Il est rappelé que le taux effectif global d’un prêt immobilier doit être calculé selon les dispositions impératives du Code de la consommation et doit notamment prendre en compte l’ensemble des frais accessoires, à défaut il est considéré comme erroné.

Dans cette hypothèse, l’emprunteur peut alors solliciter en justice la substitution de l’intérêt légal au taux d’intérêt conventionnel du prêt, ce qui permet un gain qui peut être considérable.

La jurisprudence se précise depuis deux ans et le contour de ces dispositions complexes se clarifie. Restent malgré tout quelques points techniques en suspens, pour lesquels la position de la Cour suprême est attendue.

Elle vient de répondre à l’un d’entre eux par une décision du 26.112014.

L’erreur du le taux effectif global mentionné doit être elle sanctionnée quelle que soit la différence entre le cout estimé et le coût réel ?

Cette question a fait couler beaucoup d’encre notamment depuis la décision de la Cour d’appel de Paris du 20 juin 2013 qui avait sanctionné une banque qui n’avait pris en compte qu’une estimation du montant des frais notariés et d’hypothèques pour 12.300 euros alors que ces frais s’élevaient à la somme de 11.126,81 euros, engendrant une différence de 0.0017, avec la motivation suivante :

« il est démontré que cette facture n’a pas été prise en compte dans le calcul du taux effectif global qui a été calculé sur l’estimation faite dans la proposition de prêt au mépris des dispositions légales et contractuelles qui font mention du coût réel qui n’est pas identique ; que le calcul du taux effectif global de 4,40 % mentionné dans l’acte de prêt est nécessairement inexact ; qu’il est indifférent que la différence entre le coût estimé et le coût réel soit modeste dès lors qu’il est démontré que le taux effectif global est erroné  »

Dans une décision de cassation partielle du 26 novembre 2014, la Cour de cassation se fonde sur le code de la consommation et considère que « l’écart entre le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel était inférieur à la décimale, de sorte que la Cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Elle impose donc que très clairement l’erreur du taux soit au moins d’une décimale pour qu’une irrégularité puisse être constatée.

Par contre, elle ne remet pas en cause le sens de l’erreur, c’est-à-dire le fait que le taux annoncé soit supérieur ou inférieur au taux réel dès lors qu’elle porte sur une décimale. Cette question ne lui a semble-t-il pas été posée clairement. Est-ce une validation implicite de la Cour ? On peut en douter…

A suivre donc avec attention

Arnaud Boix, Avocat Cabinet Eloquence Avocats Associés www.eloquence-avocats.com

Cet article est protégé par les droits d'auteur pour toute réutilisation ou diffusion, plus d'infos dans nos mentions légales ( https://www.village-justice.com/articles/Mentions-legales,16300.html#droits ).

Comentaires:

• 
  Éclaircissement sur votre article intéressant, Soso, 11 janvier 2015

  Tout d’abord, je vous souhaite une belle et heureuse année 2015,.
  Tout d’abord merci pour votre article. Vous parlez des frais de notaire et de l’hypothèque dans le calcul, pouvez vous me précisez si c’est l’ensemble des frais de notaire et le montant de l’hypothèque ou seulement les frais d’acte lies à l’inscription hypothécaire et le montant de l’hypothèque qui doivent être inclus dans le teg.
  merci d’avance
  soso

  
  
  • @Soso, Christophe, 31 août 2016

    L’’article L313-1 du code de la consommation dispose que : « Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels. Toutefois, pour l’application des articles L 312-4 L, 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat. Pour les contrats de crédit entrant dans le champ d’application du chapitre Ier du présent titre, le taux effectif global, qui est dénommé « taux annuel effectif global », ne comprend pas les frais d’acte notarié. En outre, pour les prêts qui font l’objet d’un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être Calculé en tenant compte des modalités de l’amortissement de la créance ». Réponse obtenue auprès de VérifBank, cabinet qui s’est occupé de mon dossier et qui en cours de négociation avec ma banque.
• 
  Décimale sur TEG , Pierre Malo, 6 février 2015

  Maître,

  Dans l’arrêt évoqué il est fait renvoi à l’article du code de la consommation qui stipule "une décimale" pour la précision du TEG.

  Que doit-on comprendre par une décimale ? Est-ce la 1ère, la 2ème la 3ème.... ? Par exemple pour un taux annoncé par la banque de 2..34 % si le calcul fait ressortir 2.33 ou 2.35 % doit on considérer qu’il y a une erreur ? Ou faut-il que le résultat soit de 2.41 c’est-à-dire erreur sur la 1ère décimale ?

  Cela risque de poser question :
  La non intégration des parts sociales, des frais notariés ou des frais de nantissement dans le calcul du TEG tout comme la retenue d’une année de 360 au lieu de 365 ou 366 ont des incidences faibles sur le TEG. Par exemple un TEG de 2.10 % avec une année de 360 jours ressort à 2.13 % avec une année de 365 jours.
  Cette erreur serait sanctionnée (application du taux d’intérêt légal) ou simplement relevée et sans sanction pour la banque ?

  Slts

  
  
  • teg decimale, aure, 20 mars 2015

    Bonjour,
    Je me pose la meme question..
    Suite a une erreur, notre teg passe de 3,69 a 3,72%.
    Ainsi la decimale passe de 6 a 7. Cependant l’erreur n’est que de 0,03%.

    Selon moi la cour de cassation a précisé le 26 novembre 2014 que pour que la sanction de la decheance du droit aux interets conventionnels soit prononcee, l’erreur doit avoir pour consequence de modifier la decimale.. en effet l’article r313-1 c conso et le decret de 2002 prevoient que pour etre exact, le teg doit etre indique a une decimal pret.

    Or selon mon assurance pj, la cour de cassation a precise dans le meme arret que l’erreur doit etre minimum a hauteur de 0,1%. Soit dans notre cas cette condition n’est pas remplie car notre erreur n’est que de 0,03 (3,72-3,69).. et donc ils ne nous garantissent pas !!

    J’ai donc lu de nouveau l’arret et reste convaincu (voir les derniers attendus sur les 2nd etc moyens du demandeur) que la condition posee par la c cass est simplement que la decimale doit changer quelques soit le % d’erreur.

    Ainsi, pouvez vous m’indiquer quelle est votre interprétation de l’arret du 26/11/2014 :

    1/ l’erreur doit etre de 0,1% min.
    Par ex passer de 3,69 a 3,79

    2/ l’erreur doit avoir pour consequence de modifier la decimale prescrite par le decret 2002 et l’article r314-1 c conso
    Par ex passer de 3,69 a 3,72. Cad une erreur de 0,03 qui impacte la decimale qui passe de 6 a 7 ?

    Je vous remercie par avance de votre reponse.

    Sinceres salutations
• 
  erreurdelabanuqe, riot, 8 mars 2015

  Autre gros dossier potentiel : les prêts aux particuliers. Près d’un crédit sur deux, pour la consommation ou l’immobilier, serait concerné par des risques de contentieux sérieux, selon Les Expertiseurs du crédit, un cabinet qui s’est spécialisé dans la dénonciation en justice des erreurs de contrats concernant les prêts. Les failles dans les contrats sont nombreuses, en particulier dans la fixation du taux de TEG ou du taux de période (sur un mois pour une mensualité). Globalement, plusieurs dizaines de milliards d’euros sont en jeu, selon cette même source. La bataille sera cependant délicate car il faudra prouver un préjudice matériel indiscutable. Ce qui n’est pas forcément le cas avec ces erreurs techniques. Autre défi : prouver le caractère collectif des griefs, alors que chaque contrat est unique et personnalisé. Il est donc fort possible que sur ce point, les actions de groupe ne soient pas d’un grand secours. http://www.erreurdelabanque.fr
• 
  Sans titre, Louis1974, 10 juin 2015

  Bonjour. Je tiens à attirer votre attention sur ASSO-AIDE qui étudie les contrats de prêts...
  En septembre dernier, le rapport de cette association m’incitait justement à poursuivre une démarche de médiation auprès de la Banque X sur des points de non-conformité juridique. Ce que j’ai fait sans succès : la banque a justifié de son bon droit.
  Un autre rapport d’ASSO-AIDE sur le même crédit, transmis plusieurs mois après (sans que je ne demande rien !) conclut à l’opposé que seule une tentative de négociation commerciale peut être effectuée puisqu’il n’y a pas de non-conformité... Incohérent !!
  J’avais transmis un second dossier de crédit où l’association concluait aussi à des problèmes juridiques avant que quelqu’un de chez eux me rappelle, après déjà plusieurs courriers recommandés de ma part auprès de cet organisme de crédit, pour me dire que ce prêt relevait du prêt à la consommation et n’était donc pas éligible !
    Soit ils sont incompétents et leursanalyses se font au gré de leurs humeurs plutôt que sur des critères approfondis, sérieux, justifiés juridiquement
    Soit elles sont orientées et ils favorisent des démarches contre tel ou tel établissement et, au contraire, incitent à faire racheter les crédits par d’autres…
  En tout état de cause, étant donné la procédure entamée contre ma banque suite à ces instructions, elle n’accepte évidemment pas de renégocier le crédit. Je me retrouve donc dans une impasse.
  Leur ayant fait part de cette situation, ASSO AIDE s’est engagé à me rembourser les frais d’étude (2 fois 150€) depuis le 12 mai dernier (RIB envoyé)... et je n’ai toujours rien à ce jour. Je ne suis pas loin de penser qu’il s’agit d’une fumisterie voire d’une arnaque !