Le 6 mars 2025 la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin (Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 6 mars 2025 - Pourvoi n° 23-22.427) qui vient clarifier un point essentiel en matière d’expropriation partielle : l’évaluation d’une parcelle partiellement expropriée doit s’effectuer en fonction de la parcelle dans son ensemble et non seulement de l’emprise expropriée.

Jusqu’à présent, la Cour de cassation avait déjà consacré ce principe pour la qualification de la parcelle partiellement expropriée (Cass. 3e civ., 7 janv. 2016, n° 14-24969). Ainsi, il était déjà établi que la qualification de terrain à bâtir d’une parcelle partiellement expropriée devait s’apprécier à l’échelle de la parcelle d’origine non divisée. Si une parcelle mère répondait aux conditions de terrain à bâtir, le juge devait qualifier également la parcelle fille de terrain à bâtir.

Par son arrêt du 6 mars 2025, la Cour de cassation affirme que cette logique doit être étendue à l’évaluation de la parcelle elle-même.

Rappel des faits et de la procédure.

En l’espèce, une métropole avait procédé à l’expropriation partielle d’un terrain appartenant à une société civile immobilière (SCI). Contestant l’évaluation retenue par la cour d’appel, elle arguait que celle-ci avait été faite en fonction de la parcelle mère et non de la seule emprise expropriée.

La métropole soutenait que l’évaluation aurait dû être réalisée à l’échelle de l’emprise expropriée et que seuls des termes de comparaison relatifs à des terrains destinés à la voirie auraient dû être pris en compte, excluant ainsi ceux applicables aux terrains constructibles.

Position de la Cour de cassation.

Par un arrêt publié au bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette ces arguments et confirme la décision d’appel. Elle considère, au visa de l’article L322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, que l’évaluation d’une parcelle expropriée doit se faire en fonction de la parcelle mère et non de la seule emprise expropriée.

Selon l’article L322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, si les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, est seul pris en considération, sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, relatifs aux terrains à bâtir, leur usage effectif un an avant la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, sous réserve des dates de référence dérogatoires prévues par ce texte.

En l’espèce, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a justement retenu que la parcelle, classée en zone AU1, était destinée à l’habitat. Par conséquent, elle pouvait valablement utiliser des termes de comparaison issus de terrains constructibles plutôt que de simples emprises vouées à la voirie.

Portée de l’arrêt.

Cet arrêt affirme que non seulement la qualification d’une parcelle partiellement expropriée doit suivre celle de la parcelle mère, mais que son évaluation doit également s’aligner sur cette réalité. Ce principe renforce les droits des propriétaires partiellement expropriés en évitant une minoration artificielle de leurs indemnités du fait d’une division parcellaire uniquement destinée à répondre aux besoins du projet de l’expropriant.

Frédérique Riam Avocate au barreau de Paris Riam Avocats www.riamavocats.fr

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Comentaires:

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  Quel cadre pour l’Expropriation jamais officialisée ni indemnisée en zone rural via le système cadastral ?, M-A CHARLES, 25 mars 2025

  Bonjour,
  Merci pour votre article très intéressant.
  Voudriez-vous nous donner un cadre général sur l’expropriation cadastrale afin de faire évoluer le système opérationnel actuel ?
  Plus précisément beaucoup d’expropriations sont non officialisées aujourd’hui, elles ont été faites par des biais divers tel le binome cadastre/notaire ou un trinome cadastre/notaires/mairies au nom du remembrement, du cadastre rénové ou remanié... notamment dans les zones rurales. Et sans jamais être officialisées auprès du propriétaire d’origine qui est démuni car il est mis au pied du mur sans jamais être notifié ni indemnisé avec éventuellement des pressions locales pour se taire.

  Comment régulariser ces parcelles vendues ensuite par des notaires en violant le droit de propriété, en particulier des femmes "paysannes" sans aucune vergogne ? . Car c’est encore vrai au XXI ième siècle, dans la France profonde notaire, cadastre et mairie appliquent leurs propres lois (inégalitaire pour la femme) et c’est souvent fait en concertation dans le dos du ou de la propriétaire...