A l’approche des Jeux Olympiques 2024 à Paris, la tentation peut être grande pour certains bailleurs de résilier leur bail en cours et de reprendre leur bien, afin de proposer leur appartement, à des prix bien supérieurs aux touristes souhaitant se loger sur la capitale durant l’évènement.
Mais attention, qu’il soit vide ou meublé, le bailleur ne peut absolument pas reprendre son bien comme et quand bon lui chante.
Locataires, veillez à vos intérêts, afin de demeurer dans les lieux si votre bailleur vous a remis un congé invalide.

Qu’il soit vide ou meublé, le propriétaire ne peut donner congé (son préavis) au locataire que :

• pour vendre le logement,
• pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche),
• ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Il doit respecter des conditions de forme et de délais, et ne peut absolument pas être délivré à n’importe moment durant l’exécution du contrat de bail.

• Concernant la forme, le congé doit être adressé par le bailleur au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception faisant foi de sa bonne réception par le locataire (attention, si le locataire ne va pas retirer le pli en bureau de poste, le congé ne sera pas valide et devra ensuite être signifié par voie d’Huissier pour faire effet), signifié par un Huissier, ou remis en main propre contre émargement ou récépissé.

Le congé doit impérativement préciser quatre éléments :

• Le motif de la reprise du logement
• Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
• Le lien de parenté du futur occupant, avec le propriétaire
• Le motif réel et sérieux de la reprise.

De plus, ce courrier doit être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le congé doit être délivré à tous les signataires du bail.

• Concernant le délai, sauf exceptions, le locataire doit recevoir le congé au moins six mois avant la date d’échéance de son bail. Si le courrier n’arrive pas dans les temps, le congé ne sera pas valable.

• Concernant le motif enfin, tel que nous l’avons souligné plus haut, le logement ne peut être repris par son propriétaire que dans quatre cas limitativement énumérés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir : la reprise pour vendre, pour y résider ou y loger un de ses proches, et pour motif légitime et sérieux.

La loi ALUR a par ailleurs durci les conditions de reprise et instauré un contrôle judiciaire a priori.

Soyons clairs, la reprise du logement par le propriétaire pour pouvoir ensuite le proposer à la location touristique pendant les JO ne fait pas partie des possibilités de reprise ouvertes au bailleur...

Depuis la Loi ALUR, le bailleur doit désormais faire la preuve a priori que son congé n’est pas frauduleux c’est-à-dire qu’il n’est pas délivré à des fins purement spéculatives soit pour le vendre libre et non occupé (ce qui provoque une moins-value) soit pour le relouer plus cher.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit donc justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

Le locataire est donc recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Reprenons les cas de reprise énumérés :

• Le congé pour reprise du logement.

Ce congé est possible et valable lorsqu’un propriétaire souhaite résider dans le logement en résidence principale ou y faire loger un parent proche qui en fera, lui aussi, sa résidence principale. La reprise du logement par le propriétaire lui-même ou pour ses proches pour en faire une résidence secondaire est en revanche impossible.

Par ailleurs, seuls certains parents proches peuvent en bénéficier :

• L’époux
• Le concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
• Le partenaire de PACS
• Un ascendant/descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de PACS.

• Le congé pour motif légitime et sérieux.

Le propriétaire peut légalement donner congé à son locataire avant la fin du bail lorsqu’il invoque un motif légitime et sérieux, en cas de manquements du locataire :

• Retards répétés dans le paiement du loyer
• Problème d’entretien du logement par le locataire dès lors que ce manque d’entretien met le bien en péril ou l’a fortement détérioré
• Troubles de voisinage
• Si le locataire sous-loue le bien sans accord préalable du propriétaire
• Si le locataire envisage de réaliser des travaux d’ampleur dans le logement.

La lettre de congé doit toutefois expressément mentionner le motif légitime et sérieux qui entraîne la fin du bail du locataire.

Les motifs imputés pourront naturellement être contestés par le locataire s’ils s’avèrent fallacieux.

• Le congé pour vente du logement.

Que le contrat de bail arrive à son terme ou non, le bien peut être mis en vente par le propriétaire. Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement sous certaines conditions (location vide) et sera donc prioritaire pour acheter le bien. Le congé pour vendre vaut alors offre de vente au locataire.

La lettre de congé doit contenir les informations suivantes :

• Le motif du congé
• Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes
• Une description précise du logement et de ses éventuelles annexes
• Elle doit être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

L’offre de vente faite au locataire est valable durant les 2 premiers mois du préavis.

Le locataire peut alors l’accepter en informant le propriétaire par LRAR et en indiquant s’il va avoir recours ou non à un prêt immobilier. Il peut également la refuser en adressant son refus au propriétaire, en ne répondant pas à l’offre dans ce délai de 2 mois ou en émettant une contre-proposition.

La reprise d’un appartement donné à bail par son propriétaire est donc strictement encadré.

L’arrivée des JO 2024 et les spéculations qui en découlent inévitablement ne doivent pas conduire à porter une atteinte injustifiée aux droits des locataires à demeurer dans les lieux en cas de congé invalide.

Virginie Audinot, Avocat Barreau de Paris Audinot Avocat www.audinot-avocat.com

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