Fréquent dans les baux commerciaux pour pallier l’absence de droit de préemption au profit du preneur à bail, le pacte de préférence mérite que l’on s’attarde sur ses contours afin d’éviter – autant que possible – le contentieux qu’il est susceptible de générer.

1- Objet

Le pacte de préférence est un contrat unilatéral au terme duquel le propriétaire d’un bien s’engage, pour le cas où il le vendrait, à le réserver au bénéficiaire de la clause de préférence à toute autre personne.

Un tel contrat crée donc – de façon consensuelle – un droit de préemption qui peut aboutir, sous certaines réserves, à la substitution du bénéficiaire du pacte à l’acquéreur.

En effet, dès la conclusion du pacte de préférence, le promettant – propriétaire – est obligé de proposer le bien au bénéficiaire du pacte s’il décide de vendre.

Le promettant ne peut être contraint à la vente, mais s’il prend la décision de vendre, il devra notifier son intention au bénéficiaire du pacte, et si celui-ci accepte l’offre ainsi faite, l’acceptation vaudra vente conformément aux dispositions de l’article 1583 du Code civil (Civ. 3ème, 22 septembre 2004, Bull. III, n°157).

Par ailleurs, il est important de délimiter très précisément l’objet du pacte de préférence.

En effet, si le pacte porte sur le local objet d’un bail commercial, mais que le propriétaire promettant décide de vendre l’immeuble dans lequel est situé le local, en un bloc, le pacte n’a pas vocation à être mis en œuvre et le locataire ne pourra alors pas soulever un manquement aux obligations issues du pacte.

En revanche, si le pacte est imprécis et ne distingue pas l’hypothèse de la vente de l’immeuble ou du local seul, le pacte pourra être mis en œuvre que la vente porte sur le local seul ou sur l’immeuble entier et devra même être mis en œuvre à deux reprises si la vente de l’un échoue et que le propriétaire s’oriente vers l’autre option (voir Civ. 3ème, 6 juin 2012, n°11-12893).

2- Durée et effets

Ainsi que nous l’avons indiqué, dès la conclusion du pacte, le promettant – propriétaire – est obligé de proposer le bien au bénéficiaire du pacte s’il décide de vendre.

Si le pacte prévoit une durée limitée, le promettant n’a plus d’obligation de proposer l’acquisition au bénéficiaire au-delà du délai mentionné dans le pacte.

En l’absence de délai, il appartiendra au juge de déterminer si l’engagement a perduré car les engagements perpétuels ne sont pas possible.

Cependant, et faute d’éléments permettant de considérer que le promettant ou le bénéficiaire ont renoncé au pacte, un tel engagement se transmet aux héritiers en cas de décès du promettant si le pacte ne contient aucune stipulation contraire.

Aucun formalisme n’est prévu par les textes pour la notification par le propriétaire de son intention de vendre. C’est pourquoi il est important d’encadrer cette notification dans le pacte.

En effet, seul le formalisme prévu dans le pacte de préférence doit être respecté.

Compte tenu de la nécessité – pour le promettant – de prouver qu’il a rempli son obligation, nous ne saurions que trop conseiller de recourir à une notification par lettre recommandé avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.

Il est naturellement important de prévoir également dans le pacte les conditions dans lesquelles le bénéficiaire va informer le vendeur de sa volonté d’acquérir le bien ou de renoncer à son droit de priorité.

Relevons que si l’existence d’un pacte de préférence contraint le bailleur à notifier son intention de vendre, cela ne le contraint pas à notifier son intention d’apporter le bien à une société ou de le donner car, dans ce cas, le tiers ne pourrait pas se substituer.

Si le pacte de préférence crée – en principe – à la charge du propriétaire une obligation de faire, il apparaît que, dans certain cas, cette obligation peut se résoudre autrement qu’en dommages-intérêts.

3- Les conséquences des violations du pacte

La durée qui sépare la conclusion du pacte de préférence et l’exercice effectif du droit de préférence lorsque le promettant décide de vendre est propice à la reconnaissance d’une renonciation tacite du bénéficiaire à son droit.

On pourrait considérer par exemple que le bénéficiaire du droit de préférence soit réputé y avoir renoncé lorsqu’il a pris connaissance de la conclusion du contrat définitif avec un tiers et n’a pas formulé de réclamation pendant un temps raisonnable.

De même, la simple offre de vente d’un appartement adressée à une personne déterminée, et assortie d’une priorité au bénéfice de celle-ci, était devenue caduque à défaut de son acceptation dans un délai raisonnable, alors qu’entre-temps, le propriétaire avait vendu l’appartement à un tiers.

Pour pallier le risque de vente à un tiers, en violation du droit de préférence créé par le pacte, on peut publier le pacte, mais cela ne rendra pas le pacte opposable aux tiers.

En revanche, il sera plus difficile au tiers acquéreur de soutenir qu’il n’avait pas connaissance de l’existence de ce contrat.

Or, en cas de vente du bien sur lequel porte le pacte de préférence à un tiers, en méconnaissance du pacte, plusieurs situations doivent être distinguées :

• Le bénéficiaire peut obtenir sa substitution au tiers acquéreur, si ce dernier connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (Ch. Mixte, 26 mai 2006, Bull. Mixte 2006, n°4, p.13).
  Il appartiendra toutefois au bénéficiaire du pacte de démontrer la mauvaise foi de l’acquéreur (Civ. 3ème, 2 novembre 2011, n°10-25240).

• Le bénéficiaire peut également solliciter l’allocation de dommages intérêts pour la violation du pacte que constitue la vente à un tiers sans offre préalable au bénéficiaire du pacte, et ce en application de l’article 1142 du code civil. Cette demande de dommages intérêts ne pourra toutefois être dirigée qu’à l’encontre du promettant.

Enfin relevons que le promettant a l’obligation de notifier à nouveau son intention de vendre au bénéficiaire du pacte s’il décide de vendre à un prix moindre que celui initialement envisagé et pour lequel était intervenue la première notification.

Victoire de BARY Avocat Associé www.sherpa-avocats.com

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Comentaires:

• 
  Le pacte de préférence :demande, laé, 9 janvier 2014

  Merci pour cette explication, je suis dans le cas où l’on souhaiterait me vendre un terrain (jardin à entretenir), mais je ne suis pas bénéficiaire du pacte !
  Dans ce cas, la propriétaire (ma voisine) pourrait-elle m’en faire donation....mais cela suciterait interrogations, suspicions logiques et autres problèmes de la part du bénéficiaire......
  Je me demande donc si elle ne pourrait en faire donation à un de ses enfants, et que cet personne me le vende à son tour (ou mieux encore location avec option de vente) ?

  merci !

  
  
  • Sans titre, DIS, 22 septembre 2015

    Bonjour,

    ll n’y a violation du pacte de préférence que si le bien est VENDU à un tiers.
    Pour contourner un pacte de préférence : donation, location, échange, SCI, apport en société, sont possible.
  
  
  • Droit de préférence, lio, 2 décembre 2015

    Bonjour,
    De même, je souhaiterais savoir si le droit de préférence qui s’applique aux propriétaires voisins, peut être contourné dans le cadre d’une vente de parcelles boisées ? Une location est-elle possible pour une parcelle boisée ?
    D’avance merci de votre réponse
  
  
  • Obligation d’acquerir le bien en cas de decision du pacte de preference, Max, 14 mars 2017

    Bonjour,

    Mon frere fait acte de beneficier de son droit de pacte de preference mais n’a pas le moyen de financer l’achat en questions.
    A part de desirer retarder voir d’annuler la vente que j’aurai pu faire, l’interet de faire valoir son droit a un pacte de preference est non reel.

    Un fois qu’il a fait acte de beneficier de son droit de preference, a t’il obligation d’acheter le bien ?
    La vente peut elle etre annulée faute de financement ? ou a t’il obligation d’acquerir le bien ?
    Il a different bien immobilier qu’il pourrait vendre pour financer l’achat de mon bien.
• 
  Pacte de préférence, BITEAU Francis, 3 septembre 2016

  Merci Maître pour votre article clair et précis. Cependant, j’ai signé un compromis chez un Notaire qui s’est substitué à la venderesse pour purger le pacte de préférence. Le bénéficiaire avait 45 jours à réception de la lettre recommandée pour se prononcer. Rien d’anormal, sauf que le Notaire a adressé la lettre plus de....20 jours après la signature du compromis. Quelques jours avant de signer l’acte définitif et contre toute attente de ma part, le Notaire me signale téléphoniquement que le bénéficiaire achetait à ma place. J’ai demandé une copie de sa lettre, sans réponse.
  Puis-je faire jouer la clause pénale ??
  Sincères remerciements anticipés. F. BITEAU
• 
  opposabilité pacte de référence, J.A., 17 octobre 2016

  Cette article me semble semble très riche en informations précises, mais ne répond pas totalement, notamment sur le problème qui est le mien :
  après avoir signé un compromis devant notaires (je suis acquéreur), j’ai découvert , par notaires et après la date limite fixée pour la réiteration, qu’il existait un pacte de préférence au profit d’une personne, Mme M. Cette personne a décidé de faire valoir son droit. Nous l’avons su par courrier des notaires. Mais ça s’arrête là : le notaire du vendeur ne fournit pas les pièces demandées par le nôtre, le vendeur ne répond pas ; la relecture du compromis montre qu’il n’y a aucune mention de l’existence d’un pacte ; en revanche le vendeur se déclare libre de vente.
  d’ou ma question : quelle est la marche à suivre, quels sont mes droits, suis-je tenu de reconnaitre l’applicabilité du pacte, puis-je espérer le remboursement intégral des avances versées et des dommages et intérets. JA

  
  
  • Pacte de préférence, Somerone, 31 juillet 2020

    Bonjour,

    Aujourd’hui je suis dans la même situation que vous.

    Comment c’est terminé votre affaire ?

    Par avance merci de votre réponse.

    Cordialement.
• 
  Sans titre, BLG, 26 juin 2018

  Bonjour, j’ai eu une offre d’achat voici 2 ans par un acquéreurs j’ai informé mon voisin qui avait un pacte de préférence sur ma maison, il a fait joué son pacte dans les 15 jours et a formulé son desir d’acheter au prix défini, il m’a ensuite par lintermediaire de son avocat fait une contre proposition avec une baisse de 42000 euros . Depuis 2 ans je suis bloqué malgré la presence de mon avocat qui tente de m’aider pour finaliser la vente. Mon voisin Après coup me demande une renégociation de 42000 euros que je refuse le prix convenu au moment ou il a fait valoir son pacte de préférence etait déjà inférieur au prix du marché. Je suis dans une impasse auriez vous une solution ou un cas de jurisprudence dans ce sens ? Merci de votre réponse.

  
  
  • Sans titre, SL, 7 octobre 2018

    Bonjour. Je ne suis pas juriste mais, si j’ai bien compris tout ce que j’ai lu au sujet du pacte de préférence sur les différents sites, le bénéficiaire doit accepter l’achat au prix fixé par le vendeur. S’il n’accepte pas, le pacte de préférence devient alors caduque.

    "Si la notification de l’offre de vente respecte les stipulations prévues dans le pacte de préférence, l’acceptation par le bénéficiaire de cette offre de vente est ferme et définitive, il ne peut émettre de réserves ou de conditions sur cette offre."
• 
  Pacte annulé définitivement ou temporairement ?, Jean, 22 novembre 2019

  Bonjour,

  Une des conditions de la non application du pacte de préférence figurant dans mon contrat de vente est d’être en recherche d’emploi depuis plus d’un an (ce qui est mon cas).

  J’aimerais savoir, si je met en vente mon appartement maintenant, mais que je retrouve un travail avant de trouver un acheteur, est-ce que je pacte s’appliquera au moment de la vente, ou le fait d’avoir été annulé le rend définitivement non applicable ?

  Merci à vous !
• 
  concernant le pacte de preference, gilles lejeune, 8 novembre 2020

  bonjour j aimerai avoir votre avis concernant une situation bien particuliere il s agit d un pacte de preference consenti par une commune a un particuliers:il y a 15 ans une certaine commune a consenti un pacte de preference sur un certains nombre de locaux pour une duree de 99 ans cette derniere loue quelques annees plutard une partie de ces locaux par l intermediaire d une communaute de commune dont elle fait partie cette commune decide alors de vendre les locaux au loueur le beneficiaire fait prevaloir son pacte de preferance la commune doit elle lui restituer les locaux libre sachant qu il n y a pas eu reconduction du bail ?merci