Pour la Cour de cassation (3ème Chambre civile – 13 février 2008 N° de pourvoi 06-22093) la demande de rescision pour lésion d’une vente immobilière devait être sollicitée reconventionnellement dès la première action tendant à la régularisation forcée d’une vente.

La Cour de cassation a en effet estimé dans un arrêt du 13 février 2008 que la demande d’une SCI en rescision d’une vente pour lésion se heurtait à l’autorité de la chose jugée car elle aurait dû être soulevée lors d’une première instance portant sur une demande de régularisation forcée de cette même vente.

Une SCI s’était porté acquéreur d’un bien immobilier. Un accord avait été conclu valant promesse. Mais la vente n’a pu ensuite intervenir le vendeur ne souhaitant visiblement plus vendre.

L’acquéreur qui avait certainement dû faire une excellente affaire a introduit une action tendant à faire régulariser judiciairement la vente. Lors de cette instance la SCI s’était bornée à exposer que l’accord ne valait pas promesse et à demander des dommages et intérêts.

L’acquéreur obtenant gain de cause et la première décision devenant définitive, la SCI se ravise et engage une nouvelle procédure sur le terrain de la rescision pour lésion (demande de nullité de la vente car le prix était trop bas, inférieur à sept douzièmes du prix normal).

La Cour d’appel juge cette demande recevable. La Cour de cassation censure les juges d’appel et juge au contraire que la nouvelle demande de la SCI à la base de la nouvelle action se heurte à l’autorité de la chose jugée.

En d’autres termes, il appartenait à la SCI vendeuse de soulever dans la première action la rescision pour lésion. Dès lors qu’elle ne l’avait pas fait elle ne pouvait plus le faire ensuite.

Cette solution ne peut qu’être approuvée car si une décision devenue définitive régularise de manière forcée une vente immobilière, cette décision se prononce bien entendu sur la régularité de la vente et reconnaît nécessairement sa validité.

Une action ultérieure en rescision pour lésion si elle était possible donnerait lieu alors éventuellement à une décision constatant la nullité d’une vente reconnue valable par une décision devenue définitive.

Il existerait donc une contradiction entre les deux décisions et la première décision se retrouverait modifiée ou censurée alors qu’elle était devenue définitive. Il devait donc bien être jugé que l’action en rescision pour lésion était irrecevable. Il appartenait de former cette constatation immédiatement.

Par Maître Olivier VIBERT – Avocat, Paris

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