La théorie des troubles anormaux de voisinage a été créée par la jurisprudence, sur le fondement de l’article 544 du Code civil.

D’après cette disposition, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Depuis la Déclaration des Droits de l’Homme, le droit de propriété est absolu. Cependant, son usage ne doit pas créer des troubles excessifs à des tiers, à défaut de quoi le propriétaire, auteur des troubles, pourra voir sa responsabilité engagée. La Cour de cassation rappelle souvent que « nul ne doit créer à autrui de trouble anormal de voisinage ».

Cette théorie permet donc de rechercher la responsabilité d’un voisin, même en l’absence de faute, dès lors que sont établis :

  L’anormalité du trouble,
  Un dommage et
  Un lien entre ces deux éléments.

Initialement destinée à limiter l’absolutisme du droit de propriété, cette théorie a connu des développements nombreux et intéressants en matière de construction.

Il est souvent difficile de prouver que les entreprises intervenant sur le chantier voisin ont commis une faute qui a causé poussières, bruits ou odeurs, mais aussi fissures pour ne pas dire pire.

Ainsi, la Cour de cassation a considéré que la théorie des troubles du voisinage pouvait s’appliquer au maître d’ouvrage, mais aussi que les voisins pouvaient être occasionnels, étendant ainsi cette responsabilité sans faute aux constructeurs intervenant sur le chantier.

Ainsi, par un arrêt du 22 juin 2005 la Cour de cassation a considéré que : « le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés » (Civ. 3ème, 22 juin 2005, Bull. III, n°136).

Dès lors, tous les intervenants à l’acte de construire, qui sont matériellement présents sur le chantier, pendant la durée des travaux, sont susceptibles de voir leur responsabilité recherchée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et ce, quand bien même ils n’auraient commis aucune faute.

Par un arrêt du 28 avril 2011, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a ensuite indiqué que pouvaient être considérés comme voisins les architectes et bureaux d’études, quand bien même ils n’occupent pas matériellement le fonds voisin.

Il suffit alors de démontrer une « relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiées aux architectes et aux bureaux d’études » pour que leur responsabilité puisse être engagée sur ce fondement (Civ. 3ème, 28 avril 2011, Bull. III n°59).

Ainsi, lorsque le chantier cause un trouble au voisin, celui-ci pourra – sous réserve d’en établir l’anormalité – rechercher la responsabilité du maître d’ouvrage, mais aussi celle des entreprises dont l’intervention a participé à la survenance du trouble et encore celle des architectes et bureaux d’études si les missions confiées à ces derniers sont à l’origine des troubles.

Seuls les juges du fond pourront retenir – ou écarter – le caractère « anormal » du trouble, mais cette « anormalité » devra être établie et dûment constatée par le juge pour qu’il puisse ordonner la réparation des préjudices subis.

Divers préjudices peuvent être indemnisés. En cas de désordres à l’immeuble voisin, le juge pourra ordonner la réalisation de travaux ou à tout le moins le versement de sommes destinées à permettre la réalisation des travaux. Il peut également condamner les responsables à indemniser le préjudice de jouissance, le préjudice d’exploitation (pour un commerce atteint par les travaux par exemple), ou encore des pertes de loyers...

Pour se prémunir contre le risque de troubles au voisinage, il est utile de faire établir – avant le démarrage du chantier – un constat contradictoire de l’état des avoisinants.

Que cela se fasse par le biais du référé expertise ou du constat d’huissier décidé en accord avec les voisins, cette mesure permet de connaître l’état initial.

S’il s’agit d’un référé expertise, il convient de mettre en cause tous les voisins susceptibles d’être impactés par les travaux, et de demander au juge qu’il confie à l’expert une mission qui permettra à ce dernier de faire – avant même le démarrage – des préconisations pour éviter les désordres ou les nuisances (études complémentaires, organisation des circulations sur le chantier, horaires de réalisation de certains travaux bruyants…).

Et de manière générale, la communication auprès des voisins sur le projet qui va être réalisé, les différentes étapes du chantier, sur les mesures mises en place pour limiter leurs préjudices, et sur la durée du chantier permettent de réaliser les travaux dans un contexte plus serein.

Victoire de BARY Avocat Associé www.sherpa-avocats.com

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Comentaires:

• 
  La theorie vs la pratique lorsque les choses vont males, Isabelle McQ, 14 novembre 2014

  La theorie est bonne cependant, lorsque vous etes a la campagne et qu’un voisin avec qui la relation ne passe pas depuis des descennies... les choses ne se passent pas ainsi. Il suffit d’un plan d’urbanisme errone, d’un architecte qui ’oublit’ d’indiquer toutes les fenetres de votre propriete... et soudain vous voyez un abris voitures etre construit contre votre maison ! La mairie ne veut pas s’en occuper et aucun particulier avec des moyens financiers ’normaux’ n’ira en cour de cassation.

  
  
  • Sans titre, Milhau, 13 juillet 2016

    Bonjour,
    Vous avez la possibilité de consulter (gratuitement) un Conciliateur de justice, avec accès au site Conciliateur de France.
    J.Milhau
• 
  troubles de voisinage, malaucene, 28 janvier 2017

  A cote de notre maison dans une zone constructible l’agriculteuer va
  construire 10000 m2 de serres Certainement nous oerdrons notre belle vue et aussi une mouns value de la mason,privcecy bruit,transport etc
  Trobles de voisinage art 544 code civile ????
  Mercil

  
  
  • Trouble de voisinage du aux serres, Michollet marie-claude, 27 mars 2017

    Bonjour, je suis dans le même cas à la différence que les serres sont montées ; résultats luminosité, ensoleillement diminués ; raisonnance bruits environnants (route, tracteur ’...) sans parler de la dépréciation du bien (mas de 1890) notre habitation est encastrée dans les serres. Avez vous déjà effectué un recours ? MErci
  
  
  • serres, malaucene, 12 mai 2017

    vous etes de quelle région ??
    Donne votre adresse mail Merci
    Je vais vous contacter
• 
  responsabilité de la sté de construction, milou, 29 avril 2018

  {{}}une villa en construction porte de graves préjudices à ma propriété. perte de valeur du fait de sa proximité, perte d’intimité, car les fenêtres nord donnent sur mon jardin, piscine et surtout parties habitables.
  La société de construction se dit protégée par la signature d’un CCMI

  
  
  • Sans titre, Sysi, 14 septembre 2018

    Un immeuble se construit juste face à notre petit pavillon. Nous aussi nous allons perdre en intimité, et en plus je crains les nuisances, car nous aurons aussi un parking de 10 voitures en enfilade. La séparation actuelle est d’origine, il s’agit d’un simple grillage. Avant nous avions une végétation luxuriante qui nous cachait et protégeait des voisins. Nous n’avons aucune information sur ce qui va séparer notre terrain du parking. Y-a-t-il une obligation du constructeur pour limiter la vue et les désagréments face à un parking ?
• 
  Nouvelle construction rend impossible l’entretien et la réparation d’un des murs.de la maison voisine, Pierre DURERO LL.L., 12 juin 2018

  Bonjour,
  Le voisin de ma fille a fait construire dans les limites de sa propriété une maison dont l’un de ses murs se trouve à 7 cm du mur de ma fille ce qui qui lui interdit irrémédiablement et définitivement la possibilité d’entretenir ou de réparer le cas échéant son mur..
  Je suis d’avis que sur le fondement des articles 651, 1240 et 1384 1er alinéa du Code civil cet état de fait pourrait constituer un trouble anormal de voisinage.
  En effet, dans cette espèce il y a manifestement un préjudice : Celui de ne pouvoir entretenir ni réparer son bien immeuble. Le lien de causalité de ce dommage est la construction du voisin.et comme vous en soulignez avec pertinence l’existence d’une faute n’est pas requise en la matière.
  Pierre DURERO LL.L.
• 
  piece noire, curiere, 24 juin 2020

  bonjour depuis 10 jours il y a des travaux a coté de ma maison et la je viens de constaté qu’il creuse a 1 cm du mur de ma sur sur une profondeur de 1.50 soit en bas des fondations de ma maison qui a presque 200 ans
  j’ai demandé ce qu’il faiser et leur est demandé de cessé de creuse sous ma maison en réponse j’ai eu qu’il construise un mur devant ma fenêtre a plus 1.90 m après les travaux je vais donc regarder un mur et même peut être a la fin des travaux une maison qui va fissurer vu les tremblements a l’intérieur est ce que quelqu’un peux me conseiller
  j’ai demandé à l’architecte de stoper ses travaux il m’a repondu j’ai un permis de construre en bon et du forme alors rentré chez vous
  la biensur j’ai repondu qu’il y avait 2 chose son permis delivré par la mairie (droit urbain ) et moi j’allais donc prendre un avocat et faire faloir qu’elle ne peux pas construire ce mur devant ma fenetre de chambre sans me nuit ( fenetre ouverte chambre noire)

  aidez moi svp