La garantie de parfait achèvement (GPA) concerne tous les contrats de construction, de rénovation ou de réparation réalisés par une entreprise de bâtiment. Que ce soit pour une maison neuve, des travaux de rénovation ou même des aménagements, cette garantie protège le propriétaire contre les défauts qui apparaissent après la réception des travaux.
Voici tout ce que vous devez savoir pour bien comprendre cette garantie et l’actionner.

1. Définition et cadre légal.

La garantie de parfait achèvement est un dispositif de protection légal conçu pour protéger le maître d’ouvrage (c’est-à-dire le propriétaire qui fait réaliser les travaux), contre les défauts et désordres signalés à réception par voie de réserves mentionnées au procès-verbal de réception des travaux, mais également ceux qui peuvent apparaître dans l’année suivant la réception des travaux et qui seront signalés par le maître de l’ouvrage par notification écrite.

La garantie de parfait achèvement est prévue par l’article 1792-6 du Code civil qui dispose que :

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.
En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage ».

Elle impose aux entreprises de construction ou de rénovation de réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage (c’est-à-dire, et pour rappel, le propriétaire qui fait réaliser les travaux), sans frais supplémentaires.

Cette garantie s’étend sur une période d’un an à compter de la réception des travaux.

Pour rappel, la réception des travaux est un acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.

Elle marque le point de départ de plusieurs garanties légales, dont la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.

2. Réception des travaux : un moment clé trop souvent oublié par le maître d’ouvrage.

La réception des travaux est le moment où le propriétaire et l’entrepreneur se retrouvent pour vérifier ensemble que le chantier a été réalisé conformément aux documents contractuels (devis, notamment).

Elle marque la fin des travaux et le début de l’ensemble des garanties.

Lors de cette visite, le propriétaire doit être particulièrement vigilant.

Tous les défauts visibles/apparents doivent être notés dans un document appelé procès-verbal de réception.

Ce document est essentiel, car il constitue une preuve écrite des problèmes constatés dès la réception.

Réserves : les défauts ou non-conformités identifiés lors de la réception sont appelés des "réserves". L’entreprise a l’obligation de les reprendre dans un délai raisonnable convenu entre les parties, souvent sous quelques semaines ou quelques mois.

3. Ce que couvre la garantie de parfait achèvement.

Cette garantie couvre tous les défauts ou malfaçons signalés par le propriétaire, qu’ils soient :

• Apparents à la réception : comme des finitions incomplètes, des carreaux mal posés, une peinture irrégulière, etc.
• Apparus dans l’année suivant la réception : tels que des fissures dans les murs, des infiltrations d’eau, ou des problèmes de fonctionnement d’un équipement installé.

Il est important de noter que cette garantie s’applique à tous les types de désordres, qu’ils concernent des aspects esthétiques ou structurels du bâtiment, sans distinction de leur importance ou de leur nature.

4. Mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement : attention aux délais !

Ce qu’il faut retenir c’est que l’entrepreneur est tenu de réparer les désordres signalés dans le cadre de cette garantie. Il ne peut se soustraire à cette obligation, sauf si les désordres sont imputables à une cause étrangère, comme une faute du maître de l’ouvrage ou un cas de force majeure.

Pour faire valoir cette garantie, il faut impérativement suivre certaines étapes :

• Constater les désordres : soyez attentif pendant l’année qui suit la réception des travaux. Si des problèmes apparaissent, ne les ignorez pas.
• Notifier l’entrepreneur par écrit : vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entrepreneur. Dans ce courrier, décrivez clairement les défauts constatés ainsi que votre souhait de voir ces défauts réparés.
• Délais de réparation : l’entrepreneur est tenu de réparer les désordres signalés.

Si l’entreprise refuse d’intervenir ou ne réagit pas dans le délai d’un an post-réception, vous devrez alors saisir le tribunal judiciaire pour rechercher la responsabilité de l’entreprise et être indemnisé au titre des travaux de reprise, et ce, impérativement avant l’expiration du délai d’un an post-réception.

Seule la saisine d’un tribunal peut interrompre le délai de GPA !

Il faut donc être particulièrement vigilant.

5. Ce que ne couvre pas la garantie de parfait achèvement.

Cette garantie ne couvre pas les défauts qui sont causés par des facteurs externes ou des usages anormaux du bien. Par exemple, des dégradations dues à un mauvais entretien par le propriétaire ou à des phénomènes naturels comme les inondations ne relèvent pas de cette garantie.

6. Différences avec les autres garanties légales.

La garantie de parfait achèvement est complémentaire à d’autres garanties légales qui couvrent des périodes plus longues :

• La garantie biennale : couvre les équipements dissociables (comme les volets, les radiateurs) pour une période de deux ans à compter de la réception.
• La garantie décennale : couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination sur une durée de dix ans à compter de la réception.

Attention : La Cour de cassation rappelle régulièrement que les dommages ayant fait l’objet d’une réserve lors de la réception de l’ouvrage ne peuvent pas relever de la garantie décennale.

7. Pourquoi la garantie de parfait achèvement est essentielle.

Cette garantie est essentielle car elle permet au propriétaire de s’assurer que le travail est conforme aux règles de l’art et à ses attentes.

Pendant cette année, l’entreprise est responsable de la qualité finale des travaux et doit assumer les éventuelles erreurs ou malfaçons.

8. Conseils pratiques pour le propriétaire.

• Inspectez le chantier minutieusement lors de la réception. Ne vous précipitez pas et n’hésitez pas à prendre le temps de noter tout ce qui ne vous semble pas conforme.

• Ne signez la réception des travaux qu’après avoir vérifié tous les aspects du chantier. En cas de doute, vous pouvez être accompagné par un professionnel du bâtiment ou un expert indépendant.

• Gardez des preuves écrites de toutes vos communications avec l’entrepreneur (notamment les courriers recommandés). Cela sera utile en cas de litige.

• La garantie de parfait achèvement est donc une protection essentielle du maître de l’ouvrage pour assurer que les travaux réalisés sont d’une qualité satisfaisante.

Elodie Cheikh Husein Avocat au Barreau de Lille

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Comentaires:

• 
  Sans titre, Patrick Beunaiche (un récent copropriétaire et président de conseil syndical), 19 janvier 2025

  Bonjour,

  Le point d’attention du paragraphe n°6 s’applique-t-il par exemple à un cas de fissures "esthétiques’ non visibles au moment de la signature du PV de livraison, corrigées par le constructeur avant la fin de la période de garantie de parfait achèvement mais pouvant potentiellement évoluer et se révéler structurelles avant 10 ans. On ne pourrait alors avoir recours à la garantie décennale ?

  Cordialement