Qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, le dépôt de garantie ne peut être fixé librement ni retenu sans justification. La loi du 6 juillet 1989 fixe un cadre légal précis qui vise à protéger le locataire mais aussi le propriétaire. Ce guide vous permet de distinguer les idées reçues des règles juridiques applicables, afin de prévenir ou résoudre tout différend relatif au dépôt de garantie.

1 Définition et distinction.

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur, destinée à couvrir les impayés de loyers, les charges ou les réparations locatives à son départ. Il ne doit pas être confondu avec la caution, qui désigne l’engagement d’un tiers à payer à sa place.

2. Montant encadré.

Le dépôt de garantie ne peut excéder :

• Location vide : 1 mois de loyer hors charges
• Location meublée : 2 mois de loyer hors charges (depuis la loi Alur du 27 mars 2014).

3. Versement et remise.

Le dépôt est versé à la remise des clés et peut provenir directement du locataire ou d’un organisme tiers (FSL, Action Logement…). Le bailleur est tenu d’en délivrer un reçu s’il est payé en espèces.

4. Délai légal de restitution.

La restitution doit intervenir dans les délais suivants :

• 1 mois si le logement est conforme à l’état des lieux d’entrée
• 2 mois si des dégradations ou des dettes sont constatées : déduction faite des sommes éventuellement retenues par exemple au titre des réparations locatives.
• Majoration de 10% du loyer mensuel par mois commencé de retard (art. 22, loi du 6 juillet 1989).

Pour obtenir le versement de l’indemnité de 10% par mois de retard, il appartient au locataire d’adresser une lettre de mise en demeure à son propriétaire notamment avec l’aide d’un avocat.

5. Justifications en cas de retenues.

C’est en comparant l’état des lieux d’entrée avec celui de la sortie que le bailleur peut mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incombe au locataire.

Le dépôt de garantie couvre notamment :

• Les loyers ou charges impayés
• Des dégradations dans le logement
• Un défaut d’entretien du logement, puisque le locataire doit se charger de l’entretien courant durant toute la location (par exemple, l’entretien annuel de la chaudière).

Le bailleur doit justifier les sommes retenues sur la base de photos, devis ou factures. Il ne peut pas retenir une somme forfaitaire ou son propre temps.

Enfin, le juge peut revoir les devis produits par le bailleur à la baisse s’ils les estiment excessifs.

6. En cas de litige : quels recours pour le locataire ?

Lorsque le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais légaux, ou que des sommes sont indûment retenues, le locataire dispose de plusieurs recours progressifs, qu’il est recommandé d’exercer dans l’ordre suivant :

1. Lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire adresse au bailleur une mise en demeure en rappelant les textes applicables (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), et en fixant un délai raisonnable (8 à 15 jours) pour restituer la somme.

2. Conciliation amiable.
À défaut de réponse ou en cas de refus injustifié, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges portant sur les dépôts de garantie. La saisine est gratuite et permet souvent un règlement rapide.

3. Procédure judiciaire.
En l’absence d’accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (ex-juge d’instance), seul compétent pour statuer sur la restitution du dépôt de garantie. La procédure peut être introduite par requête ou assignation, selon le montant du litige et les circonstances.

En cas de retard injustifié, le locataire peut demander l’application de la majoration de 10% par mois commencé.

Clément Bastide Avocat au barreau de Paris www.bastide-avocat.fr

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