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Trois points de discussion :
1- Vous citez une recommandation de la commission des clauses abusives qui ne traite que de la mise à charge TOTALE du preneur des frais. En absolument pas la répartition 50/50. On ne trouve pas dans l’annexe citée par la cour d’Appel de clause concernant des honoraires "partiellement répétitiibles". Les juges ont transformé le contenu de l’annexe ou ne l’ont pas réellement lue :
Clauses relatives aux frais de rédaction du bail
6. Clause prévoyant que « les frais de constitution de dossier et d’établissement du bail (frais d’acte, de rédaction, d’imprimés notamment) sont à la charge du preneur. Il en sera de même pour les frais d’enregistrement si le contrat est soumis à cette formalité » ; ou que les frais de photocopies des pièces annexées au bail sont à la charge du preneur seul : article 5 de la loi du 6 juillet 1989.
Clauses relatives aux frais d’établissement d’état des lieux
7. Clause prévoyant que si le preneur fait obstacle à l’établissement contradictoire d’un état des lieux lors de l’entrée dans les lieux, ceux-ci seront réputés en parfait état : article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
8. Clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l’état des lieux établi contradictoirement : article 3, alinéa 2 de la loi de 1989.
Il n’est pas question des honoraires de négociation et de qui doit les payer
2- Vous écrivez pour défendre le paiement par le seul bailleur : C’est d’ailleurs lui qui a choisi de se faire représenter par un agent immobilier plutôt que de s’occuper seul de la location de son immeuble, lui qui a accepté les conditions tarifaires de l’agence....
Mais côté locataire : il a aussi choisi de se faire représenter auprès des bailleurs par un agent immobilier plutôt que de s’occuper seul de la recherche de sa location. Il y a de nombreuses locations de particulier à particulier, le candidat locataire qui rentre en contact avec une agence a bien choisi de travailler avec un professionnel, rien ne l’y oblige.
En contactant ce professionnel, il a pu consulter ses honoraires, affichés en vitrine et sur les affichettes, s’il choisi de travailler avec lui n’a-t-il pas également accepté les conditions tarifaires de l’agence ? Si il considère que les honoraire sont trop élevés, comme face à tout prestataire, avocat, architecte ou boulanger, il peut aller chez un professionnel moins coûteux.
3- L’agent immobilier est un intermédiaire et les tribunaux considèrent avec constance qu’il a deux clients et des obligations (information, conseil ...) envers ces deux clients, même si il n’est mandaté que par l’un des deux. Il n’est pas le prestataire exclusif du bailleur dans le cas où celui-ci l’a mandaté, n’ayant ni devoirs envers le candidat locataire ni droits face à ce même locataire.
Pour un bien à louer il y aura plusieurs visites à assurer de candidats différents
Pour un locataire qui cherche, il y aura plusieurs visites à effectuer de biens différents
Le partage 50/50 au final entre le bailleur dont le bien est loué et le locataire qui a trouvé semble équitable et surtout simple puisque la rémunération de 80% du travail effectué n’est pas possible (locataires qui n’ont pas trouvé, bailleurs qui n’ont pas loué)
L’interprétation restrictive que vous faites et qui a été suivie par la cour d’appel de Grenoble peut se retourner contre les locataires. Si on peut considérer qu’il est "logique" comme l’écrit la Cour que "Rien ne justifie que le locataire doive payer pour être recherché", dans ce cas il est aussi logique de considérer que "rien ne justifie que le bailleur doive payer pour être recherché". Et dans ce cas un locataire contactant une agence pour trouver une location et qui signe un mandat de recherche d’un bien à louer (pratique courante en transaction avec des agences spécialisées dans la "chasse" qui n’ont pas de mandat des vendeurs et se concentrent sur la recherche POUR l’acheteur par lequel ils sont mandatés) pourrait à bon droit se voir demander de payer la totalité des frais de recherche d’un bien à louer. Il ne me semble pas que c’était l’esprit de l’article 5 de la loi de 89, mais votre interprétation et celle de la cour d’appel conduisent à la logique : le mandant paye, qu’il soit bailleur (mandat de recherche d’un locataire) ou locataire (mandat de recherche d’un bien).
Cordialement