Par deux arrêts du 10 avril 2025 (N°23-14.099 & 23.14-974), la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler l’obligation essentielle du bailleur : celle de délivrer un local commercial conforme et d’en garantir la jouissance paisible à son locataire pendant toute la durée du bail.

Ni une clause de renonciation à tout recours, ni une clause générale mettant à la charge du locataire tous travaux de mise aux normes ne peuvent exonérer le bailleur de cette obligation !

Beaucoup d’actualités en baux commerciaux ces derniers temps ! L’on retiendra surtout deux arrêts majeurs de la Cour de cassation, rappelant l’obligation essentielle du bailleur : celle de délivrer un local commercial conforme à sa destination, en bon état de réparations de toute espèce, et d’en garantir la jouissance paisible à son locataire pendant toute la durée du bail (articles 1719 et 1720).

Arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2025, n°23-14.099.

La renonciation à tout recours contre le bailleur et la clause générale mettant à la charge du locataire tous travaux de mise aux normes n’exonèrent pas le bailleur de son obligation essentielle de délivrance conforme.

En l’espèce, dès l’origine, le bien n’était pas conforme aux normes incendie. Le locataire prend le local et l’occupe en l’état pendant de nombreuses années sans faire de travaux de mise en conformité. Un incendie se déclare. Le bailleur assigne le locataire (et son assureur) en responsabilité et indemnisation de son préjudice. Le locataire est condamné par la Cour d’appel de Basse-Terre le 31 janvier 2023, considérant que par sa négligence, il a gravement manqué à ses obligations contractuelles d’entretien, de réparation et de mise aux normes des locaux. Le locataire forme un pourvoi en Cassation.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. En premier lieu, elle retient qu’en vertu de son obligation essentielle de délivrance conforme, le bailleur aurait dû effectuer les travaux adéquats avant la mise en location du bien. Ayant manqué à son obligation essentielle de délivrance conforme, il ne peut reprocher au locataire d’avoir manqué à ses obligations en ne mettant pas le local aux normes incendie pendant son occupation du bien. Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude !

En second lieu, la Cour de cassation rappelle que sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail. En l’espèce, aucune clause précise n’était ainsi libellée, de sorte que les travaux litigieux incombaient effectivement au bailleur et non au locataire. Attention, donc, à la rédaction précise des clauses répartissant les travaux entre le bailleur et le preneur...

Arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2025, 23-14.974.

Dans ce second arrêt rendu le même jour et dans le même sens que le premier, la Cour de cassation procède à un rappel de l’obligation essentielle du bailleur de délivrer la chose louée en bon état de réparations et d’y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (délivrance conforme et jouissance paisible). Elle confirme qu’une clause de non-recours du locataire contre le bailleur n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

En conclusion :

• Les parties au bail commercial sont respectivement tenues d’obligations essentielles qu’aucune clause exonératoire ne saurait dénaturer ;
• Le bailleur est particulièrement tenu de remettre au locataire un local conforme à sa destination, en bon état de réparations de toute espèce pour lui permettre d’y exercer l’activité prévue ;
• Les clauses du bail commercial doivent être rédigées avec précision, notamment celles répartissant les obligations d’entretien et de réparations entre les parties.

D’où l’importance de se faire accompagner dès le stade de la rédaction du projet de bail !

Mathilde Block, Avocate Cabinet Block Avocat Barreau de la Rochelle-Rochefort Droit des affaires - Baux commerciaux - Immobilier https://www.block-avocat.com/ https://www.linkedin.com/in/mathilde-block-a7317712a/

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