Bail civil ou bail meublé ? Les fondamentaux du contrat de location en LMNP

La location meublée a connu des évolutions réglementaires significatives ces dernières années, notamment avec la loi ALUR qui a profondément transformé le cadre juridique des baux d’habitation (intégration d’un Titre 1er bis à la loi du 6/07/1989).

Un changement majeur est intervenu le 1er août 2015 avec le décret n°2015-587, qui a instauré un bail type obligatoire pour les locations meublées à titre de résidence principale. Tout bail signé à compter de cette date doit impérativement suivre ce modèle type, qui doit être établi par écrit, conformément à l’article 25-7 de la loi du 6/07/1989.

Les durées des différents contrats de location LMNP

Plusieurs types de contrat de location coexistent pour votre logement meublé. Le bail meublé classique concerne principalement les logements destinés à des locataires qui y établissent leur résidence principale. Le bail saisonnier répond à des besoins temporaires, tandis que le bail en résidence services s’adresse à des populations spécifiques (seniors, étudiants...).

Le bail mobilité mérite une attention particulière : conçu pour les actifs en mobilité, il offre une flexibilité unique.

1. Le bien loué constitue la résidence principale de votre locataire

Dans cette situation, trois durées de location sont possibles :
• Un an dans le cadre d’un contrat de location meublée classique renouvelable (durée standard prévue pour ce type de location) ;
• Neuf mois dans le cadre d’un contrat de location meublée destiné spécifiquement aux étudiants ;
• De un à dix mois avec un bail mobilité, renouvelable dans la limite maximale de dix mois.

2. Le locataire n’occupe le logement qu’à titre de pied-à-terre (location saisonnière)

Dans ce cas, il est nécessaire de conclure un autre type de contrat de location LMNP : un bail adapté à une résidence secondaire ou à un logement de fonction.

Comment rédiger un bail LMNP conforme ?

La conformité juridique constitue l’épine dorsale de tout contrat de location meublée. Mal structuré, il peut rapidement devenir source de litiges complexes et coûteux. Ce pourquoi il est déconseillé de prendre le premier modèle en ligne venu pour votre logement meublé.

Pour ce faire, référez-vous aux spécialistes de la location meublée. Par exemple, le cabinet d’expertise comptable spécialisé Amarris Immo met à votre disposition un bail meublé prêt à l’emploi. Vous avez la certitude de faire un signer à votre locataire un contrat parfaitement conforme !

Les clauses obligatoires du bail de location meublée

Les mentions obligatoires à inclure

Un bail de location meublée LMNP doit impérativement contenir :
• Identités complètes du bailleur et du locataire
• Description précise du bien loué, de son usage et de ses annexes
• Montant du loyer, des charges et modalités de règlement
• État des lieux détaillé
• Inventaire du mobilier (dont la liste précise des équipements et accès aux technologies de l’information et de la communication présents dans le bien)
• Enumération des parties communes
• Durée du bail et date de mise à disposition du bien
• Conditions de préavis
• Montant et gestion du dépôt de garantie
• Nature des derniers travaux réalisés depuis la fin de la dernière location.

Les clauses essentielles du bail civil

Qui sont pertinentes également pour votre bail meublé. Intégrez systématiquement :
• Une clause de destination du bien
• Les conditions d’entretien du mobilier
• Les responsabilités en matière de réparations
• Les conditions de résiliation.

Attention, le volet financier du bail nécessite une transparence totale. Le montant du loyer, ses modalités de paiement, les conditions de révision annuelle doivent être explicites.

Cas particuliers et mentions spécifiques

En zone d’encadrement des loyers, des mentions supplémentaires deviennent obligatoires :
• le loyer de référence,
• le loyer de référence majoré,
• et tout élément justifiant un éventuel complément de loyer.

Lorsque la location est réalisée par l’intermédiaire d’un mandataire rémunéré, le bail doit intégrer des dispositions légales spécifiques et mentionner les honoraires potentiellement à la charge du locataire.

Obligations et responsabilités

Le bailleur en LMNP endosse des responsabilités significatives. Il doit garantir un logement décent, maintenir le mobilier en parfait état, réaliser les réparations nécessaires et souscrire les assurances appropriées.

Le locataire, quant à lui, s’engage à payer le loyer et les charges, entretenir le logement, souscrire une assurance habitation et respecter l’inventaire du mobilier.

Gestion du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie représente un élément central du contrat. Généralement limité à deux mois de loyer hors charges, il fait l’objet d’une réglementation stricte concernant sa restitution. Le propriétaire dispose d’un délai légal de deux mois après l’état des lieux de sortie pour restituer le dépôt de garantie, avec possibilité de déductions justifiées en cas de dégradations.

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