Spécificité du droit de la copropriété, l’action en justice du syndicat est par principe conditionnée à l’autorisation de l’assemblée générale. Quid de la mise en œuvre de cette condition ?

Le 12 octobre 2023, les Hauts Magistrats de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation se sont penchés sur la question de la capacité du syndicat des copropriétaires à agir en justice. Plus précisément, la cour a repris la problématique moulte fois abordée de l’autorisation du syndic à représenter le syndicat devant les tribunaux.

L’arrêt, certes inédit en ce qu’il ne constitue pas une décision de principe, est intéressant de par sa subtilité technique. Dans les faits, deux copropriétaires sollicitaient la reconnaissant d’un droit de jouissance exclusive sur des terrasses de la copropriété afin de permettre la régularisation de leurs aménagements privatifs. A la suite d’une expertise judiciaire, lesdites terrasses ont été requalifiées de technique par l’Expert et le syndicat des copropriétaires a donc sollicité, reconventionnellement, l’interdiction à leur accès et la suppression des aménagements édifiés, sous astreinte de 500 euros.

Pour se défendre, les copropriétaires ont invoqué l’absence d’autorisation par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires à se prévaloir de telles demandes nouvelles. Réponse de la Cour de cassation : ces demandes ne sont pas nouvelles car elles ne sont fondées que sur le rejet des demandes des copropriétaires en revendication d’un droit de jouissance exclusive.

Or, le syndicat des copropriétaires ne nécessite aucune autorisation en justice pour se défendre d’un contentieux, l’absence d’habilitation dans le cas présent ne constituant pas un défaut de capacité à agir [1].

C’est ici le paradigme de la copropriété ; si depuis la Loi du 10 juillet 1965 il ne persiste plus de doute quant à la personnalité morale du syndicat des copropriétaires, qui ne se traduit pas comme un aggloméra d’individus propriétaires mais bien comme une « collectivité […] qui a une personnalité civile » [2], le caractère communautaire de cette entité persiste. De ce fait, le syndicat dispose certes d’une personnalité morale qui lui permet d’être représenté en justice mais sa capacité à ester est quant à elle subordonnée.

Effectivement, cette capacité est conditionnée par deux éléments. Tout d’abord par une condition propre à la personnalité morale du syndicat des copropriétaires. Ainsi, à l’instar d’une société, la copropriété doit être représentée en justice par un syndic régulièrement élu, professionnel ou bénévole [3].

Puis, par une condition propre à son caractère communautaire. Et c’est ce qui nous intéresse ici, pour agir en justice le syndic doit préalablement recueillir une habilitation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce principe a été posé par l’article 55 du Décret du 17 mars 1967, qui déclare en son alinéa premier : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ». Il est dès lors intéressant d’examiner l’application concrète de cette règle et, comme c’est évidemment le cas, de ses nombreuses exceptions.

I. Le principe : le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que s’il y a été autorisé par l’assemblée générale.

Il faut comprendre de cette affirmation que, par principe, la représentation du syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une procédure judiciaire nécessite impérativement une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Peu importe que l’action en justice soit introduite devant un tribunal de proximité ou un tribunal judiciaire, ou encore que l’affaire soit jugée par l’ordre judiciaire ou administratif.

• A qui doit être donnée l’autorisation de l’assemblée générale ? L’autorisation doit être attribuée au syndic de l’immeuble, élu régulièrement. Il importe peu que ce dernier soit bénévole ou professionnel. Il importe également peu que le nom du syndic soit mentionné expressément. L’autorisation se transmet entre syndics successifs et il n’existe pas d’obligation de renouveler le vote en cas de changement de syndic. En revanche, l’autorisation ne peut pas être confiée au conseil syndical ou encore à l’avocat désigné pour assister la copropriété. En outre, il existe un important contentieux sur la régularité de l’habilitation quand le mandat du syndic a été annulé a postériori, du fait d’une action en justice d’un copropriétaire à l’encontre de l’assemblée générale. Nous y reviendrons en infra.

• Quand doit être donnée l’autorisation de l’assemblée générale ? A priori, cette autorisation doit être votée avant l’actionnement de la procédure, soit avant l’assignation du syndicat des copropriétaires. Toutefois, il arrive que cela ne soit pas le cas. Le défaut de capacité du représentant à agir en justice constituant une irrégularité de fond, la régularisation de l’habilitation du syndic peut être opérée après l’introduction du procès, tant que l’action initiale n’est pas prescite ou n’a pas fait l’objet d’une décision judiciaire définitive (force de la chose jugée). On parle alors de couvrir une nullité [4].

• Quelle forme doit revêtir l’autorisation de l’assemblée générale ? L’autorisation doit faire l’objet d’une résolution expresse, claire et précise, votée en assemblée générale sous l’égide de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965. Il ne peut pas s’agir d’un simple accord du conseil syndical ou des copropriétaires. Une fois l’assemblée générale définitive (non contestée), cette habilitation ne peut plus être débattue quand bien même l’assemblée générale souffrirait d’une quelconque irrégularité.

• Quelle consistance doit prendre l’autorisation de l’assemblée générale ? On parle de trois éléments essentiels pour déterminer la validité de la résolution habilitant le syndic : la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées, l’objet de la demande.

Premièrement, la nature de la demande doit être précise. Elle doit indiquer autant le type de tribunal saisi (référé, fond, judiciaire ou administratif…), que le contenu des prétentions qu’entend revendiquer le syndicat des copropriétaires. Ainsi, le syndicat qui est habilité à agir en référé pour obtenir la condamnation sous astreinte d’un copropriétaire à déposer une installation irrégulière, ne l’est pas pour agir au fond afin de solliciter des dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de cette installation.

Deuxièmement, les personnes concernées doivent être citées. En effet, la résolution autorisant le syndic à agir au nom du syndicat doit nommer la ou les personne(s) contre la(es)quelle(s) l’action judiciaire est dirigée. Ainsi, le vote d’une saisie immobilière doit préciser non seulement le propriétaire mis en cause mais également les lots qui feront l’objet de l’adjudication. Néanmoins, en matière de construction, la jurisprudence semble tendre vers un assouplissement de cette règle admettant que la résolution porte contre tous les constructeurs et leurs assureurs dans le cadre des malfaçons citées. Cela peu notamment s’expliquer par la difficulté à anticiper la recherche des responsabilités qui fait souvent l’objet d’une expertise judiciaire préalable.

Troisièmement, l’objet de la demande doit être spécifié. Il ne doit donc pas être vague ou imprécis. Ainsi, l’autorisation donnée au syndic « d’engager une procédure pour mettre fin à tous les troubles subis par la copropriété » ne sera pas valable. De même, contrairement à ce qui a été dit précédemment quant à l’identité de la demande, en matière de construction les désordres doivent être précisés. Si d’autres malfaçons sont toutefois découvertes, une nouvelle habilitation devra être accordée au risque de voir l’action engagée par le syndicat des copropriétaires déclarée d’office irrecevable.

Une fois le principe de l’autorisation posé, les exceptions doivent être excipées.

II. Les exceptions : le syndic peut agir en justice au nom du Syndicat des copropriétaires sans qu’il y ait été autorisé par l’assemblée générale.

Parce que tout principe comporte une ou plusieurs exceptions, l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 mentionne en son alinéa 3 les cas où l’habilitation du syndic à agir au nom du syndicat des copropriétaires ne nécessitent pas d’autorisation préalable :

« Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R136-2 du Code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L615-6 du Code de la construction et de l’habitation ».

Il faut évidemment comprendre de cette liste détaillée qu’elle est bien limitative. En conséquence, aucune autre exception ne saurait être autorisée. Quelles sont celles principalement admises ?

• Le syndic ne nécessite pas d’autorisation en matière de recouvrement de charges : ce qui est logique compte tenu de la récurrence de ce type de contentieux et la nécessité pour le syndicat de récupérer sa trésorerie. Toutefois, rappelons que ce exemption ne concerne que les procédures de recouvrement de charges de copropriété stricto sensu, telles que défini à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 (appels de charges courants, appels travaux, appels exceptionnels…) mais pas d’autres litiges similaires. Ainsi, le syndicat des copropriétaires nécessitera d’une autorisation pour une action en restitution d’une facture avancée au copropriétaire. Ajoutons que l’absence d’autorisation préalable est valable quelque soit le type de procédure choisi : au fond, en référé, sous la forme de la procédure accélérée au fond [5]…

• Le syndic ne nécessite pas d’autorisation pour les mesures d’exécutions forcées : qu’il s’agisse d’une saisie-attribution sur les comptes bancaires ou sur les loyers, d’une saisie des rémunérations, qui nécessite néanmoins une autorisation du Juge de l’exécution, ou d’une saisie-vente sur des biens mobiliers, aucune autorisation n’est requise pour le syndic. Il en est de même pour les mesures conservatoires, ou encore, l’inscription d’hypothèques légales. En revanche, et c’est une exception majeur, le syndic ne pourra engager une saisie immobilière au nom du syndicat des copropriétaires sans un vote préalable de l’assemblée générale. Ce vote doit par ailleurs être précis et mentionner les lots saisis, le débiteur saisi, le montant de la mise à prix et le montant des créances douteuses. A défaut, le juge des saisies immobilières n’hésitera pas à invalider la procédure.

• Le syndic ne nécessite pas d’autorisation pour les procédures en référé : compte tenu du caractère d’urgence de cette procédure, aucune autorisation préalable n’est requise. Ainsi, une action en dépose d’une installation litigieuse d’un copropriétaire peut être initiée par le syndicat des copropriétaires sans vote de l’assemblée générale. En outre, les actions en référés ne revêtent pas toutes un caractère d’urgence. Peu importe, la forme des référés justifie l’absence d’autorisation préalable. Ainsi, une action en liquidation d’une astreinte ou encore en demande de provision pourra être exercée sans agrément.

• Le syndic ne nécessite pas d’autorisation dans le cadre de la défense d’une action intentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires : c’est évidemment le cas abordé en introduction. Le droit de se défendre prime et ne peut dépendre d’un vote favorable en assemblée générale. Sur les demandes reconventionnelles, soit celles formées par la partie défenderesse en cours de procès, il est considéré par la jurisprudence que le Syndicat des copropriétaires ne nécessite pas d’autorisation si ces dernières représentent un moyen de défense sur l’action principale. Cette appréciation est toutefois délicate car si l’on se réfère au cas précité en introduction, il était justement débattu de ce rattachement de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires à la défense au fond. Dans ce cas, la Cour de cassation avait opté pour la positive et considéré dès lors que le syndic n’avait pas à requérir une autorisation préalable.

• Le syndicat des copropriétaires ne nécessite pas d’autorisation pour palier à l’absence de syndic : dans ce cas, on parle de syndicat des copropriétaires directement car on part du principe que ce dernier est dépourvu de syndic. Cette situation, qui arrive malheureusement souvent, peut être due à un départ précipité du gestionnaire ou à des difficultés financières la copropriété. Dans tous les cas, chaque copropriétaire est compétent pour saisir, sans autorisation préalable, le président du tribunal judiciaire pour obtenir la désignation d’un administrateur judiciaire.

En tout état de cause, qu’il doive être autorisé ou nom, le syndic doit rendre « compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites » [6]. Ce règle découle du statut général du syndic dont la fonction tire sa légitimité du quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires. Et se pose justement la question des conséquences d’une action initiée sans autorisation.

III. Les conséquence : le syndic agit en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé.

La sanction de l’action en justice du syndicat des copropriétaires sans autorisation est simple et unique : l’irrecevabilité. Il s’agit d’une irrégularité de fond qui entraîne l’échec complet de la procédure. La conséquence peut être importante pour le syndicat en ce qu’il doit être considéré que l’action n’a pas existée et les délais de prescription ont continué à courir. Aussi, imaginons que le délais de prescription était de cinq années et que l’action du syndicat des copropriétaires est finalement déclarée irrecevable six ans après son introduction, toute demande sur ce sujet sera par nature prescrite.

Toutefois, cette vision doit être tempérée par deux éléments :

• Tout d’abord, et c’est ce que rappelle l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ». Ce deuxième alinéa a certes été ajouté tardivement [7] mais a permis de mettre un terme aux contestations chroniques en la matière. Ainsi, seul un copropriétaire, mais également un Juge (d’office), pourront invoquer ce défaut d’autorisation.

• Ensuite, parce que la nullité peut être couverte : comme mentionné en supra, le défaut d’autorisation constitue une irrégularité de fond qui peut être repris postérieurement par un vote favorable de l’assemblée générale autorisant le syndic à agir en justice. Cependant, cette régularisation n’est possible que si l’action principale n’est pas prescrite ou qu’aucune décision définitive (plus susceptible d’appel) n’ait été rendue.

Enfin, rappelons que si l’irrecevabilité est finalement prononcée, le syndic qui est redevable de sa gestion auprès des copropriétaires pourra, s’il n’avait pas sollicité un vote d’autorisation préalable, engager sa responsabilité civile professionnelle. En conséquence, une grande précaution doit être portée quant à cette condition et il est primordial pour le syndic de toujours s’interroger en amont d’une procédure avant de prendre l’initiative de son engagement.

Charles Dulac Avocat au Barreau de Paris [->contact@dulac-avocat.com]

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Comentaires:

• 
  L’habilitation du syndic à agir en justice., Malpeyr, 14 février 2024

  Bonjour,
  Dans le cas de la contestation d’une décision du Bâtonnier concernant des honoraires d’avocat, ceci est-il considéré comme une action en justice, et en tant que tel, relève-t-elle de l’accord obligatoire de l’AG que doit obtenir le syndic pour agir en justice OU relève-t-elle des pouvoirs ordinaires du syndic pour agir en justice contre un tiers attaquant ?

  merci par avance pour votre réponse.

  
  
  • Sans titre, Me Charles DULAC, 15 février 2024

    Bonjour,

    A priori, cela nécessite une autorisation préalable de l’AG.

    Toutefois, chaque cas mérite une étude spécifique et je vous invite à contacter mon Cabinet si cela est nécessaire.

    Bien à vous.
• 
  Action en justice menée par mon syndicat de copropriété, Clémentine D., 15 mars 2024

  Bonjour,

  Le syndic a enclenché une procédure de référé contre un tiers, dans les intérêts de la copropriété. L’assemblée générale a validé cette action. Néanmoins, un propriétaire n’est pas favorable à cette action de justice qui d’une part, présente beaucoup de risques de pertes de procès et de lourdeur administrative, d’autre part, le syndic demande, en amont, le paiement d’une somme conséquente pour couvrir les frais de procédure (en sachant qu’il y a de fortes chances que le référé soit accompagné d’un procédure au fond).
  Mon questionnement est le suivant :
  1) Le propriétaire récalcitrant ne peut il pas individuellement décider de se retirer de la procédure en envoyant par exemple, un désistement par LRAR au syndic. Ainsi, il ne paiera pas les frais de procédure mais n’obtiendra pas les éventuels dommages et intérêts en cas de gain du jugement au fond.

  2) Le syndic a t’il droit de demander, en amont de la procédure, aux propriétaires de payer les frais de procédure ? Ne devrait il pas prélever ces sommes dans la provision établie annuellement dans un premier temps ?

  Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
  Respectueusement,

  
  
  • Sans titre, Me Charles DULAC, 18 mars 2024

    Chère Madame,

    Ne connaissant pas le détail de votre situation, je me permets de vous apporter une réponse générale.

    En tout état de cause, il n’est pas possible pour un copropriétaire, à titre individuel, de se désolidariser d’une action menée par le Syndicat des copropriétaires.

    Comme tout organe collectif, les décisions ne peuvent pas convenir à l’ensemble des copropriétaires qui doivent néanmoins s’y soumettre du fait de la majorité.

    S’agissant des fonds levés, j’ignore la comptabilité de votre copropriété mais il est certain que si l’enveloppe financière doit être complétée, votre syndic a le devoir d’appeler des fonds supplémentaires pour couvrir les dépenses.

    J’espère que cette réponse vous aura éclairée.

    Je vous invite à contacter mon Cabinet si vous souhaitez un rdv.

    Bien Cordialement.
• 
  Accord au syndic a agir en justice , escolacelo, 17 octobre 2024

  Bonjour,
  Un copropriétaire de la résidence a assigné le SDC représenté par son syndic pour irrégularité lors de l’AG. Sur l’assignation que le syndic nous a transmis en tant que propriétaires pour information il est inscrit la date de l’audience pour fin octobre 2024. A la fin de son information, le syndic nous dit qu’il reviendra vers nous à l’issue du dossier. Il a d’ores et déjà choisi un avocat.

  Question svp : le syndic ne doit il pas nous (SDC)demander l’autorisation d’agir en justice par un vote en AG sachant que les irrégularités viennent de son propre chef ? Sans autorisation du SDC, l’action ne risque t elle pas d’être frappée d’irrecevabilité .

  Merci pour votre retour
• 
  Sendic , Dersim, 19 octobre 2024

  Bonjour Je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble de 73 appartements au total. Il y a sept ans, le syndicat a décidé d’isoler l’immeuble. J’ai de sérieux doutes sur les travos qui ont été réalisés. comment puis-je ouvrir une enquête légalement ?
• 
  syndic bénévole en procédure d’injonction de faire , D’alexandris jean Marius , 10 mars 2025

  Comment se présente un syndic bénévole sur un document de "demande d’injonction de faire" contre un copropriétaire
  SA, SARL, EURL, SCP ?
  syndic bénévole de copropriété ?
• 
  Décision du syndic de se pourvoir en cassation au nom du syndicat des copropriétaires, NILEON JEAN-PIERRE, 17 mai 2025

  Le syndicat a été débouté en appel d’une procédure qu’il avait initié, et le syndic en a été informé par l’avocat qui représente la copropriété. L’information n’est pas transmise immédiatement à l’ensemble des copropriétaires, seuls quelques conseillers de la commission juridique en sont informés. Ces personnes, l’avocat et le syndic décident d’un pourvoi en cassation au nom du syndicat sans même consulter le conseil syndical. L’information du lancement de ce pourvoi n’est donnée que 3 mois plus tard au conseil syndical et un an plus tard aux copropriétaires lors d’une AG.
  Sommes-nous dans le cadre où le syndic serait habilité à agir au nom du syndicat alors qu’il ne l’a même pas informé ?
  Et quid de l’obligation (votée en AG) du syndic de demander l’avis du conseil syndical dès qu’une dépense dépasse un certain seuil ?

  Merci