Cet article a pour objet d’éclairer et d’aviser les propriétaires et locataires faisant l’objet d’une opération de contrôle ou d’une assignation par la Ville de PARIS pour leur activité de locations saisonnières sur une plateforme de type Airbnb, portant sur un logement ne constituant pas leur résidence principale. Cette étude tient compte d’une analyse actualisée de la jurisprudence sous le prisme de mon expertise.

I. Rappel de l’obligation de changement d’usage des locaux à usage d’habitation.

A Paris et dans l’ensemble des trois départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine- Saint- Denis et Val-de-Marne), ainsi que dans les villes de plus de 200.000 habitation, une réglementation spécifique s’applique à la location saisonnière en imposant la transformation des “locaux à usage d’habitation” en locaux à un “autre usage” (commercial, hôtelier…), dès lors que le bien ne constitue pas votre résidence principale [1]. Ce changement d’usage nécessite une autorisation préalable de la Mairie de Paris ; laquelle est subordonnée à compensation.

Toutefois, le principe de compensation subordonnée au changement d’usage constitue une opération onéreuse rendant bien souvent le business économique peu rentable, décourageant ainsi les propriétaires à se conformer à la loi. C’est pour cela que de nombreuses personnes louent leurs locaux à usage d’habitation directement sur les plateformes de type Airbnb sans procéder préalablement au changement d’usage en violation de la loi.

Les sanctions sont à prendre au sérieux dès lors que les opérations de contrôle ne cessent de proliférer, et vous expose à l’engagement d’une action en justice auprès du Tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, en vue de voir votre condamnation à une amende civile de 50.000 euros/logement illégal, outre le prononcé d’une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par m2 lorsque le contrevenant n’a pas régularisé la situation au jour du procès [2]. En général, l’astreinte court à l’issue d’un délai d’un mois du prononcé de la décision [3]. Toutefois, il est arrivé que le juge l’ait ordonné à compter de la signification de la présente décision [4].

En pratique, le montant de l’astreinte oscille entre 100€ et 500€ par jour et par mètre carré [5].

II. Vous faites l’objet d’une opération de contrôle par les agents municipaux ! Coopérez !

Souvent incomprise et prise à la légère par les potentiels fraudeurs, cette première étape est pourtant primordiale et ne doit pas être négligée. Vous pouvez être exposé à une amende pouvant aller jusqu’à 50.000 € /logement.

2.1 Vous venez de recevoir un courrier de la part de la mairie de Paris et vous vous demandez comment a-t-elle eu connaissance de vos activités locatives ?

Avant toute opération de contrôle, une enquête préalable a été menée par un agent de la Ville de Paris.

En effet, si vous avez été destinataire d’un courrier du chef du bureau de la protection des locaux d’habitation de la Ville de Paris, c’est qu’il dispose au préalable de nombreux éléments attestant la présomption de votre infraction, à savoir que vous louez une ou plusieurs de vos résidences secondaires sans avoir procédé au changement d’usage de votre local.

En effet, l’instruction d’un dossier commence soit par des signalements envoyés à la Direction du Logement et de l’Habitat de la mairie de Paris par des particuliers, voisins, syndicat des copropriétaires, soit par des enquêtes menées par des agents assermentés de la Ville sur internet en raison du défaut d’immatriculation de votre annonce ou au regard du nombre important de vos commentaires, ou encore par des visites inopinées des agents municipaux.

Ces enquêtes reposent sur la consultation d’annonces de locations de logements sur les plateformes internet dédiées (Airbnb, Booking, Tripadvisor etc). A cette occasion, les agents font des captures d’écran des annonces en ligne, des commentaires des clients, des photos du logement proposé, du nom de l’hôte, ainsi que du prix de la nuitée. Également, ils peuvent procéder à des simulations de réservation de nuitées à trois mois. Le prix de la nuitée, les dates et la fréquence des commentaires, les simulations de réservation constituent de précieux faisceaux d’indices permettant à la Ville de Paris d’estimer les revenus que vous avez encaissés et ceux escomptés.

Ils peuvent également questionner le voisinage ou le syndicat de copropriété afin de corroborer ces éléments. Cette enquête préalable s’ensuit de l’envoi d’un courrier au contrevenant lui signifiant l’illégalité de la location et la programmation d’une visite dite « opération de contrôle » avec le contrôleur désigné dans un délai de 15 jours.

A ce stade, il est fortement conseillé de prendre attache avec un avocat afin de préparer utilement votre rendez-vous qui constitue une étape primordiale pour les suites à venir.

2.2 L’opération de contrôle : une étape sensible à ne pas négliger.

L’opération de contrôle diligentée par la Ville de Paris est une étape primordiale dont le comportement du loueur est déterminant. Se montrer coopératif permet de réduire le montant de l’amende voire d’éviter toute poursuite judiciaire devant le Tribunal de grande instance de Paris.

A titre illustratif, dans une ordonnance en date du 14 février 2018, n°18/50440, le juge des référés du TGI de Paris a condamné un fraudeur à la modique somme de 5.000 € au lieu de 50.000 € notamment en raison que lors de l’opération de contrôle, le loueur « a fourni à la ville de Paris les relevés de transactions de Y. relatifs à la location de l’appartement litigieux ».

Dans une affaire similaire, la Cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 11 octobre 2018, n°18/0334, a retenu une amende de 7.000 € en retenant le comportement coopératif du loueur contrevenant.

Il est donc important de coopérer, de fournir tous les documents demandés par l’agent le jour de l’opération de contrôle, à savoir : la copie du bail d’habitation en cas de location, dernier avis d’imposition en cas de résidence principale, titre de propriété, la copie de l’avis de la taxe d’habitation, l’historique des relevés locatifs de chaque plateforme utilisée sur les 12 derniers mois, de remplir le formulaire qu’il vous soumettra portant notamment sur le caractère principale ou secondaire du logement.

Toutefois, en pratique, il est possible avec l’accord de l’agent assermenté de lui adresser les pièces dans les jours qui suivent l’opération de contrôle.

Il faut garder à l’esprit que lorsqu’un agent se présente à votre porte, une enquête a déjà été menée et cette visite s’apparente à une simple confirmation des faits établis, comme s’assurer que les photographies retrouvées sur les sites internet correspondent bien au logement litigieux.

Il est donc dans l’intérêt propre du contrevenant de se montrer coopératif avec l’agent assermenté dès lors que son comportement contribuera à attester de sa bonne foi dans l’éventualité d’un procès et le montant éventuel de l’amende civile qui relève de la libre appréciation du juge.

Si la présence d’un avocat n’est pas obligatoire dans une opération de contrôle, il n’en reste pas moins que son intervention peut vous être extrêmement utile à ce stade.

En effet, au regard des pièces et observations que vous lui aurez apportées, votre avocat pourra utilement adresser un courrier à la Mairie de Paris pour que son avocat décide ou non de vous poursuivre. En cas de poursuite judiciaire, ce courrier sera un précieux atout attestant de votre bonne foi, par devant le juge statuant en la forme des référés.

A l’issue de cette opération de contrôle, la Ville peut soit conclure à l’absence d’infraction soit transmettre le dossier aux avocats de la Ville qui procèdent alors à une assignation en justice comportant en annexe le constat d’infraction.

III. Assigné par la ville de Paris ? Défendez vous !

Si à l’opération de contrôle diligentée par un agent assermenté, vous avez reçu une assignation à votre encontre par la Ville de Paris, qui vous expose à une amende de 50.000 € outre une astreinte, ne paniquez pas, des moyens existent pour minimiser voire rejeter votre condamnation.

Il convient de rappeler qu’il revient à la Ville de Paris de prouver que la personne assignée a enfreint l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. A cette fin, elle se fonde principalement sur le constat d’infraction dressé par l’agent assermenté lors de l’opération de contrôle, lequel doit rapporter la preuve de la réunion de 5 critères cumulatifs s’il s’agit d’une résidence secondaire ci-après énumérés :
 L’usage d’habitation des locaux concernés,
 la location de courte durée,
 de manière répétée,
 de locaux meublés,
 à une clientèle de passage.

Si la preuve de l’un de ces cinq éléments n’est pas rapportée, la Ville de Paris verra son action déboutée et le fraudeur exempté de toute amende pénale (3.1).

Après avoir fait une analyse exhaustive de la jurisprudence du Tribunal de Grande instance et de la Cour d’appel de Paris, il en ressort que le sort des amendes est influencé par 3 éléments récurrents.

De l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, soit la préservation du nombre de logements destinés à l’habitation.

Des revenus procurés par les locations illicites (nombre de nuitées réalisées, le prix de la nuitée, le nombre de commentaires laissés par les touristes sur la plateformes, la durée de l’infraction).

De la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve (coopération, régularisation par un nouveau contrat de bail).

Autour de ces 3 éléments gravitent des circonstances pouvant diminuer (3.2) ou augmenter le quantum de l’amende (3.3), lesquels sont répertoriés ci-après.

Compte tenu de la lourde amende à laquelle s’expose le contrevenant il est judicieux de solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en location saisonnière qui pourra défendre vos intérêts en produisant des éléments de droit ou de fait de nature à contester le caractère probant des éléments de preuves rapportés par la Mairie de Paris, ou à diminuer le montant de votre amende.

3.1 les critères jurisprudentiels retenus pour rejeter l’action de la Ville de Paris.

La Ville de Paris a été déboutée à plusieurs reprises de son action dès lors qu’elle ne parvient à réunir les cinq éléments constitutifs de l’infraction.

Tel est ainsi le cas :
 si elle ne parvient pas à rapporter la preuve d’une affectation du local litigieux à usage d’habitation au 1er janvier 1970 mais postérieurement à cette date [6].

A titre illustratif, l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 11 octobre 2018 n°18/03264, a débouté la Ville de Paris au motif que « L’affectation du bien appartenant à Mme X à l’usage d’habitation au 1erjanvier 1970 n’étant pas établie, la ville de Paris n’est pas fondée à invoquer un changement d’usage illicite au sens de l’article L 661-7 du code de la construction et de l’habitation. »

 Si elle ne parvient pas à rapporter la preuve d’une location de courte durée à une clientèle de passage.

C’est ainsi que dans une ordonnance du 9 avril 2018, n°18/52713, la ville de Paris a été déboutée au motif que : « Aucune autre pièce ne vient établir avec certitude que Mme X a loué ce logement pour de courtes périodes à d’autres locataires que M. D C, qui est «  l’écrivain américain  » rencontré dans les lieux par le contrôleur de la ville de Paris le 30 mars 2017 ».

 Si elle ne parvient pas à rapporter la preuve que les locaux sont meublés alors même que « le caractère de meublé du local mis en location est un des éléments constitutifs de l’infraction » [7].

 S’il est rapporté que le logement litigieux constitue la résidence principale et sa location pour 120 jours/an [8] ou un local commercial.

C’est ainsi que par un arrêt en date du 9 mars 2018, n°18/51548, le TGI de Paris a débouté la ville de Paris de sa demande de condamnation dès lors qu’elle a échoué à rapporter la preuve de la commission de l’infraction au motif qu’« Il ressort des éléments versés aux débats que M. X est bien imposé au titre de la taxe d’habitation sur le logement litigieux. En outre, il était présent lors de la visite de contrôle de l’agent assermenté de la Ville de Paris. Il convient donc de considérer que l’appartement du 27 rue Secrétan à Paris 19e constitue bien sa résidence principale, la seule appréciation subjective de l’agent de la Ville de l’absence d’effets personnels de M. X dans l’appartement le jour de sa visite ne saurait suffire à en établir la preuve contraire ».

Il est rappelé que lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, la mairie de Paris doit prouver que le logement a été effectivement loué au-delà de la limite des 120 jours autorisés. Dans une telle hypothèse, le fraudeur s’expose à une peine pouvant aller jusqu’à 10.000 euros lorsque le logement est loué plus de 120 jours par an en vertu de l’article L. 324-1-1 – V du Code du tourisme.

 En raison d’un vice de forme du constat d’infraction dressé par l’agent assermenté

C’est ainsi que dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris du 21 février 2019, n°18-17027, la Mairie de Paris a été déboutée de sa demande au motif que le constat d’infraction dressé par l’agent n’était ni daté, ni signé, il ne remplissait alors pas les règles formelles exigées alors même que l’infraction était attestée.

3.2 Les circonstances atténuantes susceptibles de réduire le montant de l’amende au titre du comportement coopératif (entre 5.000 et 10.000 €) :

Constituent des circonstances atténuantes attestant du comportement de bonne foi du fraudeur :
 La régularisation rapide de la situation par la vente du bien ou la conclusion d’un nouveau bail d’habitation notamment à un étudiant après une opération de contrôle. Dans de tels cas, la jurisprudence a retenu des amendes oscillant entre 5.000€ et 10.000 € [9] ;

 La désactivation des annonces sur les plateformes type Airbnb dès réception de la lettre de la Ville [10], ou encore à la suite d’une opération de contrôle [11] ;
 Selon le profil du contrevenant : retraité, personne en situation d’handicap etc ;
 La déclaration des revenus litigieux au fisc. A titre illustratif, le TGI de Paris a retenu une amende de 5.000 € dès lors que le fraudeur avait déclaré ses revenus auprès de l’administration fiscale, avait entrepris les démarches nécessaires à une location longue durée et avait fourni à la ville de Paris les relevés de transactions portant sur ses locations [12].
 La Ville de Paris ne parvient pas à démontrer l’ampleur de l’infraction commise. Dans une ordonnance rendue 16 octobre 2017, n°17-58093, le TGI de Paris a condamné le fraudeur à une amende de 2.000 € dès lors que les gains procurés par la location ne pouvaient être prouvés « en l’absence notamment de tout commentaire sur le site Internet, il n’est possible de déterminer l’ampleur de cette location, au-delà des quelques semaines reconnues ».

3.3 Les circonstances aggravantes susceptibles d’augmenter le montant de l’amende (entre 19.000 et 50.000 €) :

Constituent des circonstances aggravantes :
 La présence sur les lieux de touristes lors de la visite de contrôle. C’est ainsi qu’une amende de 50.000 € a été prononcée aux termes d’une ordonnance du TGI de Paris, 19 juin 2018, n° 18/54851, aux motifs que : « Les éléments probatoires, et notamment le constat du 18 mai 2017 par l’agent assermenté, démontrent en effet clairement que la société Habitat Parisien, locataire du logement concerné, l’a utilisé pour des locations épisodiques à l’usage d’une clientèle de passage, correspondant à un usage hôtelier, différent de l’usage d’habitation, sans autorisation préalable de la mairie, et ce sur une période allant de novembre 2012 à début 2018, pour un tarif de 350 € par nuit, soit pour un montant très supérieur au loyer versé au propriétaire bailleur. Cette analyse se trouve confortée par la présence, lors de la visite de l’agent assermenté, d’une touriste australienne qui a déclaré avoir loué l’appartement pour 6 jours » ;
 Les commentaires laissés par la clientèle [13] ;
 Les tentatives de dissimulation de la commission de l’infraction par la publication de plusieurs annonces sur plusieurs sites sous des noms différents. La Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 décembre 2018, n°18-10506, a ainsi prononcé une amende de 50.000 € ;
 Le profil du contrevenant, à savoir s’il est multi-propriétaires ou professionnel de l’immobilier. En fonction du profil et des faits, les juridictions ont prononcé des amendes allant de 19.000 € et 50.000€ [14] ;
 Les troubles de voisinage ;
 L’organisation de la sous-location. Le TGI de Paris a ainsi condamné le fraudeur à la somme de 50.000 €, aux termes d’une ordonnance du 16 mars 2018 n°18/50315, dès lors qu’aux termes du constat d’infraction il a été relevé la présence d’un boitier permettant la remise et la restitution des clés et l’indication de l’agence de sous-location, la transformation du logement en dortoir avec cuisine et salles de bain communes.

Le fait d’ignorer la réglementation en vigueur ne peut justifier la commission de l’infraction en vertu du principal général du droit “nul n’est censé ignorer la loi” [15].

En somme, la question des locations saisonnières d’un local à usage d’habitation, ne constituant pas la résidence principale, à une clientèle de passage expose leurs auteurs à une amende civile dont le montant peut atteindre 50.000€. L’issue des procédures se fait au cas par cas : elle dépend tant des faits de l’espèce que des moyens de preuves détenus par la Ville de Paris, mais également de la coopération du contrevenant et des arguments en défense présentés par son avocat.

IV. La possible remise en cause des opérations de contrôles et des condamnations.

Cet article est susceptible de changement en raison de deux questions préjudicielles distinctes posées par la Cour de cassation respectivement à la Cour de Justice de l’Union européenne et l’autre au Conseil constitutionnel.

4.1 Sur l’éventuelle remise en cause de l’obligation de changement d’usage et donc du prononcé de l’amende de 50.000 €.

La Cour de cassation a posé une question préjudicielle à la Cour de Justice de l’Union européenne en date du 15 novembre 2018 n°17-26158 concernant la conformité de l’article L.651-7 du Code de la construction et de l’habitation à l’article 10 de la directive 2006/123/CE. La Cour de cassation a sursis à statuer jusqu’au 19 décembre 2018 dans l’attente de la position de la CJUE, laquelle doit se prononcer en fin d’année 2019.

Le Tribunal de Grande instance de Paris - aux termes d’une ordonnance du 17 janvier 2019 -ainsi que la Cour d’appel de Paris, par deux arrêts des 14 février 1019, n°18/17750 et 21 février 2019 n°18/04226-, ont suivi la position de la Cour de cassation, lesquels sursoient systématiquement à statuer dans l’attende de la décision à la question préjudicielle posée donnant lieu, pour le moment, à un gel des procédures.

Néanmoins un arrêt de la Cour d’appel de Paris rendu le 21 février 2019, n°18/18021, semble rompre avec le gel automatique des procédures en demandant la réouverture des débats, non pas « dans l’attente du résultat de la question préjudicielle posée à la Cour de Justice de l’Union Européenne » mais pour que « les parties puissent s’expliquer sur l’opportunité d’un sursis à statuer au regard de l’arrêt du 15 novembre 2018 ».

4.2 Sur la régularité du mandat conféré aux agents de la ville pour dresser le constat d’infraction.

Peu de temps après, la Cour de cassation a adressé une question préjudicielle de constitutionnalité (QPC) au Conseil constitutionnel en date du 17 janvier 2019 concernant la régularité du mandat conféré aux agents de la ville pour dresser le constat d’infraction prévu par l’article L.651-6 du CCH aux droits et libertés garantis par la Constitution notamment au regard des principes de protection de la liberté individuelle et d’inviolabilité du domicile. Le conseil doit rendre sa décision dans un délai de trois mois à compter de sa saisine soit avant le 17 avril 2019.

Dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel relative à la QPC, les agents continuent les opérations de contrôle.

Lorène Derhy, Avocat www.derhy-avocat.com

Comentaires:

• 
  Merci pour cet article très complet, Luciole, 5 mars 2024

  Cher Maître

  Sommes-nous d’accord que l’on peut louer plusieurs appartements pour les JO à condition de les louer une seule fois dans l’année ?

  La question qui se pose est si un appartement est autorisé de location parce que occupé par son propriétaire ou loué en meublé et qu’un texte de Loi vient remettre en question les décisions de la cour de cassation, qu’adviendrait il des réservations déjà prises ?

  Ou imaginons je loue de janvier à avril parce que c’est autorisé et ce cesse car le texte va paraître au journal officiel, si je loue pour les JO est ce que c’est une fois dans l’année ou est ce que les autres locations vont entraîner la répétition.

  Je penche pour la deuxième solution.

  Cordialement