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La révision du loyer indexé. Par Nadia Bouyahia, Avocat.
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Parution : vendredi 27 octobre 2023
Adresse de l'article original :
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L’article L145-39 du Code de commerce dispose que : « En outre, et par dérogation à l’article L145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
La révision du loyer indexé est la possibilité offerte aux parties de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative en cours de bail.
La demande de révision peut donc être adressée dès que le loyer, précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, a varié, à la hausse ou à la baisse, de plus de 25% par le jeu de la clause d’échelle mobile.
Le bailleur et le preneur peuvent y trouver un intérêt :
La révision de l’article L145-39 du Code de commerce doit être distinguée de la révision triennale légale de l’article L145-38 du Code de commerce.
La révision triennale légale peut s’appliquer à tous les baux commerciaux à l’exception de ceux stipulant un loyer à double composante, tandis que la révision de l’article L145-39 ne s’applique qu’aux baux stipulant une clause d’indexation.
L’article L145-39 ne doit également pas être confondu avec la clause d’indexation qui un mode contractuel de variation du loyer en fonction d’un indice.
Si le loyer minimum garanti ou loyer de base peut faire l’objet d’une indexation, il ne peut, sauf clause contraire, faire l’objet d’une révision en application des dispositions de l’article L145-39 du Code de commerce.
La jurisprudence considère que la fixation du loyer révisé d’un bail stipulant un loyer variable échappe à ces dispositions et n’est régie que par les stipulations contractuelles.
L’article L145-39 est d’ordre public tout comme l’article L145-38 du Code de commerce.
La révision du loyer indexé peut être demandée tant par le bailleur que le preneur selon que la valeur locative est supérieure ou inférieure au loyer indexé.
La révision du loyer indexé peut être demandée sans délai et chaque fois que par le jeu de la clause de l’indexation, le loyer a augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
La variation de plus de 25% s’apprécie donc par rapport :
La variation de plus de 25% s’opère uniquement en fonction de la variation du loyer, et non des charges et taxes, ni du droit d’entrée s’il est qualifié d’indemnité.
La demande de révision peut intervenir dès que le seuil de 25% est atteint et à tout moment tant que le loyer n’est pas redescendu sous le seuil.
La révision du loyer indexé peut être demandée même si le bailleur n’a pas appliqué la clause d’indexation.
La demande doit être formée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser le montant qui est sollicité.
En cas d’augmentation de loyer, cette dernière sera plafonnée et ne pourra dépasser chaque année 10% du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente.
En cas de désaccord, seul le juge des loyers commerciaux est compétent pour adapter le loyer à la valeur locative. Il s’agit d’une procédure sur mémoires.
Le nouveau loyer s’appliquera à compter rétroactivement de la date de la demande de révision.
Si les conditions des deux actions en révision sont réunies simultanément, les parties peuvent opter pour mettre en œuvre l’une ou l’autre.
Actuellement, l’évolution actuelle de l’ILC ou l’ILAT ne permet pas encore de demander la révision du loyer fondée sur l’article L145-39, mais si le loyer est indexé sur l’indice ICC, il est possible d’en demander la révision.
Les variations de cet indice sont de :
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