L’achat immobilier en cryptomonnaie est légal en France, mais nécessite un accompagnement expert par un avocat et un notaire pour garantir la conformité juridique, réglementaire et fiscale et éviter tout risque lié au blanchiment d’argent. Déjà adopté à Dubaï, au Portugal et aux États-Unis, ce mode de paiement attire une clientèle fortunée et internationale. Que dit la loi au sujet des transactions immobilières en crypto ? Quels sont les pays les plus crypto-friendly pour investir ? Comment sécuriser une transaction immobilière en cryptomonnaie et éviter les pièges ? Ce guide complet répond à toutes vos questions et vous donne les clés pour maîtriser l’achat de biens immobiliers en crypto.

I. Pourquoi acheter un bien immobilier en cryptomonnaie ?

L’achat immobilier en cryptomonnaie offre plusieurs avantages :

• Rapidité de transaction : de nombreux détenteurs de crypto possèdent déjà l’intégralité de la somme nécessaire à l’achat immobilier et n’ont donc pas besoin de solliciter un prêt bancaire. Cela élimine les délais liés aux démarches de financement et raccourcit considérablement le temps de réalisation de la transaction.
• Un atout pour les agences immobilières : accepter les paiements en cryptomonnaie permet aux agences et promoteurs d’attirer une nouvelle clientèle d’investisseurs internationaux et de particuliers fortunés cherchant à convertir leurs actifs numériques en immobilier.
• Diversification du patrimoine : pour les investisseurs crypto, l’immobilier permet de sécuriser une partie de leurs actifs dans un bien tangible, réduisant leur exposition à la volatilité.
• Accès facilité aux marchés internationaux : certains pays comme Dubaï ou le Portugal acceptent déjà les transactions en cryptomonnaie, offrant de nouvelles opportunités sans conversion monétaire.

Bien que prometteur, cet investissement nécessite une bonne compréhension des aspects légaux, que nous détaillerons dans la suite de ce guide.

II. Est-il légal d’acheter un bien immobilier en cryptomonnaie en France ?

A) Les cryptomonnaies : définition juridique.

Les cryptomonnaies sont définies comme une catégorie d’actifs numériques reposant sur la technologie de la blockchain.
L’article L54-10-1 du Code monétaire et financier distingue plusieurs sous-catégories d’actifs numériques :

• Les jetons (tokens) : actifs numériques pouvant conférer certains droits à leurs détenteurs. On distingue plusieurs types de jetons :
  • Les security tokens : ces jetons représentent des titres financiers (actions tokenisées, obligations numériques, etc.) et sont soumis à la réglementation des marchés financiers.
  • Les utility tokens : ces jetons donnent accès à un produit ou un service sur une plateforme et ne sont pas considérés comme des instruments financiers.
  • Les NFTs (non-fungible tokens) : jetons uniques, souvent utilisés pour représenter des actifs numériques spécifiques (œuvres d’art, objets virtuels, certificats de propriété).
• Les monnaies virtuelles : ce sont des représentations numériques de valeur, non émises par une banque centrale ni rattachées à une monnaie fiduciaire, mais acceptées comme moyen d’échange par une communauté d’utilisateurs. Le Bitcoin (BTC) et l’Ethereum (ETH) en sont des exemples emblématiques.

Dans le cadre d’un achat immobilier en cryptomonnaie, c’est essentiellement la seconde catégorie qui est concernée, car les transactions se font généralement en Bitcoin, Ethereum, USDC ou d’autres cryptomonnaies utilisées comme moyen de paiement.

B) L’obligation légale de paiement en euros.

En France, les cryptomonnaies ne bénéficient pas du statut de monnaie ayant cours légal. Contrairement à l’euro, elles ne sont pas reconnues comme un moyen de paiement obligatoire que tout créancier serait tenu d’accepter.

L’article 1343-3 du Code civil dispose ainsi que :

« Toute obligation de somme d’argent en France doit être exécutée en euros ».

Ainsi, un acheteur ne peut pas exiger de payer en cryptomonnaie (il peut toutefois en faire la demande), et un vendeur n’a aucune obligation de l’accepter. En revanche, la loi ne l’interdit pas : si les deux parties en conviennent, la transaction peut être réalisée en cryptomonnaie, sous réserve d’une conversion en euros pour l’acte authentique chez le notaire.

C) La dation en paiement : une alternative légale.

Bien que l’euro soit la seule monnaie de paiement imposée en France, le droit offre une certaine souplesse grâce au mécanisme de la dation en paiement.

L’article 1342-4 du Code civil dispose en effet que :

« Le créancier peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû ».

Ainsi, dans le cadre d’une transaction immobilière, un vendeur peut, s’il le souhaite, accepter un paiement en cryptomonnaie au lieu d’euros. Cette possibilité repose sur un accord mutuel entre les parties et doit être formalisée dans l’acte notarié.

D) Conformité et lutte contre le blanchiment de capitaux (LCB-FT).

Toute transaction immobilière en cryptomonnaie est soumise à des obligations strictes en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), conformément aux directives européennes et à la réglementation française.

En particulier :

• Le notaire devra identifier l’origine des fonds et s’assurer de leur traçabilité.
• Les plateformes d’échange de cryptomonnaies enregistrées auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en tant que Prestataires de Services sur Actifs Numériques (PSAN) ou Prestataire de Service sur Crypto-Actifs (PSCA) sont également soumises à des obligations de vérification (KYC - Know Your Customer et analyse LCB-FT).
• L’acheteur devra prouver que les cryptomonnaies utilisées pour l’acquisition ont une origine légale et ne proviennent pas d’activités frauduleuses.

E) Fiscalité de l’achat immobilier en cryptomonnaie.

L’achat d’un bien immobilier en cryptomonnaie soulève plusieurs questions fiscales :

• Imposition sur la plus-value : si un particulier vend des cryptomonnaies pour acheter un bien immobilier, la plus-value réalisée sera imposée à hauteur de 30% (flat tax, incluant 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux), sauf exonérations spécifiques et option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Droits de mutation : les taxes et frais de notaire sont calculés en euros, indépendamment du fait que la transaction ait été réglée en cryptomonnaie.
• Déclaration fiscale : les détenteurs de comptes sur des plateformes étrangères doivent les déclarer à l’administration fiscale sous peine de sanctions.

F) Précisions.

Si le vendeur souhaite recevoir le paiement du prix de vente en euro, alors il y aura nécessairement conversion des cryptomonnaies en euro. Une structuration juridique et fiscale de l’opération par un avocat et un notaire sera nécessaire pour que le vendeur et l’agence reçoivent le prix de vente et la commission en euro. Cette conversion crypto / euro devra être réalisée par un PSAN ou un PSCA agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ou un autre régulateur européen depuis le règlement MiCA.

Le notaire, en tant que garant de la légalité et de la sécurité des transactions, joue un rôle clé dans l’acceptation des paiements en cryptomonnaie et sa structuration. Il doit notamment s’assurer de la provenance licite des fonds afin de prévenir les risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme. Toutefois, la méconnaissance des actifs numériques par certains notaires peut freiner l’adoption de ce mode de paiement dans l’immobilier.

L’avocat joue également un rôle clé dans la sécurisation juridique et fiscale de la transaction. Il anticipe les éventuels obstacles réglementaires (la réglementation applicable aux crypto-actifs évolue rapidement en France et dans l’Union européenne, il y prêtera une attention particulière), structure l’opération pour garantir sa conformité et veille à optimiser son traitement fiscal. Son accompagnement permet ainsi d’offrir une sécurité renforcée aux parties prenantes, notamment en étant un soutien au notaire et fluidifier l’ensemble du processus.

En résumé, l’achat d’un bien immobilier en cryptomonnaie en France est légal, à condition que l’opération soit bien structurée sur le plan juridique, réglementaire et fiscal. Il est indispensable de consulter des professionnels avertis pour accompagner ce type de transaction et garantir sa conformité avec la législation en vigueur.

III. Comment fonctionne une transaction immobilière en cryptomonnaie ?

L’achat immobilier en cryptomonnaie suit un processus sécurisé et encadré légalement, permettant au vendeur et à l’agence immobilière de recevoir des euros, tout en offrant aux acheteurs la possibilité de régler en crypto. L’avocat et le notaire jouent un rôle central dans la supervision de la transaction pour garantir sa conformité juridique et fiscale.

A) Accord sur la vente et fixation du prix en euros.

Comme pour toute transaction immobilière en France, le prix du bien est exprimé en euros dans le compromis de vente et l’acte authentique. L’acheteur souhaite régler en cryptomonnaie, mais le vendeur et l’agence recevront des euros après conversion (nous prenons cette hypothèse ici).

B) Supervision par un avocat et un notaire.

Avant toute transaction, l’avocat vérifie la conformité juridique et fiscale de l’opération et établit un cadre contractuel sécurisé pour toutes les parties. Le notaire rédige le compromis de vente en intégrant une clause de paiement en cryptomonnaie et de perception du prix de vente en euro. Ces deux professionnels réalisent ensuite, chacun, une analyse de la traçabilité des cryptomonnaies pour s’assurer de leur origine légale conformément aux obligations de lutte en matière de blanchiment d’argent (LCB-FT).

C) Conversion des cryptomonnaies via un PSAN/PSCA agréé.

L’avocat et le notaire supervisent ensuite l’opération de conversion des crypto en euro :

• L’avocat et le notaire accompagnent l’acquéreur dans son opération de conversion auprès d’un PSAN ou un PSCA.
• L’avocat et le notaire supervisent cette conversion pour garantir la conformité réglementaire.
• Une fois les cryptos converties en euros, les fonds sont déposés sur le compte séquestre du notaire.

D) Signature de l’acte authentique et validation de la vente.

Une fois les fonds convertis et sécurisés sur le compte du notaire, l’acte de vente peut être signé en toute sérénité. L’achat est alors officiellement enregistré.

E) Réception des fonds en euros par l’agence et le vendeur.

• Le vendeur reçoit le paiement en euros sans avoir à gérer de cryptomonnaie ou à se soucier de la volatilité.
• L’agence immobilière perçoit sa commission en euros, comme dans une transaction classique.

IV. Avantages et inconvénients de l’achat immobilier en crypto.

Avantages.

• Attirer une nouvelle clientèle : les acheteurs en cryptomonnaie sont souvent des investisseurs fortunés cherchant à convertir leurs actifs numériques en immobilier. Accepter ce type de paiement permet d’accéder à un marché international en pleine croissance.
• Un processus simple pour l’agence et le vendeur : à part la conversion des cryptos en euros, la transaction reste identique à une vente classique. Le prix est fixé en euros, et le notaire et l’avocat supervisent l’ensemble du processus.
• Aucune exposition à la volatilité : le vendeur et l’agence reçoivent des euros, éliminant tout risque lié aux fluctuations des cryptomonnaies.

Inconvénients.

• Conversion obligatoire : un passage par un intermédiaire agréé (PSAN/PSCA) est nécessaire pour transformer les cryptos en euros avant la signature, ou à tout le moins les frais de notaire.
• Complexité administrative : l’intervention d’un avocat et d’un notaire est indispensable pour assurer la conformité juridique, réglementaire et fiscale.
• Acception encore limitée : peu d’agences immobilières ont mis en place ce mode de paiement, mais celles qui le font se démarquent sur un marché innovant.

V. Où peut-on acheter un bien immobilier en cryptomonnaie ?

Certaines destinations sont particulièrement ouvertes aux transactions immobilières en cryptomonnaie, offrant un cadre légal adapté et des infrastructures déjà en place. Voici les principaux pays où il est possible d’acheter un bien immobilier avec des cryptos.

Pays les plus crypto-friendly.

Dubaï : ville pionnière dans l’adoption des cryptos, de nombreuses agences immobilières acceptent déjà les paiements en Bitcoin (BTC) et Ethereum (ETH). Le gouvernement encourage ces transactions, attirant ainsi les investisseurs crypto du monde entier.

Portugal : fiscalité attractive pour les investisseurs crypto. Aucune imposition sur les plus-values issues des cryptomonnaies (pour les résidents), et plusieurs agences proposent déjà des biens accessibles en Bitcoin..

Suisse : pays très avancé en matière de régulation des actifs numériques. Certains notaires et institutions financières facilitent les transactions immobilières en crypto, notamment dans le canton de Zoug, surnommé la "Crypto Valley".

États-Unis (Miami et New York) : ces deux villes sont devenues des hubs de l’immobilier crypto, avec plusieurs promoteurs acceptant les paiements en BTC. Miami est particulièrement dynamique, avec une politique favorable aux cryptos et un marché immobilier de luxe réceptif.

VI. Exemples concrets : premiers achats immobiliers en cryptomonnaie.

L’utilisation des cryptomonnaies dans les transactions immobilières est devenue une réalité, avec plusieurs ventes notables à travers le monde.

Voici quelques exemples marquants :

France : Première vente immobilière via la blockchain.

En juin 2019, deux investisseurs ont acquis un hôtel particulier à Boulogne-Billancourt pour environ 6,5 millions d’euros. Cette transaction pionnière en France a été réalisée en "tokenisant" le capital social de la propriété, chaque token représentant une fraction de sa valeur. Les fonds ont été placés sur la blockchain Ethereum, illustrant le potentiel de la technologie blockchain dans le secteur immobilier.

A ce jour, il n’existe aucune jurisprudence au regard des transactions immobilières en cryptomonnaie.

États-Unis : vente record en cryptomonnaies à Miami.

En janvier 2022, le bureau de Barnes Miami a conclu une vente d’un duplex de 650 m² dans le prestigieux Marquis Residences pour un montant équivalent à 7 millions de dollars, réglé en cryptomonnaies. Cette transaction, l’une des plus importantes en Floride utilisant des actifs numériques, a été facilitée par un avocat qui a supervisé le processus, garantissant une conversion sécurisée des cryptomonnaies en dollars américains.

Portugal : adoption croissante des transactions immobilières en cryptomonnaies.

Le Portugal, reconnu pour son environnement favorable aux cryptomonnaies, a enregistré en mai 2022 sa première transaction immobilière entièrement réalisée en actifs numériques. Depuis, plus de 13 actes de propriété ont été conclus via des paiements en cryptomonnaies, reflétant l’intérêt croissant des investisseurs pour ce mode de transaction dans le pays.

Ces exemples démontrent que l’achat immobilier en cryptomonnaie n’est plus une simple théorie, mais une pratique en expansion. Les professionnels du secteur, tels que les avocats et les notaires, jouent un rôle crucial pour encadrer ces transactions et assurer leur conformité légale et fiscale.

Conclusion : l’avenir de l’achat immobilier en cryptomonnaie.

L’achat immobilier en cryptomonnaie se développe rapidement, porté par l’essor des actifs numériques et la demande des investisseurs internationaux. Dubaï, le Portugal et Miami sont déjà des marchés dynamiques, et de plus en plus de transactions sont facilitées par des avocats, notaires et PSAN/PSCA agréés.

Cependant, des  défis subsistent : la réglementation évolue, la fiscalité doit être maîtrisée, et la volatilité des cryptos reste un facteur à considérer.

L’avenir du marché dépendra de la généralisation des cadres juridiques et de l’adoption par les acteurs traditionnels. Les agences et vendeurs qui s’adaptent dès aujourd’hui prendront une longueur d’avance sur cette nouvelle ère immobilière.

Gil Léonard, Notaire Associé Hashrate Notaires

L'auteur déclare ne pas avoir utilisé l'IA générative pour la rédaction de cet article.

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