Telle est la question posée à la Cour de Cassation le 2 février 2010.

La réponse est tributaire des circonstances de l’espèce. Le vendeur, indépendamment du mandat non exclusif donné à une agence pour la vente de son immeuble, a conclu la vente avec un tiers trouvé par lui-même sans en informer cette dernière. A son tour, cette dernière informe le client par lettre recommandée qu’elle a trouvé un acquéreur au prix fixé et demande la réalisation de la vente. Le client refuse en alléguant qu’il a déjà conclu ailleurs. Se prévalant d’une clause pénale du contrat de mandat, l’agence porte le litige devant les juges et réclame une indemnité au motif que son client ne l’a pas informée immédiatement de la vente conclue à son insu. Elle estime qu’elle aurait eu droit à commission du fait qu’elle a proposé une offre au prix fixé, refusée sans motif par le vendeur. L’agence a été déboutée en appel et un pourvoi en cassation a été formé.

La cour de cassation annule la décision de la Cour d’Appel de Paris du 28 novembre 2008 et confirme le droit de l’agence à une indemnité dans les conditions de l’espèce.

Conclusion : pour qu’une agence dont le client a conclu la vente avec un tiers, soit en droit de réclamer une indemnité pour la perte du bénéfice de sa commission il est nécessaire de prévoir au contrat :

  une obligation pour le vendeur d’informer l’agent immobilier dans les 24 heures, par lettre recommandée, qu’il va valider une offre trouvée par lui-même ou par une autre agence ;

  une clause pénale sanctionnant le non-respect de cette obligation.

Evidemment, ce droit à indemnité ne joue que si l’agence notifie une offre au prix fixé au vendeur avant que ce-dernier ne l’informe qu’il a décidé de conclure avec un tiers.

Sources :

Cass.3ème Civ., 10 février 2010, N° de pourvoi : 09-11604

Patricia Cousin
CABINET COUSIN Avocats au Barreau de Paris
mail: avocat.cousin@orange.fr