Les parties d’un bail commercial peuvent garder le silence, c’est-à-dire pour le bailleur ne délivrer aucun congé au moins 6 mois avant le terme, et pour le locataire ne pas demander le renouvellement, et ainsi permettre au bail de se poursuivre tacitement.

L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoyant que « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Les parties dans pareille situation peuvent décider d’y mettre fin soit en délivrant soit un congé, soit en demandant le renouvellement du bail.

I. La poursuite du bail initial et des obligations en découlant

Tant que le bail se prolonge tacitement, chacune des parties est tenue de respecter les stipulations contractuelles. Ainsi, le locataire continue de régler les loyers et charges et de respecter les conditions d’occupation initialement prévues ; la résiliation étant encourue en cas de manquement. Le bailleur quant à lui devra également observer toutes les obligations qui lui incombent.

Le loyer reste le même et seule une révision peut intervenir sans pour autant qu’il soit réajusté. De même, les diverses modifications des dispositions législatives qui interviendraient au cours de la tacite prolongation n’auront aucun effet sur le bail poursuivi (sauf disposition contraire).

II. La durée du bail tacitement prolongé

La Cour de cassation retient que le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée (Cass. Civ. 3, 7 décembre 2004). Il pourra prendre fin à tout moment dans deux cas :
 Par congé délivré par le bailleur au moins 6 mois à l’avance au locataire et pour le dernier jour du trimestre civil.
 Par demande de renouvellement formulée par le locataire.

III. Les conséquences de la prolongation tacite du bail commercial sur le loyer et sur le cautionnement

A. Le risque de déplafonnement du loyer au-delà de douze ans

Le bail se prolongeant tacitement à l’issue de sa neuvième année et ce jusqu’à sa douzième, sans l’excéder, bénéficie toujours du plafonnement du loyer du bail renouvelé.

Cependant, le déplafonnement s’appliquera, précise l’article L. 145-34 du Code de commerce, si la durée du bail excède 12 ans.

Il sera donc dans l’intérêt du bailleur, en vue de déplafonner le loyer, de laisser le bail se prolonger au-delà de ses douze premières années.

B. Le sort de la caution en cas de prolongation tacite du bail commercial

L’engagement de la caution en cas de tacite prolongation du bail dépendra de la rédaction des clauses du bail. S’il est prévu que la caution s’engagera durant toute la durée du bail, cela comprendra son éventuelle prolongation au-delà des neuf années. La Cour de cassation précisant qu’en l’absence de précision, la caution ne sera pas tenu des obligations résultant du bail tacitement prolongé.

David Semhoun Nahmias - Semhoun Avocats A.A.R.P.I. www.nsavocatsparis.fr

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Comentaires:

• 
  La tacite prolongation du bail commercial et sa CESSION ...., Martial Quériaud, 5 juin 2017

  {{}}Bonjour,
  On me propose la cession d’un bail commercial dont le renouvellement écrit s’est terminé le 1 er juillet 2015 ; depuis cette date ,le cédant m’indique être donc en tacite reconduction /prolongation sans réaction de la bailleresse ; pour information , ce local commercial est maintenant vide , le cédant ayant transféré son activité dans un autre local .

  Est-il possible/légal de céder un bail en tacite prolongation , quels en sont les risques pour le cessionnaire , quelles précautions particulières sont à prendre et (enfin :) ) la "valeur" de cession est-elle minorée en pareil cas ?

  Un grand merci pour votre réponse,
  Très bonne journée !

  M.Quériaud