Le décès d’une personne correspond à la date d’ouverture de sa succession où il est constaté les héritiers légaux ou testamentaire ainsi que le patrimoine transmis à ces derniers.
Tant que le partage/répartition amiable des biens successoraux n’est pas réalisé, les héritiers sont alors considérés comme des propriétaires indivis sur la totalité du patrimoine.
En contrepartie, les héritiers doivent assumer les frais afférents auxdits biens successoraux, y compris via leurs fonds personnels en cas d’acceptation pure et simple de la succession.
Tout ou partie des biens transmis peuvent être dans un état matériel dégradé qui impose aux héritiers de prendre en charge des travaux par exemple.
Dans l’arrêt du 3 décembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Paris a autorisé la vente d’un bien successoral au regard de son DPE classé G et des faibles ressources des héritiers, malgré l’opposition à vendre de l’un d’entre eux. Tribunal Judiciaire de Paris, 2ème chambre civile, 3 décembre 2024, n°RG 24/09714.

Il est malheureusement fréquent qu’après le décès d’un aïeul, ses héritiers soient en désaccords sur le sort des biens successoraux.
Ces dissensions sont diverses : répartition des biens indivis entre eux, valorisation « effective » de chaque bien du défunt, mise en vente ou conservation du bien successoral au sein de la famille, etc.

Dans un premier temps, le notaire en charge de la succession va tenter de trouver un accord amiable entre les héritiers afin que chacun puisse être rempli de ses droits successoraux et qu’il y soit dressé un acte de partage par ce dernier.

Pour autant, les désaccords peuvent être persistants, y compris sur des fondements parfois non-juridiques, et le règlement amiable de la succession est alors bloqué.

Chaque héritier acceptant est alors en indivision avec les autres sur la totalité du patrimoine successoral et doit répondre des charges afférentes auxdits biens sur ses revenus personnels si les liquidités du défunt sont insuffisantes ou épuisées par les frais déjà réglés pour le compte de la succession.

La vente d’un ou plusieurs biens successoraux peut alors apparaitre alors comme urgente et aussi justifiée par l’intérêt commun des héritiers.

L’urgence de la mesure demandée au juge fait l’objet d’une appréciation souveraine par ses soins.

L’intérêt commun des héritiers-indivisaires peut être la mise en péril de l’équilibre de l’indivision.

Dans l’espèce traitée par le Tribunal Judiciaire de Paris (2ème chambre civile, 3 décembre 2024, n°RG 24/09714), un des héritiers s’opposait à la vente d’un bien successoral à un prix moins élevé que la valorisation qui avait été faite au décès de l’aïeul (220 000 euros) et qui était loué à une tierce personne à l’époque de l’ouverture de la succession.

Pour autant, le biens indivis ne s’est pas vendu au prix « espéré » par cet héritier opposant.

Les autres héritiers ont mis en avant devant le tribunal que :

• le marché de l’immobilier avait baissé depuis la date du décès intervenu en 2019 ;
• le bien a un DPE classé G ce qui met un terme à la possibilité de le louer à compter du 1er janvier 2025 ;
• des travaux d’un montant minimum de 20 000 euros seraient nécessaires pour pouvoir « en faire » un investissement locatif ;
• leurs revenus sont modestes et qu’ils ne peuvent donc assumer le coût desdits travaux à réaliser ;
• les taxes et charges de copropriété vont s’accumuler sans pouvoir être « absorbées » par les revenus locatifs du bien successoral ;
• etc.

Le tribunal saisi a fait droit à leur demande de vendre le bien malgré l’opposition de l’un des héritiers et a fixé le prix de commercialisation à 170 000 euros minimum nets vendeurs [1].

Il convient de noter que cette autorisation judiciaire est fondée sur l’article 815-6 du Code Civil qui nécessite la réunion de deux conditions cumulatives : l’urgence à vendre et l’intérêt commun des héritiers-indivisaires.

La fixation du prix de vente par le juge à un montant moindre que celui déterminé au décès est, de façon inédite jusqu’à cette décision, fondée sur le classement énergétique du bien successoral.

Sophie Risaletto, E.I., Avocat au Barreau de Lyon, Diplômée Notaire. https://risaletto-avocats.com/

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