Présentée comme étant une protection du consommateur - l’emprunteur - ces règles font de l’obligation d’information sur la solvabilité de l’emprunteur et des conditions du prêt un préalable obligatoire, outre une option sur le conseil du prêteur dans le choix du crédit et sur l’expertise immobilière du bien faisant l’objet de la demande de crédit (I).

Par l’obligation de présenter trois offres possibles, il semble que le prêt en ligne, très présent sur le marché, ait été visé par la directive avec une mise en concurrence.
La directive n’utilise pas le terme « banquier » mais prêteur et évoque l’ensemble des dispensateurs de crédit dont les courtiers.

Ajoutée à la mise en concurrence des assurances-emprunteurs pour les offres de prêts immobiliers émises à partir du 26 juillet 2014, il apparaît que le crédit immobilier résidentiel soit appelé à une concurrence européenne encouragée par la réduction des taux d’intérêt de plus en plus bas de 1,5 % environ et la longueur des prêts d’une durée moyenne de 17 ans avec un apport moyen de 8 à 10% (source : BFM émission du 5 juillet 2016) (II).

Il est possible d’espérer le développement d’un marché immobilier par cette mise en concurrence, compte tenu ou malgré l’incertitude du BREXIT sur l’euro et la situation économique.

I- La fiche d’information standardisée européenne (FISE) : base objective de l’obligation d’information de l’emprunteur et du prêteur à compter du 1er octobre 2016

Les informations de la FISE ne sont pas nouvelles. Toute demande de prêt immobilier est déjà bien encadrée dans le cadre pré contractuel des banques. La fiche n’a pas un caractère obligatoire comme actuellement. Elle comporte un délai de validité.

La fiche indique les « recommandations » du prêteur compte tenu des informations recueillies sur les besoins et la situation de l’emprunteur : recommandation négative ou positive avec offre de prêt. Les informations sont données pour que l’emprunteur puisse prendre sa propre décision.
Le prêteur dégage sa responsabilité par cette précision.

La fiche précise les principales caractéristiques du prêt : montant, durée, taux d’intérêt variable ou non, montant total à rembourser. Diverses options sont prévues : remboursement du capital en fin de prêt, montant du prêt par rapport à la valeur du bien, garantie. Le taux annuel effectif global (TAEG) est indiqué, les autres frais, d’hypothèques pris en charge par l’emprunteur doivent être connus par lui. C’est à lui de s’en préoccuper.
Le nombre et la périodicité des échéances : l’emprunteur doit s’assurer qu’il pourra faire face au paiement des échéances ; les obligations mises à la charge de l’emprunteur (assurances, garanties) ; le remboursement anticipé ; les caractéristiques variables : portabilité du crédit ou substitution de l’emprunteur ; délai de réflexion préalable à la signature du contrat ; réclamations : délai et modalités ; non respect des engagements du prêt : conséquences pour l’emprunteur ; informations complémentaires : loi applicable ; autorité de surveillance : adresse du site web de l’autorité de surveillance.

La FISE est donc faite pour traiter aussi les crédits immobiliers par Internet.

Le formalisme est une garantie tant pour l’emprunteur que pour le prêteur. Les banques françaises pratiquent ce genre de questionnaire. Et beaucoup indiquent sur leurs sites.

II- Les options de conseils en matière de crédit et d’expertise immobilière

Ces options, onéreuses, seront plutôt proposées par des sites en lignes.

L’expertise immobilière est couramment offerte par des sites - sur la base des données indiquées et non contrôlées par les prestataires - en fonction de la situation du bien.
Comparée aux ventes pratiquées, les sites établissent une fourchette de prix du bien.

Mais ces estimations ne sont pas fiables et sont faites en fonction de la clientèle ciblée : acheteur ou vendeur, ventes sélectionnées pour un prix gonflé en général pour les biens mis en vente afin d’obtenir les mandats de vente de ces biens.

Le prix moyen du m2 n’est pas le même pour un grand appartement ou un petit même situé dans la même zone d’habitation. Outre l’état du bien.

Ces estimations ne sont pas mensongères mais trompeuses.

Le conseil en crédit sera le résultat du logarithme du site. Ce sera un conseil en fonction des crédits enregistrés, proposés par le site sans vraie concurrence.

Là encore, le conseil existera mais ne vaudra pas grand chose.

III- La rapidité de la réponse

La promesse de vous trouver un crédit en quelques clics va perdurer. Simuler une
demande de crédit immobilier est très simple.
Les offres sont très nombreuses. Ce qui est bon pour le consommateur.

IV- L’assurance-emprunteur renégociable

La mise en concurrence des assurances-emprunteurs pour les offres de prêts immobiliers émises à partir du 26 juillet 2014, ouvrant à l’emprunteur un délai de douze mois pour résilier l’assurance proposée par l’établissement de crédit et lui substituer un nouveau contrat équivalent en garanties, sans aucun frais, donne à l’emprunteur - consommateur - une opportunité supplémentaire pour trouver un crédit avantageux.

V- L’avenir du crédit immobilier après la crise des sub-primes

Le cadre européen du crédit résidentiel immobilier répond au besoin de garanties pour la bonne fin du crédit alloué aux consommateurs.
La moralisation de l’immobilier en France est un objectif depuis longtemps. L’immobilier est un élément principal du patrimoine - en principe 60%.
La taxation des plus-values immobilières, les diagnostics obligatoires - notamment la surface où les balcons ne sont pas compris - les renseignements sur l’état de l’immeuble, les charges de copropriété à venir, représentent des garanties pour l’acheteur sur le bien et sa valeur.

Acheter au Portugal, en Espagne ou dans les 27 pays - attention à la Grèce (pas de cadastre) - devrait donner un cadre financier sérieux.

Du point de vue financier, la directive permet ainsi une présentation identique pour tous les États membres et donc une garantie sur la solvabilité de l’emprunteur.

Il n’est pas prévu de garantie de bonne fin de l’organisme dispensateur de crédit. Pourtant, compte tenu de la volatilité de l’euro, de la politique de la BCE et du Brexit, il faut espérer que les banques européennes auront les reins solides si, comme il l’est déclaré, elles peuvent affronter une crise comparable à celle de 2008.

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• 
  un texte qui peut être dangereux..., Jean-Marie Cavayé, 12 juillet 2016

  On sait que cette nouvelle Directive suscite bien des remous. Certains y voient une nouvelle "main mise" des pays anglo-saxons sur le financement de l’immobilier. Or, dans ce domaine, la France n’a pas vraiment à recevoir de leçons. Ce sont quasiment les mêmes méthodes qui ont plongé les Etats Unis dans la plus grave crise immobilière de leur histoire (crise des "subprimes" en 2008). Le monde ne s’en est toujours pas remis. La nouvelle directive prévoir effectivement que préalablement à l’octroi du prêt, il soit réalisé l’expertise immobilière du bien à financer. Mais quels seront les experts choisis ou préconisés ? Ceux qui gravitent actuellement dans le giron des établissements prêteurs et qui le plus souvent obéissent aux injonctions des associations d’experts "initiés" et "mondialistes" et qui agissent au sein des associations RICS et autres TEGOVA, en se référant de normes inadaptées (évaluation par le "cash-flow", notamment), ou les "évaluateurs indépendants et impartiaux", le plus souvent issus des régions et qui connaissent et maîtrisent parfaitement leur marché local ? C’est le second choix que ma quarantaine d’années d’expérience au service de l’expertise immobilière me pousse à préconiser. Ma très grande inquiétude est que la Directive au lieu de sécuriser le consommateur pousse au contraire à la généralisation des conflits d’intérêts. L’avenir évidemment le dira. Jean-Marie Cavayé, Expert près la Cour d’Appel de Nîmes, Expert près la Cour Administrative d’Appel de Marseille.

  
  
  • TOTAL ACCORD , Dominique SUMMA, 12 juillet 2016

    J’approuve totalement votre analyse très pertinente . Cette nouvelle règlementation n’est pas favorable et très dangereuse pour le crédit immobilier.
    Dominique L SUMMA