Village de la Justice www.village-justice.com
L’opposabilité aux tiers : la publication de l’acte authentique. Par Lucas Massard, Etudiant.
Parution : mardi 3 novembre 2020
Adresse de l'article original :
https://www.village-justice.com/articles/opposabilite-aux-tiers-publication-acte-authentique,37018.html
Reproduction interdite sans autorisation de l'auteur.

Le 1er octobre 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler que seul la publicité authentique permet de rendre opposable le transfert de propriété aux tiers.

Une société immobilière a vendu un immeuble à une personne privée par acte authentique en 2013. En 2014, celle-ci a conclu avec une autre personne une promesse de vente sous seing privé portant sur ce bien. Le bénéficiaire a assigné le promettant en réitération de la vente et a publié son assignation le 26 mars 2015.

Le 12 octobre 2015, la société immobilière a engagé une action en résolution de la vente du 25 juillet 2013 pour défaut de paiement du prix.

La question qui peut être posée est de savoir si la publication de l’assignation en réitération de la vente rend opposable le transfert de propriété aux tiers ?

Le demandeur au pourvoi se fonde sur l’article 2379 du code civil qui prévoit que

« L’action résolutoire établie par l’article 1654 ne peut être exercée après l’extinction du privilège du vendeur, ou à défaut d’inscription de ce privilège dans le délai ci-dessus imparti, au préjudice des tiers qui ont acquis les droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur et qui les ont publiés ».

De plus, pour soutenir sa demande, il se fondait sur les articles 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955. En effet, il estime que la société immobilière disposait de deux mois pour faire une action résolutoire.

Une ancienne jurisprudence avait retenu que la résolution d’une vente prononcée à la requête du vendeur est opposable au sous-acquéreur lorsque celui-ci n’a pas publié de droit acquis sur l’immeuble [1]. Cependant, on peut se demander si la simple publication de droit sur l’immeuble permet de le rendre opposable aux tiers.

Pour répondre à cette question, la Cour de cassation vient rappeler une de ses jurisprudences qui avait retenu que

« l’inscription au cadastre ne saurait valoir preuve de la propriété et qu’en ce qui concerne les tiers, le transfert de propriété ne leur devient opposable que par la publication de l’acte de cession au bureau des hypothèques » [2].

On peut citer un autre arrêt qui est similaire où l’acte de vente a été publié après le commandement ce qui rendait les droits acquis sur l’immeuble inopposable aux tiers [3].

On peut voir qu’il y a une jurisprudence constante. La Cour de Cassation retient que l’assignation de la réitération n’est pas un acte authentique.

La volonté de protéger le tiers au contrat.

L’article 1165 disposait que le contrat n’engageait que les parties contractantes, mais la réforme par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations en vigueur le 1 octobre 2016 est venu modifier cet article. De plus, l’article 1200 du code civil dispose que « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat ». On peut supposer que les tiers sont tenus de respecter les effets juridiques nés d’un contrat.

La Cour de cassation a estimé que la publication de l’assignation ne permettait pas d’avoir un transfert de propriété opposable à tous d’après l’article 37.2 du décret du 4 janvier 1955.

Il y a donc une protection des tiers au détriment des cocontractants dans la matière immobilière.

Seule la publication de l’acte authentique permet d’opposer le contrat de vente aux tiers.

Cela ne semble pas avoir changé depuis la réforme du droit des obligations de 2016.

Lucas MASSARD, étudiant en Master 2 Professions de la justice à l'université Jean Monnet Saint-Etienne.

[1] Cass. 3e civ., 6 février 1974, pourvoi n°72-12.240, Bull. civ. III, n°6.

[2] Cass. 3e civ., 22 octobre 1974, pourvoi n°73-12.127, Bull. 1974, III, n°372.

[3] Cass. 3e civ., 23 juillet 1986, pourvoi n° 85-10.937.

Cet article est protégé par les droits d'auteur pour toute réutilisation ou diffusion, plus d'infos dans nos mentions légales ( https://www.village-justice.com/articles/Mentions-legales,16300.html#droits ).

Comentaires: