Conformément à l’article L145-4 du Code de commerce, la durée d’un bail commercial ne peut pas être inférieure à 9 ans.
Normalement, le locataire est lié avec son bailleur jusqu’au terme du bail.
Néanmoins, le locataire dispose de plusieurs options afin de résilier le bail commercial avant le terme.
En effet, le locataire dispose d’une faculté de résiliation triennale sans avoir à invoquer un motif, contrairement au bailleur.
Il peut également résilier le bail commercial, à tout moment, lorsqu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou en cas d’invalidité.
Enfin, il peut résilier le bail commercial amiablement ou judiciairement.

Le congé triennal délivré par le locataire.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé l’ancienne rédaction de l’article L145-4, alinéa 2, du Code de commerce qui précisait :

"A défaut de convention contraire, le locataire aura la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L145-9 dudit code”.

Dorénavant, le principe est l’interdiction pour le locataire de renoncer, par l’insertion d’une clause, à sa faculté de résiliation du bail à l’expiration d’une période triennale.

Néanmoins, l’article L145-4, alinéa 2, du Code de commerce, dispose que les baux suivants peuvent faire l’objet de stipulations contraires : 

• Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
• Les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
• Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
• Les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts.

Ainsi, conformément aux nouvelles dispositions de l’article L145-4 du Code de commerce, le locataire a la possibilité de résilier tous les 3 ans le contrat de bail commercial en respectant un préavis de 6 mois à l’expiration de l’échéance triennale.

Contrairement au congé triennal délivré par le bailleur, le locataire n’a pas à invoquer un quelconque motif pour que son congé soit valable et n’a pas à payer d’indemnité à son bailleur.

Néanmoins, il doit impérativement respecter le préavis de 6 mois sous peine de voir les effets de son congé repoussés pour la période triennale suivante.

Dans ce cas, il doit délivrer un congé par lettre recommandée ou par acte de Commissaire de justice (anciennement dénommé Huissier de justice).

Par précaution, il est conseillé de faire délivrer le congé par un Commissaire de justice permettant de s’assurer que l’acte sera effectivement délivré au bailleur, ayant une date certaine.

Le congé délivré à tout moment par le locataire : droits à la retraite ou pension d’invalidité.

Cette possibilité est prévue par l’article L145-4, alinéa 4, du Code de commerce en faveur du locataire qui prend sa retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité mais également aux ayants droit (héritier) en cas de décès du locataire et n’entraîne pas le versement d’une indemnité.

Ces dispositions peuvent être également être invoquées par l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée (SARL), lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Le congé peut ainsi être donné à tout moment, soit par lettre recommandée avec avis de réception soit par acte extrajudiciaire, au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du dernier trimestre civil.

Il est à noter que ce congé doit être motivé et justifié afin que le bailleur puisse en vérifier la régularité.

La résiliation amiable du bail commercial par les parties.

En dehors des cas où l’une ou l’autre des parties entend résilier le bail commercial, les parties ont la possibilité de s’accorder sur une résiliation amiable et anticipée du bail.

Les parties peuvent ainsi résilier le bail commercial à tout moment, à condition que leur accord soit certain et non-équivoque [1]. 

Une telle issue amiable permet d’obtenir le départ rapide des locaux donnés à bail, en engageant des coûts plus limités qu’une procédure devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, laquelle comporte nécessairement un aléa judiciaire.

Néanmoins, il convient de garder à l’esprit que le bailleur n’est en aucun cas tenu d’accepter un accord et peut décider de le refuser tant qu’il n’est pas acté.

En effet, la volonté d’une seule partie n’est apte à mettre fin au bail que dans les cas prévus par la loi, c’est-à-dire : 

• Aux échéances triennales ;
• Au terme du contrat ;
• A tout moment au cours de la prolongation tacite, sous réserve de respecter le préavis et le terme trimestriel. 

Ainsi, en pratique, il est indispensable de concrétiser l’accord des parties par la signature d’un protocole transactionnel, aux termes duquel :

• Les parties s’accordent sur une résiliation amiable immédiate du bail en cours ;
• Elles fixent les délais de libération des lieux ;
• Elles établissent le solde du loyer et des charges et le sort du dépôt de garantie.

Le locataire sera ainsi libéré de ses obligations relatives au bail commercial.

Les parties doivent prêter une attention particulière aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce car l’article L143-2 du Code de commerce précise que :

"La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions."

La notification aux créanciers inscrits peut intervenir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte délivré par un Commissaire de justice.

La résiliation judiciaire du bail commercial par le locataire.

Il ressort de la combinaison des articles 1719 et 1720 du Code civil que plusieurs obligations incombent au bailleur et notamment celles d’entretien, de délivrance et de jouissance paisible.

Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire pourra demander la résiliation judiciaire du bail, à tout moment, mais seulement en cas de manquement suffisamment grave de ce dernier à ses obligations, conformément à l’article 1224 du Code civil.

Par exemple, un défaut de délivrance ou de jouissance paisible peuvent constituer des manquements suffisamment graves du bailleur entraînant la résiliation du bail. 

Dans cette procédure, le juge devra apprécier la gravité du manquement allégué.

Conclusion.

Le locataire dispose donc des options suivantes pour résilier par anticipation le bail commercial :

• En délivrant un congé triennal sans justifier d’un motif ;
• En délivrant un congé à tout moment lorsqu’il prend sa retraite ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité ;
• En délivrant un congé à tout moment lorsqu’il est l’associé unique d’une EURL ou associé majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL, si celle-ci est titulaire du bail ;
• En résiliant amiablement le bail avec son bailleur ;
• En résiliant judiciairement le bail en cas de manquement suffisamment grave du bailleur.

Cette faculté de résiliation anticipée permet au locataire, en cas de difficultés financières par exemple, de mettre un terme à l’ensemble des obligations lui incombant. 

Néanmoins, cette faculté de résiliation anticipée dont dispose le locataire entraîne la perte de tous les avantages liés au bail commercial et notamment le droit au bail, lequel est indispensable pour l’exercice de son activité dans son fonds de commerce.

Benjamin Vidal Avocat au Barreau de Paris BVI Avocat Baux commerciaux [->contact@bvi-avocat.com] https://www.bvi-avocat.com/

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