Vincent PILARCZYK (vincent.pilarczyk chez notaires.fr) et Hubert MROZ (h.mroz chez notaires-roubaix.fr), Notaires stagiaires, membres de l’INES Nord Pas de Calais (Institut Notarial de l’Entreprise et des Sociétés).

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier professionnel, qu’il soit destiné à sa propre entreprise ou acquis à titre d’investissement, se pose souvent la question de la mise en place d’une structure sociale dédiée à cet achat. On pense bien souvent à réaliser cette acquisition en créant une société civile immobilière.

Le financement, les garanties, la fiscalité actuelle et future, la situation familiale de l’investisseur, la situation économique de l’entreprise locataire, sont autant de paramètres à intégrer pour parvenir à trouver quel sera le bon vecteur.

La multiplicité des solutions est telle qu’il ne serait pas sérieux de vouloir en dresser un panorama exhaustif dans cette rubrique. Cependant, il nous est apparu important de revenir sur les fondamentaux en rappelant les enjeux financiers découlant du schéma fiscal de l’investissement et en soulignant la souplesse apportée par l’existence d’une structure ad-hoc tant pendant la phase de remboursement d’emprunt que lors d’une éventuelle transmission.

On étudiera ici quel intérêt financier il peut y avoir à constituer une SCI lors de l’achat de l’immeuble professionnel au moyen d’un emprunt.

1. SI J’ACHETE L’IMMEUBLE A TITRE PERSONNEL, QUELLES SERONT LES CONSEQUENCES ?

Cette première question - basique - sera le point de départ de notre raisonnement.

Elle appelle cependant directement une seconde question : ai-je les moyens d’acquérir l’immeuble à titre personnel ? En effet, il est important de noter que même si généralement le loyer couvre l’annuité d’emprunt, le loyer perçu par le propriétaire est assujetti au paiement d’un impôt. Celui-ci nécessite un effort financier que le propriétaire n’a peut-être pas les moyens de réaliser.
Prenons un exemple concret pour illustrer ce propos : la situation d’un chef d’entreprise ou investisseur souhaitant acquérir un immeuble professionnel pour 600.000 euros (frais d’achat inclus) et loué pour 50.000 euros par an. L’apport envisagé est de 50.000 euros. Le solde (550.000 euros) est assuré par un financement sur 20 ans au taux fixe de 4,50 %.

Dans cette situation, si l’acquisition est faite à titre personnel, notre investisseur devra calculer ce qu’il lui restera chaque année après remboursement de l’emprunt et impôts (revenus fonciers taxés dans le cadre de l’impôt sur le revenu).

La première année le loyer est de 50.000 euros, l’annuité d’emprunt de 41.754 euros dont 24.750 euros d’intérêts déductible de l’impôt sur les loyers

Ce calcul se révèle tout à fait essentiel puisqu’il s’avère que notre investisseur devra chaque année trouver des ressources complémentaires pour faire face au paiement de cet impôt.

Si on prend pour exemple une personne imposé dans la dernière tranche, l’impôt sur les loyers sera de 48,68 % (CSG, CRDS et prélèvements sociaux non déductibles inclus). L’investisseur devra trouver et verser en supplément la somme 4.000 € la première année, quand les intérêts d’emprunt sont les plus importants. Cet effort financier peut apparaître acceptable, mais il sera de plus en plus lourd à supporter au fur et à mesure de l’amortissement du prêt. Le montant des intérêts déductibles s’amenuisera année après année, rendant le poids de l’impôt plus important. Dans ces conditions, à loyer constant, l’effort financier sera d’environ 15.600 € la dernière année de remboursement du prêt.

La principale problématique est alors de savoir s’il lui est possible de trouver chaque année ces sommes supplémentaires.

2. LE REMBOURSEMENT DE L’EMPRUNT EST ASSURE PAR LES LOYERS MAIS JE N’AI PAS LES MOYENS DE FAIRE FACE A LA FISCALITE, AI-JE UNE SOLUTION ?

Oui, et elle peut résider notamment dans la constitution d’une société, une SCI, pour réaliser l’achat de l’immeuble. Cependant, pour que la question fiscale soit traitée d’une manière différente par rapport à ce qu’on a indiqué précédemment, il faudra que la SCI opte à l’impôt sur les sociétés conformément aux articles 206 et 239 du code général des impôts.

Le système de l’impôt sur les sociétés est complètement différent du régime fiscal personnel en matière de location d’immeubles, et ce pour deux raisons principales :
 le taux de l’impôt sur les sociétés (IS) est plus faible que le taux de l’impôt sur le revenu,
 le régime fiscal IS permet de réaliser des déductions supplémentaires, sous la forme d’amortissement de l’immeuble.

Dans ce cadre, la société va avoir sa fiscalité propre, distincte de celle de ses associés, déterminée selon des règles spécifiques (règles des sociétés commerciales).

Ainsi, pour déterminer l’impôt à payer il va falloir prendre en considération « l’usure » annuelle du bien par le mécanisme de l’amortissement. Le résultat taxable sera déterminé en déduisant des loyers encaissés les intérêts d’emprunt payés (comme dans le cadre de l’impôt sur le revenu) mais également une charge annuelle d’amortissement.

Cette charge devra être déterminée au départ et ne plus varier pendant toute la durée de détention de l’immeuble. La charge sera déterminée en fonction des nouvelles normes comptables internationales (IFRS-IAS) également applicables aux SCI. Ainsi, on pourra considérer - sous toutes réserves - qu’un bien de centre-ville pourrait perdre 2 % de sa valeur par an (amortissement sur 50 ans) et qu’un bien en zone industrielle datant déjà de 10 années pourrait perdre 4 % de sa valeur par an (amortissement sur 25 ans).

Dans l’exemple repris ci-dessus, si nous considérons que l’immeuble peut perdre 4 % par an, il faudra déduire des loyers, en plus des intérêts d’emprunt, 24.000 euros par an (600.000 x 4 %) de charge d’amortissement, pour déterminer le résultat taxable qui sera soumis à l’impôt sur les sociétés.

Ainsi, dans notre exemple, la première année, le loyer est de 50.000 euros, l’annuité d’emprunt de 41.754 euros dont 24.750 euros d’intérêts et la charge d’amortissement estimée à 24.000 €.

Le résultat taxable à l’impôt sur les sociétés sera donc de 50.000 - 24.750 - 24000 = 1.250 euros.

Le taux de l’impôt est de 15 % jusqu’à 38.120 euros de résultat et de 33,1/3 % au-delà.

Dans notre cas, l’impôt s’élèvera alors à 188 euros la première année de location.

Au niveau de la trésorerie, la société aura encaissé 50.000 euros de loyers et payé 41.754 euros d’emprunt ainsi que 188 euros d’impôts (l’amortissement pratiqué correspond à la perte de valeur du bien mais n’implique pas de sortie de trésorerie à proprement parler). De fait, il restera 8.058 euros sur le compte de la SCI.

Ainsi, dès la première année et durant toute la durée d’amortissement du prêt, aucun effort financier supplémentaire n’est nécessaire. L’investissement immobilier "s’autofinance" totalement.

Cependant, pour que l’associé de la SCI puisse encaisser personnellement cette somme, il devra supporter un impôt de distribution égal à son taux d’imposition à l’impôt sur le revenu ainsi que les contributions sociales (11 % actuellement). Dans le cadre d’un investissement à titre personnel, une fois l’impôt sur le revenu payé, l’investisseur dispose librement de l’excèdent s’il existe.

COMPARAISON SUR 25 ANNEES DE L’EFFORT OU DE L’EXCEDENT DE TRESORERIE ANNUELLE DES DEUX SCHEMAS (FISCALITE COMPRISE - MAIS SANS DISTRIBUTION PAR LA SCI DE SA TRESORERIE) :

3. EN CONCLUSION, VAUT-IL MIEUX CONSTITUER UNE SCI QUI OPTERAIT A L’IMPOT SUR LES SOCIETE ?

La réponse ne peut pas être tranchée si aisément.

Il est vrai qu’au niveau de la trésorerie annuelle, le calcul en faveur de l’impôt sur les sociétés est très souvent favorable. Dans notre hypothèse, dans le premier régime fiscal (impôt sur le revenu) l’investisseur doit trouver chaque année des fonds supplémentaires pour payer l’impôt, alors que dans le second (impôt sur les sociétés) la trésorerie est dès le départ excédentaire.

La solution de la SCI à l’impôt sur les sociétés est, dans notre cas, meilleure en termes de trésorerie. Elle peut être, dans certains cas, la seule voie possible si l’investisseur n’a tout simplement pas les moyens de financer la fiscalité annuelle de l’impôt sur le revenu.

Cependant, chaque régime dispose d’un mécanisme propre de taxation des plus-values en cas de revente de l’immeuble.

4. QUELLE DIFFERENCE DE TAXATION DES PLUS-VALUES EN CAS DE VENTE DE L’IMMEUBLE ?

La SCI à l’impôt sur les sociétés présente un inconvénient de taille lors de la revente de l’immeuble au titre de l’impôt de plus-value.

Si l’investissement est fait "hors IS", à titre personnel, l’impôt sur la plus-value est dégressif entre 5 et 15 ans, pour être totalement exonéré après 15 ans de détention.
En revanche, en régime IS, il n’y a pas d’exonération pour durée de détention, et de plus, les amortissements pratiqués sont en quelque sorte "réintégrés" pour le calcul de la plus-value.

Pour mesurer cet inconvénient, nous imaginerons que l’immeuble de notre exemple est revendu 900.000 euros après 10 ans de détention.

Si l’acquisition a été faite à titre personnel, l’impôt de plus-value à payer sera de l’ordre de 40.500 euros (27 % d’impôt et contributions sur la plus-value après abattement de 10% / an à compter de la cinquième année de détention). De fait, la somme « nette » revenant à l’investisseur sera de 859.500 euros.

Si l’acquisition a été réalisée par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés, l’impôt de plus-value sera de l’ordre de 180.000 euros (impôt sur les sociétés au taux de 33,1/3% sur la plus-value déterminée entre le prix de vente et la valeur de l’immeuble inscrite au bilan déduction faite des amortissements pratiqués pendant les dix années à hauteur de 4% par an). La somme nette de 720.000 euros reviendra alors à la SCI. Si l’investisseur veut ensuite récupérer les fonds que la SCI a encaissé, il devra supporter un impôt de distribution égal à son taux d’imposition à l’impôt sur le revenu ainsi que les contributions sociales (11 % actuellement).

5. JE DOIS DONC CHOISIR ENTRE LA TAXATION IMMEDIATE DU REVENU ET LA TAXATION A TERME DE LA PLUS-VALUE ?

Globalement, cela se démontre dans de nombreux cas : la fiscalité des loyers est allégée dans le cadre de l’impôt sur les sociétés mais l’impôt de plus-value à terme est relativement lourd. A l’inverse, l’investisseur personnel subit une fiscalité annuelle forte mais peut se voir exonérer de toute plus-value au-delà de 15 années de détention.

Ces principes peuvent cependant connaître certaines exceptions quand l’investisseur est également dirigeant de l’entreprise locataire du bien immobilier. On pourrait imaginer pratiquer un démembrement de propriété (sur l’immeuble ou sur des parts de SCI). Ainsi, la société d’exploitation, au lieu d’être locataire, est usufruitière temporaire du bien immobilier pendant une durée de 15 à 30 années.

L’investisseur ne perçoit plus de loyers, ce qui allège sa fiscalité puisqu’il n’y a plus de revenus fonciers.

Au terme de l’usufruit temporaire (qui ne peut excéder 30 ans), le droit de propriété est reconstitué, l’investisseur se retrouve pleinement propriétaire, peut vendre l’immeuble et voir la plus-value totalement exonérée (si la détention est supérieure à 15 ans).

Ce mécanisme permet, sous certaines conditions d’ordre économique pour la société locataire, d’alléger la fiscalité pendant la période de détention de l’immeuble tout en bénéficiant de l’exonération de la plus-value au terme. Il doit cependant faire l’objet d’une étude précise lors de l’acquisition démembrée de l’immeuble en termes de valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété acquises et répondre à une réelle contrainte économique et pas seulement fiscale.

Au risque de craindre les foudres de l’abus de droit…

6. EN REALITE, AVEC LA SCI JE PEUX CHOISIR MA FISCALITE. LA SCI EST DONC TOUJOURS UNE BONNE SOLUTION ?

Effectivement, si l’investissement est réalisé au travers d’une SCI, les associés ont le choix d’opter ou non à l’impôt sur les sociétés. S’ils ne le font pas, la SCI n’a pas de régime fiscal propre - elle est dite translucide - et chacun des associés déclare, à l’impôt sur le revenu sa quote-part personnelle de résultats.

Cependant, elle n’est pas toujours une « bonne solution » car la SCI nécessite un formalisme qui ne convient pas à tous les investisseurs. En effet, chaque SCI, comme chaque société, est astreinte à l’établissement d’une comptabilité et à la tenue d’une assemblée générale annuelle d’approbation des comptes. Ce formalisme n’est pas forcément lourd mais il est impératif.
A défaut, l’administration fiscale pourra remettre en cause l’existence même de la SCI ainsi que les opérations de cession ou donation qui pourraient avoir lieu ultérieurement. Le défaut de comptabilité pose également une lourde difficulté pour les redevables de l’ISF puisque sans comptabilité régulière, il n’est pas possible de valoriser les parts à déclarer ni le montant des éventuels comptes d’associés.

7. ET POUR LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE IMMOBILIER… ?

La SCI est un outil très bien adapté dans le cadre d’une transmission familiale. Si les parents investissent, ils pourront ensuite procéder à des donations au profit de leurs enfants en se réservant l’usufruit des parts.

L’usufruit des parts de la SCI leur permettra de percevoir les revenus annuels perçus par celle-ci. Au niveau des décisions à prendre dans la SCI, chaque part sociale donne en principe droit à une voix. En revanche, ce sont les statuts qui attribuent le droit de vote en cas de démembrement de propriété, à l’usufruitier et au nu-propriétaire. Ainsi, avec des statuts adaptés, les parents pourront conserver le droit de vote dans la société pour toute décision importante (vente de l’immeuble, achat d’un nouvel immeuble, approbation des comptes, distribution de résultat etc.) bien que n’étant plus qu’usufruitiers des parts sociales.

Une attention toute particulière est donc à apporter à la rédaction des statuts. Ceux-ci peuvent également être modifiés avant une transmission.

Ces possibilités ne sont pas ouvertes lors d’un investissement à titre personnel puisque dans ce cas, le code civil règlemente strictement les attributions de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

CE QU’IL FAUT RETENIR :

 La SCI apporte un choix fiscal intéressant dans le cadre de l’investissement immobilier et permet de faciliter la transmission du patrimoine. Cette solution doit toujours être étudiée tant ses avantages peuvent être profitables à l’investisseur, selon bien entendu sa situation et ses attentes.

 La SCI à l’impôt sur les sociétés permet d’alléger la fiscalité sur les loyers mais peut alourdir l’impôt de plus-value en cas de revente. Compte tenu de l’allègement de la fiscalité sur les loyers, elle peut être décisive dans la mesure où elle en ne nécessite que peu de moyens financiers chez l’investisseur.

 Pour en retirer tous les avantages et pour éviter tout risque juridique ou fiscal, la SCI nécessite de la rigueur et un formalisme annuel, tant en terme de tenue de comptes que de gestion administrative tout au long de l’année.

ARTICLE PARU DANS LA GAZETTE DU NORD PAS DE CALAIS LE 24 AVRIL 2008, www.gazettenpdc.fr.