.

Le nouveau système de classification des locaux qui a été adopté avec le décret du 10 octobre 2011 prévoit la classification suivante avec 39 catégories :

Sous-groupe I : magasins et lieux de vente :

• Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue.
• Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue.
• Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial.
• Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m²).
• Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m²).
• Catégorie 6 : stations-service, stations de lavage et assimilables.
• Catégorie 7 : marchés.

Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables :

• Catégorie 1 : locaux à usage de bureaux d’agencement ancien.
• Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d’agencement récent.
• Catégorie 3 : locaux assimilables à des bureaux mais présentant des aménagements spécifiques.

Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement :

• Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel.
• Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts.
• Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert.
• Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts.
• Catégorie 5 : installations spécifiques de stockage.

Sous-groupe IV : ateliers et autres locaux assimilables :

• Catégorie 1 : ateliers artisanaux.
• Catégorie 2 : locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance.
• Catégorie 3 : chenils, viviers et autres locaux assimilables.

Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables :

• Catégorie 1 : hôtels « confort » (4 étoiles et plus, ou confort identique).
• Catégorie 2 : hôtels « supérieur » (2 ou 3 étoiles, ou confort identique).
• Catégorie 3 : hôtels « standard » (1 étoile, ou confort identique).
• Catégorie 4 : foyers d’hébergement, centres d’accueil, auberges de jeunesse.
• Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières.

Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs :

• Catégorie 1 : salles de spectacles et locaux assimilables.
• Catégorie 2 : établissements ou terrains réservés à la pratique d’un sport ou à usage de spectacles sportifs.
• Catégorie 3 : salles de loisirs diverses.
• Catégorie 4 : terrains de camping confortables (3 étoiles et plus, ou confort identique).
• Catégorie 5 : terrains de camping ordinaires (1 ou 2 étoiles, ou confort identique).
• Catégorie 6 : établissements de détente et de bien-être.
• Catégorie 7 : centres de loisirs, centres de colonies de vacances, maisons de jeunes.

Sous-groupe VII : établissements d’enseignement et locaux assimilables :

• Catégorie 1 : écoles et institutions privées exploitées dans un but non lucratif.
• Catégorie 2 : établissements d’enseignement à but lucratif.

Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social :

• Catégorie 1 : cliniques et établissements hospitaliers.
• Catégorie 2 : centres médico-sociaux, centres de soins, crèches, haltes-garderies.
• Catégorie 3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non).
• Catégorie 4 : centres de rééducation, de thalassothérapie, établissements thermaux.

Sous-groupe IX : carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable :

• Catégorie 1 : établissements industriels nécessitant un outillage important autres que les carrières et assimilés.
• Catégorie 2 : carrières et établissements assimilables.

Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles :

Catégorie 1 : locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire.

Le choix de la catégorie peut s’avérer difficile car un local à usage professionnel doit être classé dans une seule catégorie sur une totalité de 39, même s’il est utilisé pour plusieurs activités différentes. En cas de poly-activités, la catégorie à retenir est celle qui occupe la plus grande surface.

Une fois ces informations collectées par la DGFIP, celles-ci seront rapprochées des données figurant dans le fichier des données cadastrales MAJIC et permettront ainsi d’avoir de nouvelles bases pour 2015.

Cette déclaration doit donc être particulièrement bien remplie afin d’éviter des mauvaises surprises lors de la sortie finale des nouvelle bases, il ne faut donc pas hésiter à se faire aider dans sa rédaction.

Sophie Colomb Avocat spécialisée en droit fiscal Barreau de Grenoble

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