Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document prescrivant les règles d’urbanisme applicables au sein de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale concerné (EPCI).

A la défaveur du nouveau PLU, vous apprenez que votre terrain est déclassé, passant de la zone U à une zone N ou A par exemple. Que faut-il faire ?

 Prendre contact rapidement avec la mairie.

Certaines situations peuvent se dénouer en discutant avec le maire et les élus.

 Garder en tête le délai de recours.

La délibération peut être contestée dans un délai de 2 mois à compter de sa publication, qui le rend exécutoire.

Si la collectivité concernée est couverte par un schéma de cohérence territoriale (SCOT) alors le PLU est exécutoire dès lors qu’il a été publié et transmis au préfet.
Si la collectivité concernée n’est pas couverte par un SCOT alors le PLU ne sera exécutoire qu’un mois après publication et transmission au préfet.

1ère étape : demande à la collectivité de retirer le PLU.

Vous devez rédiger un recours gracieux, avec accusé de réception au maire ou au président de l’EPCI en lui demandant explicitement de retirer (totalement ou partiellement) la délibération adoptant le PLU.

A défaut de réponse dans un délai de 2 mois, votre demande sera réputée comme rejetée.

Il conviendra alors d’envisager, dans le délai de deux mois, un recours contentieux afin d’obtenir du juge administratif qu’il prononce l’annulation du PLU :

2nde étape : Obtenir en justice l’annulation (partielle ou totale) du PLU.

L’annulation du PLU permet d’en effacer les effets, dès lors les règles qui ont été fixées disparaissent au profit des règles applicables antérieurement.

Tout requérant, s’il a la qualité d’habitant de la collectivité concernée, dispose d’un intérêt à agir contre le PLU de la collectivité.

Le requérant devra donc introduire un recours pour excès de pouvoir contre la délibération approuvant le PLU près le tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve la collectivité.

Quels moyens peuvent être invoqués ?

Incomplétude du PLU.

Le PLU se compose de 4 pièces principales et d’annexes :
 Un rapport de présentation qui explique les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable ;
 Un projet d’aménagement et de développement durable qui fixe les orientations générales et sectorielles du PLU ;
 Les orientations d’aménagement et de programmation détaillant les orientations du projet d’aménagement et de développement durable ;
 Le règlement (évoqué supra).

Dès lors qu’une pièce manque au PLU, celui-ci est irrégulier. Il en va de même lorsque les pièces entre en contradictions ou qu’elles ne sont pas suffisamment précises quant aux objectifs ou orientations.

Irrégularité de la procédure d’élaboration du PLU.

La procédure d’élaboration du PLU est une procédure complexe qui nécessite d’être lancée par une délibération régulière, que l’on appelle prescription.
De même, la procédure d’élaboration du PLU nécessite diverses consultations.

En effet une fois que le projet de PLU a été arrêté par l’organe délibérant de la collectivité, il doit être soumis à des avis obligatoires.

Dès lors que ces avis n’ont pas été recueillis, le PLU est irrégulier.
Une fois le projet de PLU arrêté, il est soumis à enquête publique dans les conditions posées par le code de l’environnement en matière d’enquête publique.
A cet effet, un commissaire enquêteur sera désigné par le Tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouve la commune pour qu’il puisse recueillir l’avis des habitants et lui-même émettre un avis final sur le projet.
Dès lors que la procédure d’enquête publique n’a pas été respectée ou comporte des irrégularités ne permettant pas aux habitants d’avoir accès au projet ou d’émettre leurs avis, le PLU est irrégulier.

Détournement de pouvoir par le PLU (lorsqu’un membre de l’exécutif favorise ses intérêts personnels.)

Incompatibilité du PLU avec les documents d’urbanisme qui lui sont supérieurs

Le PLU doit être compatible avec les documents d’urbanisme qui lui sont directement supérieurs , ainsi le PLU doit être compatible avec :
 Les SCOT ;
 Les schémas de mise en valeur de la mer ;
 Les plans de déplacement urbains ;
 Les programmes locaux de l’habitat ;
 Les dispositions particulières aux zones de bruit des aérodromes.

Erreur s’agissant du zonage.

Le PLU détermine la politique d’aménagement et fixe en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Il est tenu compte de la situation existante et des perspectives d’avenir.

Le règlement du PLU délimite les différentes zones et en fixe les règles d’utilisation de sol :
 Une zone « U » : zone urbaine dans laquelle la construction est envisageable, sauf interdiction ;
 Une zone « AU » : zone à urbaniser dans laquelle la construction est envisageable sous certaines conditions (notamment pour des opérations d’ensemble) ;
 Une zone « A » : zone agricole dans laquelle les constructions à usage d’habitation sont inenvisageables ;
 Une zone « N » : zone naturelle et forestière dans laquelle les constructions à usage d’habitation sont inenvisageables.

Le juge administratif contrôle si cette appréciation est entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts (ex : classement en zone agricole d’une parcelle ne présentant aucun potentiel agricole).

A noter :
Il est possible de ne demander qu’une annulation partielle du PLU, fondée uniquement sur l’erreur sur le zonage de votre parcelle.
Il est également possible d’agir lorsque le délai de 2 mois pour contester la délibération a expiré : cela fera l’objet d’un prochain article.

Chloé Schmidt-Sarels Avocate en droit public www.css-avocate.fr

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Comentaires:

• 
  délai deux mois dépassé, Rouèche Alain, 20 décembre 2021

  bonjour
  pouvez-vous me dire comment faire quand le délai de deux mois est dépassé ?
  cordialement merci
  Alain

  
  
  • Solutions lorsque le délai de 2 mois est dépassé, Chloé Schmidt-Sarels, avocate, 20 décembre 2021

    Cher monsieur,
    Lorsque ce délai est dépassé, vous pouvez contester le classement de votre parcelle, donc la délibération qui en est à l’origine, par le biais d’une demande d’abrogation ou de modification du PLU. Cette demande peut être exercée sans délai, même des années après.
    Il convient d’écrire un courrier à la mairie (recours gracieux) demandant l’abrogation ou la modification du PLU. La mairie a 2 mois pour vous répondre. A l’issue des 2 mois, le silence vaut refus de votre demande. Le refus de la mairie, expresse ou implicite, est attaquable devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois ;
    N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez être accompagné le cas échéant.
    Bien à vous,
    Me Schmidt-Sarels
  
  
  • Indemnisation, Imane, 28 décembre 2021

    Bonjour,

    Une commune doit-elle indemniser le classement d’un terrain en zone inconstructible par
    un PLU ?

    Cordialement,
    Imane
  
  
  • Déclassement d’un terrain constructible, Cretet, 17 mai 2022

    es t’il possible de déposer un permis de construire après l’arrêt du PLUIH ? y a t’il pas un délai d’application qui permet de bénéficier pendant un certain temps la constructibilité antérieur ? j’avais entendu dire qu’on avait 5 ans après l’arrêt du PLUIH ??? ce qui serait moins brutal
  
  
  • Le délai de 2 mois, un obstacle qui peut être contourné, Chloé Schmidt-Sarels, 19 mai 2022

    Bonjour, le délai de 2 mois ne fait pas obstacle à une demande, à n’importe quel moment, de modification/abrogation du PLU ou du PLUi. Il faut adresser un courrier en ce sens à l’administration et contester l’éventuel refus qui sera donné.
    Bien à vous,
    Chloé Schmidt-Sarels
  
  
  • Règles d’urbanisme antérieures, Chloé Schmidt-Sarels, 19 mai 2022

    Bonjour,
    Aucune disposition législative ou réglementaire ne permet de bénéficier des règles de constructibilités antérieures pendant 5 ans après l’arrêt du PLUiH.
    Tant que le PLUiH n’a pas été approuvé, les anciennes règles de constructibilité demeurent.
    Ce n’est que lorsque le PLUiH est exécutoire que les règles nouvelles trouvent à s’appliquer et sont rendues opposables.
    Mais il est possible que l’autorité compétente décide de surseoir à statuer sur la demande d’autorisation d’urbanisme, en considération de la procédure d’élaboration du PLUiH (Article L153-11 du code de l’urbanisme).
    Il reste toutefois possible de se prévaloir des anciennes règles de constructibilité si vous bénéficiez d’un certificat d’urbanisme positif qui a été délivré sous l’empire de ces anciennes règles, valable 18 mois à compter de sa date de délivrance (Article L410-1 du code de l’urbanisme). Pour en savoir plus sur le certificat d’urbanisme : https://www.css-avocate.fr/le-certificat-durbanisme-un-outil-juridique-efficace/
  
  
  • Information de l’inconstructibilité d’un terrain, Maerten claude, 27 août 2022

    Bonjour,
    Dois-je être avisé personnellement que mon terrain constructible devient non constructible ; si oui, obligatoirement par recommandé ?
    Cordialement
  
  
  • Empêcher de rendre un terrain constructible , Collet, 16 octobre 2022

    Bonjour,
    J’ai constaté lors de l’enquête public que le terrain jouxtant la propriété doit passer en zone constructible AU . Comment peux t’on empêcher cela . Peux t’on acheter le terrain en zone verte forêt ? Quels sont nos recours ?
    Merciii
  
  
  • Espace vert d’un lotissement qui passe en zone U. Comment faire annuler cette décision ?, Duclos , 30 mars 2023

    Le quartier (20 ans) est géré par une ASL, et dispose d’un espace vert commun de 1600m2 (des arbres fruitiers et des chênes centenaires). L’ASL vient de s’apercevoir que le règlement de quartier et son cahier des charges étaient caduc depuis 10 ans. Et que l’espace vert commun était passé en zone U, il y a 10 ans. Certaines personnes voient un intérêt financier à revendre ce bel espace, alors qu’avant de découvrir qu’il était constructible, personne n’y prêtait attention. Et d’autres personnes dont je fais partie veulent préserver cet espace et le rendre de nouveau non constructible : comment faire ?
  
  
  • zone UAh declaseé en A, GIRAUD , 31 mars 2023

    le PLU en révision déclasse une zone constructible en agricole (théoriquement pour diminution de 50 pour cent de la constructibilité ) quels sont les recours possiblement fructueux et a quel titre pour conserver ce classement
• 
  Terrain constructible déclassé zone agricole protégé , Olarte, 23 mars 2024

  Bonjour comment protesté le déclassement de mon terrainven zone agricole protégé qui est viabilisé eau, égouts, électricité en sachant que les deux mois pour contestation sont passés car je ne savais pas qu’il y avait eu un changement par décret du plu signé par le préfet.
  Cordialement.
• 
  Lors de la revision globale PLU peut-on passer en zone A une parcelle légalement construite ?, Katy, 13 août 2024

  Bonjour,

  tout d’abord merci pour ce travail que vous réalisez pour les néophytes que nous sommes.

  Le conseil municipal a voté la révision général du PLU et lancé une enquête publique le 05 juillet 2024. A notre grande surprise, il est envisagé de passer en Zone N notre parcelle qui était en zone AUD dans le PLU initial de 2015 et sur laquelle nous avons depuis lancé un construction suite à un permis obtenu en 2017 et qui est en cours de finalisation.
  A noter, que nous sommes dans un hameau et que nous sommes les seuls concernés... Ma question est donc de savoir s’il est possible de passer une parcelle déjà construite en zone agricole ?

  Merci d’avance pour votre éclairage