La Cour de Cassation, saisie par un locataire commercial, rendra sa décision le 30 juin 2022 et donnera enfin sa position sur l’exigibilité des loyers appelés par les bailleurs durant les périodes de fermetures administratives des commerces liées à la pandémie de Covid 19.

Elle a pour mission de statuer sur l’ensemble des moyens de défense soulevés par les preneurs :
 L’application des ordonnances du 25 mars 2020 par rapport au droit commun,
 Est que la fermeture des locaux constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ?
 Est-ce que la fermeture des locaux constitue une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil ?
 Est-ce que la crise sanitaire constitue un cas de force majeure ?

Cette décision est très attendue car le contentieux est très abondant et les positions des juridictions du fond sont très différentes.

En effet, si bien souvent, le moyen tiré de l’exception d’inexécution, est écarté, il est souvent retenu par certaines juridictions l’application de l’article 1722.

Il s’agit du seul fondement ayant permis aux juridictions de suspendre les loyers.

Et pour cause, c’est ce moyen qui fait le plus débat.

En effet, rappelons que la force majeure ne peut être invoquée lorsque l’obligation concernée constitue en un paiement de somme d’argent.

S’agissant de l’exception d’inexécution, il est nécessaire de démontrer la carence d’une partie, alors que dans le cadre de la fermeture des commerces, les bailleurs étaient parfaitement étrangers aux décisions des pouvoirs publics.

Reste donc le fameux article 1722 du Code civil, qui prévoit :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Sur ce texte, certains tribunaux et cour d’appel ont estimé que les loyers appelés pendant les périodes de fermetures devaient être annulés.

La divergence de point de vue peut s’expliquer par la conception purement matérielle ou non du local commercial.

Dans le cadre d’une conception plus juridique de la chose louée, l’article 1722 aurait vocation à s’appliquer ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une conception strictement matérielle.

La Cour de cassation nous donnera donc son avis et sa conception qu’elle a d’un local commercial et si les ordonnances votées par le gouvernement ont exclus ou non l’application du droit commun relatif aux baux commerciaux.

Rendez-vous avec impatience le 30 juin 2022 !

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