L’assemblée générale des copropriétaires visant à révoquer le syndic en exercice ou à ne pas renouveler son mandat peut souvent tourner au cauchemar. Il est donc important d’anticiper les difficultés et d’adopter de bonnes pratiques afin de permettre son bon déroulement.

Lorsque le syndic en exercice est révoqué ou n’est pas reconduit dans ses fonctions à l’issue du mandat, l’assemblée générale l’ayant destitué ou non-renouvelé peut en être perturbée. Voici quelques conseils pour permettre à cette réunion des copropriétaires de se dérouler dans les meilleures conditions.

☞ Le choix du lieu

Il est vivement conseillé d’organiser l’assemblée générale hors des locaux du syndic. Ainsi, un endroit neutre, tel qu’un local communal ou l’appartement de l’un des copropriétaires sera préféré.

En effet, il arrive fréquemment que, suite à sa révocation ou au non-renouvellement de son mandat, le syndic dont le mandat expire le même jour que le jour où l’assemblée se tient, mette fin immédiatement à ladite assemblée générale.

• Si l’assemblée générale ne se tient pas dans les locaux du syndic.
Le syndic n’a pas le droit d’imposer la levée de la séance suite à sa révocation ou à son non-renouvellement. Il se contente alors de quitter la réunion.

• Si l’assemblée générale se tient dans les locaux du syndic.
Il est fréquent que le syndic souhaite mettre fin à la séance dès sa destitution. Ainsi, il prie l’ensemble des copropriétaires de quitter les lieux.
Dans ce cas là, il est conseillé de suspendre l’assemblée le temps pour les copropriétaires de se réunir dans un lieu qui paraîtra opportun (café, appartement de l’un de copropriétaires, etc).
Ainsi, il sera possible de reprendre le cours de la séance, momentanément interrompue, et notamment élire un nouveau syndic et voter les autres résolutions à l’ordre du jour.

☞ L’élection d’un secrétaire « neutre »

En vertu de l’article 15 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic assume les fonctions de secrétaire de séance de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Ainsi, il est vivement conseillé en début de séance de nommer un tiers secrétaire de séance. Ce tiers peut être l’un des copropriétaires, mais l’assemblée peut en réalité nommer qui elle souhaite et notamment l’un des candidats aux fonctions de syndic [1].

Cela évite notamment que le syndic démis de ses fonctions perturbe la bonne poursuite de l’assemblée générale en négligeant une procédure.

De plus, une fois désavoué, le syndic risque de quitter l’assemblée et peut « oublier » de remettre le début du procès-verbal, la feuille de présence, etc.

De surcroit, en cas de départ du syndic qui assurait les fonctions de secrétaire, la séance ne pourra reprendre que lorsqu’une autre personne aura été élue pour le remplacer. En effet, la séance ne peut pas se poursuivre sans secrétaire. Ainsi, si un secrétaire neutre a été élu en début de séance, il pourra poursuivre paisiblement la tenue du secrétariat en cas de départ du syndic déchu.

Néanmoins, si le syndic sortant était le secrétaire du début de séance, il conviendra de s’assurer, avant qu’il ne quitte l’assemblée générale, qu’il laisse bien derrière lui les documents nécessaires à la poursuite de l’assemblée (feuille de présence, procès verbal, etc).

Valérie Valeux Avocat associé Alister Aarpi

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Comentaires:

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  Sans titre, Maurice philippe, 24 juin 2015

  Certes la neutralité du lieu et du secrétaire est important. Toutefois, pour permettre d élire in nouveau syndic encore faut t-il que cette question soit posée à l ordre du jour.
  Enfin difficulté matérielle de la fiche de présence. En effet il est opportun que les membres du bureau possèdent cette fiche pour pour suivre. Or dans les faits, le syndic retient très souvent cette feuille. Le conseil : détenir la fiche des copropriétaires avant même l assemblée. Bon courage pour un véritable affrontement mais parfois nécessaire.

  
  
  • Sans titre, Copropriétaire, 8 juillet 2015

    Bonjour,
    Nous n’avons pas renouveler le mandat du syndic lors de notre assemblée du 26/06/2015 suite à un désaccord sur une augmentation injustifiée de leur mandat.
    Le syndic a alors menacer ou on signais a leur tarif ou l ag etait close et un administrateur serait nommé. Nous avons refusés et donc quitter l Ag. (Connaissant mal la loi, sans feuille de présence etc)
    Peut on considérer que le syndic à démissionné ? Avec la loi Alur n a t il pas une obligation de préavis de 3 mois.
    Devrons nous supporter seul la rémuneration de l’administrateur ou le syndic n’est il pas en partit responsable ?
    A ce jour, le syndic nous a dit qu il a fais nommer un administrateur judiciaire mais refuse de nous donner ses coordonnées. On nous a suggerer une injonction de faire mais ce n’est pas trés clair.

    Pouvons nous convoqués une ag et nommer un nouveau syndic. même si de son coté l’ancien syndic à fait nommés un administrateur judiciaire ?

    Dans l’attente de vos réponses. Merci d’avance
  
  
  • Sans titre, Valérie Valeux, Avocat, 9 juillet 2015

    Bonjour,
    La réponse à votre question nécessite tout d’abord de savoir si le syndic sortant est toujours en fonction ou si la fin de son mandat est d’ores et déjà effective.
    Dans le 1er cas, il appartient au syndic sortant encore en exercice de convoquer l’assemblée au cours de laquelle, sauf si vous pouvez nommer un nouveau syndic, il convient qu’un copropriétaire soit élu en qualité de syndic "bénévole" afin d’éviter que la copropriété se retrouve sans syndic et d’échapper à l’administrateur judiciaire.
    Ce syndic "bénévole" pourra se contenter de convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire un autre syndic.
    Si le syndic ne convoque pas spontanément une assemblée, cette convocation peut être effectuée par le président du conseil syndical lorsqu’après avoir mis en demeure le syndic, celui-ci ne donne pas suite au cours des 8 jours qui suivent. Dans ce cas, à l’expiration des 8 jours, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale.
    A défaut, un ou par plusieurs copropriétaires peuvent, après une mise en demeure restée infructueuse pendant 8 jours, demander au Président du Tribunal de Grande Instance de désigner un copropriétaire ou un mandataire de justice qui convoquera lui-même l’assemblée générale.
    Si la copropriété se retrouve sans syndic parce qu’aucun syndic n’a pas être nommé, l’article 46 du décret du 17 mars 1967 impose la désignation par le Président du Tribunal de Grande Instance d’un syndic provisoire par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du Conseil syndical.
    NB : le syndic sortant ne peut pas saisir le tribunal.
    Dans les autres cas dans lesquels la copropriété n’a pas ou plus de syndic (ex. d’une démission en cours de mandat), l’article 47 du décret précise que tout "intéressé" (donc même s’il n’est pas copropriétaire mais justifie d’un intérêt pour agir), peut saisir le tribunal pour faire nommer un "administrateur provisoire", qui est chargé notamment de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
    Enfin, si un administrateur provisoire est déjà nommé (vous pouvez le vérifier en appelant directement le Tribunal territorialement compétent) il conviendra de vous rapprocher de lui pour obtenir l’ordonnance l’ayant désigné et connaître sa mission, laquelle devrait comprendre la convocation d’une assemblée pour désigner un nouveau syndic.
    Je vous invite, en tous les cas vivement à prendre attache avec un avocat, coutumier des questions de copropriété, pour faire le point avec lui sur votre dossier et vérifier notamment si un PV a été dressé à l’issue de votre réunion, si oui s’il a été notifié, etc…
    Espérant vous avoir apporté, en tous les cas, d’ores et déjà un début de réponse.