En République démocratique du Congo (RDC), le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat (Article 53 de la loi foncière. Partant, les particuliers ne peuvent avoir sur le sol qu’un droit de jouissance constaté par un certificat d’enregistrement (article 219 de la loi foncière).

L’accès à la concession est conditionné à la mise en valeur préalable et suffisante du fonds.

Aussi, la mise en valeur est la condition du maintien du droit de concession.

C’est dire que faute de maintien de la mise en valeur, la concession ne sera pas accordée tandis d’une mise en valeur partielle du fonds entraînera la réduction de la concession à due proportion.

Pour les étrangers ou les personnes morales, le non maintien de la mise en valeur constitue un obstacle au renouvellement de la concession.

Etant donné que la mise en valeur des terres concourt au développement, il importe que l’Etat, propriétaire foncier exclusif, assure le contrôle de son fonds. Pour ce faire, plusieurs mécanismes légaux de contrôle sont prévus.

Le présent article se propose d’analyser lesdits mécanismes.

L’article 53 de la loi foncière dispose que le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat. Le domaine foncier de l’Etat est subdivisé en domaine public et en domaine privé. Ceci ressort de la lecture de l’article 54 de la loi foncière qui dispose que le patrimoine foncier de l’Etat comprend un domaine public et un domaine privé. Le critère de détermination de l’appartenance d’un bien au domaine public de l’Etat est son affectation à un usage ou à un service public. Il présentera de ce fait la caractéristique d’être incessible, insaisissable et imprescriptible tant que durera son affectation, c’est-à-dire sa destination spéciale.

Le domaine privé de l’Etat est l’ensemble des biens qui, appartenant à l’Etat, ne sont pas affectés à un service public ou à un usage public et sont donc dans le commerce, sans cependant être saisissables. Ils répondent à des règles spécifiques. En effet, l’alinéa 2 de l’article 9 de la loi foncière dispose que les biens qui n’appartiennent pas à des particuliers ne sont administrés et ne peuvent être aliénés que dans les formes et suivant les règles qui leur sont particulières.

Le domaine privé de l’Etat se compose ainsi, par opposition au domaine public, de toutes les terres qui ne sont pas affectées à un usage ou à un service public. C’est dans ce sens que l’article 56 de la loi foncière dispose à l’alinéa 1er que toutes les autres terres constituent le domaine privé de l’Etat.

On peut répartir les terres du domaine privé de l’Etat en deux espaces : espace urbain et espace rural, et ce en vertu de l’article 60 de la loi foncière qui dispose au premier alinéa que les terres qui font partie du domaine privé de l’Etat sont urbaines ou rurales. D’ores et déjà, il sied de préciser que dans le cadre du présent article nous intéressons uniquement aux terres urbaines.

Pour devenir concessionnaire foncier, le législateur a prévu l’obligation de mise en valeur préalable. Ceci est vrai lorsqu’il s’agit des fonds incultes. Au cas contraire, il suffit de passer directement par la procédure de mutation au profit de l’acquéreur du fonds mis en valeur.

Au sujet des terres incultes, l’alinéa 1er de l’article 93 de la loi foncière dispose :

« Lorsque le droit de concession perpétuelle porte sur un fonds entièrement inculte, son titulaire est tenu, aussi longtemps que dure son droit, de mettre le fonds en valeur, de l’entretenir, de l’occuper et de l’exploiter conformément à sa destination primitive ».

C’est sur base notamment de cette obligation que tout concessionnaire foncier est tenu de construire l’immeuble conformément au permis de construire obtenu. Autrement dit, il ne lui est pas permis de construire comme il l’entend. En effet, si le concessionnaire foncier (perpétuel, emphytéotique et superficiaire) a le droit de construire, il ne peut le faire que conformément aux lois et règlements en vigueur dans le domaine d’urbanisme, d’hygiène et d’environnement. C’est ainsi que l’alinéa 4 de l’article 94 de la loi foncière dispose que la mise en valeur se fera conformément aux normes en vigueur sur l’urbanisme, l’environnement et l’hygiène. Dans ce même sens, l’alinéa 1er de l’article 58 de la même loi dispose :

« Lorsque les concessions portent sur les fonds entièrement ou partiellement incultes, elles sont soumises à la condition de mise en valeur. Celle-ci est déterminée suivant les régions, la nature et la vocation du fonds concédé, les plans de développement économique ainsi que les normes d’urbanisme et d’hygiène ».

Contrairement à ce qui est prévu dans la loi, il se constate sur terrain que de façon générale, tout se passe comme si le concessionnaire a une liberté absolue et qu’en conséquence, il peut construire comme il l’entend. A titre illustratif, on remarque dans la ville de Kinshasa des écarts suivants :
 Bon nombre de concessionnaires ne respectent pas dans une large mesure l’alignement, occupent presque la totalité de la surface de la parcelle, changent la destination du fonds selon leur bon vouloir ;
 Dans un même lotissement, il est fréquent de voir des immeubles à étage construits à côté des maisons basses, ce qui agresse l’intimité des voisins ;
 Plusieurs constructions et démolitions se réalisent sans l’autorisation préalable (soit de bâtir, soit de démolition selon le cas) de l’autorité compétente ;
 Les murs de clôture, les toitures, les peintures, l’aspect architectural des immeubles présentent de grandes disparités au point que la ville dans son ensemble ne présente pas un aspect harmonieux et esthétique.

Pour éviter l’anarchie dans le domaine de l’urbanisme, il ne suffit pas d’édicter des règles urbanistiques impératives à suivre, encore faut-il en assurer la stricte application. Autrement dit, il faut que l’administration s’assure que les concessionnaires respectent les règles d’urbanisme. D’où l’intérêt du contrôle du respect desdites règles. C’est dans ce cadre que le présent article a pour objectif d’analyser les différents instruments de contrôle mis en place pour garantir le respect des règles d’urbanisme par les concessionnaires.

En vue d’atteindre notre objectif, nous suivrons le plan sommaire ci-dessous.
I. Accès à la terre dans les milieux urbains
A. Les terres urbaines : définition et délimitation
B. Procédure d’accès à la concession
II. Fondement du contrôle
A. Préservation de l’harmonie et de l’esthétique
B. Protection de l’environnement
III. Moyens légaux pour s’assurer la conformité aux règles d’urbanisme et environnementales
A. Certificat d’urbanisme
B. Permis de bâtir : Contrôle a priori
C. Certificat de conformité : Contrôle a posteriori
D. Certificat environnemental.

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Deo Batakafua Tshiyoyo Avocat au Barreau de Kinshasa Public Policy and Compliance Manager chez Airtel Congo (RDC) S.A. Doctorant en Droit à l'université de Kinshasa

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