Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 février 2013 nous donne l’occasion d’aborder la question de certains dommages ne relevant pas de la responsabilité décennale des constructeurs, les dommages intermédiaires. (Civ. 3ème, 13 février 2013, n° 11-28376)

Après la réception, pour les dommages affectant un ouvrage, la responsabilité des constructeurs peut en principe être recherchée sur le fondement des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil.

Selon la jurisprudence, dès lors que les conditions de ces garanties sont réunies, elles doivent être appliquées, à l’exclusion de tout autre régime de responsabilité.

La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs peut en effet être engagée après réception sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Pour cela, les conditions d’application des garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil ne doivent pas être réunies.

Les dommages concernés par cette responsabilité sont appelés dommages intermédiaires.
Il s’agit en effet des dommages qui ne présentent pas un caractère de gravité suffisant pour relever de la garantie décennale, et qui ne relèvent pas non plus des autres régimes de garantie prévus par les articles 1792 et suivants du Code civil.

Cette responsabilité pour les dommages intermédiaires est cependant subordonnée à la preuve d’une faute du constructeur poursuivi.
L’existence de cette faute ne peut se déduire du seul fait que le résultat promis n’a pas été atteint.

C’est ce que vient nous rappeler la Cour de cassation le 13 février 2013.

Un immeuble à usage d’habitation avait été vendu par lots dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. Un des acquéreurs n’a pas réglé l’intégralité du prix en raison d’infiltrations affectant sa loggia.
La Cour d’appel a retenu la responsabilité du vendeur et l‘a condamné à faire réaliser des travaux. Pour cela, elle a retenu la responsabilité du vendeur au titre de dommages intermédiaires.
Les juges d’appel ont par ailleurs rappelé que cette responsabilité suppose l’existence d’une faute. Ils ont considéré que cette faute est constituée par le fait d’avoir remis à l’acquéreur un appartement affecté de vices.

Cette décision a été censurée par La Cour de cassation.

Celle-ci rappelle que l’existence d’une faute ne peut se déduire de la présence de vices affectant le bien livré.
La faute doit en effet être prouvée.
La Cour de cassation se prononce en effet sur l’arrêt de la Cour d’appel (qui, comme indiqué plus haut, a considéré que l’existence de vices permettait de caractériser la faute) dans les termes suivants :
« Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la faute du vendeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision  ».

Jérôme Blanchetière Avocat, spécialiste en droit immobilier - Construction Miré Blanchetière - Avocats www.mire-blanchetiere-avocats.fr