Le nouveau dispositif Duflot est venu remplacer le dispositif Scellier. Comment fonctionne-t-il ? A qui s’adresse-t-il ? Que faut-il en retenir ?

Alléchant sur le papier, le dispositif DUFLOT permet à l’’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans, là où le Scellier était à 13%. La loi DUFLOT outremer, quant à elle, ouvre droit à une défiscalisation de 29% du prix du logement. L’objectif annoncé par le gouvernement, était de construire 500 000 nouveaux logements par an dont 150 000 logements sociaux. Tout en apportant sur le marché, une offre de logements à prix abordable, et répondant à la démarche de développement durable avec les normes BBC.

Malgré ces taux alléchants pour tout investisseur, là où le bât blesse c’est que pour en profiter il faut louer le logement neuf 20% moins cher que le prix du marché. De nouveaux décrets d’application sont venus atténuer cette contrainte avec la mise en place d’un « coefficient multiplicateur ».
A la condition de bien choisir son logement on peut faire une belle affaire en investissant pour sa retraite par exemple, tout en défiscalisant.

Ci-dessous, 5 conseils pour réussir votre investissement en loi DUFLOT.

• Conditions de mise en place du dispositif DUFLOT :

• être domicilié fiscalement en France
• acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement
• s’engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans
• le logement ne peut être loué à un ascendant ou un descendant, ou à toute personne du même foyer fiscal
• l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
• le respect des zones d’investissement éligibles A bis, A, B1, la zone B2 éligible que jusqu’au 30 juin 2013, puis soumise à agrément au-delà de cette date, quant à la zone C elle est exclue
• la limitation à deux acquisitions DUFLOT par an, avec le montant limite de 300 000 euros
• le bien doit être achevé dans les 30 mois qui suivent l’ouverture du chantier ou la date d’obtention du permis de construire
• le respect des plafonds de loyers et de ressources
• l’investissement en loi DUFLOT peut être réalisé en personne physique, régime de l’indivision, mais également en SCI (société civile immobilière) ou par l’intermédiaire de SCPI (Société civile immobilière).

• Réussir son investissement en loi Duflot :

1. Evaluer l’intérêt du dispositif au cas par cas

Sachant que la loi du 1er janvier 2013 fixe un plafond de niches fiscales à 10 000 euros y compris pour un investissement réalisé en DUFLOT, et que d’autre part, la loi DUFLOT n’autorise pas les reports d’excédants de crédits d’impôts ; pour optimiser cet investissement, il est important de bien calculer ses dépenses récurrentes donnant déjà droit à des crédits d’impôts. Et cela, pour évaluer au mieux l’intérêt du DUFLOT ou non selon son foyer fiscal.

2. En matière de superficie du logement

Avec l’arrivée du coefficient multiplicateur (de 0.7 à 1.2) consistant à appliquer au plafond de chaque zone fixé par Bercy une formule, les petites surfaces sont très favorisées, et le plafond des loyers est moins pénalisant. Ce coefficient est inversement proportionnel à la surface du bien, maximisant ainsi le rendement des petites surfaces du type studio, ou F2.

3. En matière de lieu d’investissement

Toutes les études tendent à montrer que la rentabilité du dispositif DUFLOT varie en fonction du lieu de l’investissement. L’intérêt se situe dans les villes où les loyers rejoignent ceux du marché. Quelques agglomérations sont donc à privilégier comme Toulouse, Marseille, Montpellier, Lille, Brest, Marcq-en-Barœul, Nantes… Concernant la région parisienne, l’on privilégiera les villes populaires aux banlieues chics où les prix y sont trop élevés et les loyers bien au-dessus des plafonds du DUFLOT.

4. Optimiser son investissement

Là où le Scellier se limitait à un seul investissement, le DUFLOT quant à lui, permet l’achat de deux logements, et ajoute un plafond au prix d’achat de 5 500 euros le mètre carré. Sans compter le plafond de 300 000 euros qui permet à un investisseur de défiscaliser jusqu’à 6 000 euros par an pendant 9 ans en France hexagonale. Tous ces éléments prônent en faveur d’un double investissement (deux studios par exemple).

5. Remplir les formalités fiscales

Pour réussir son investissement DUFLOT, encore faut-il remplir correctement les formalités administratives et surtout fiscales adéquates. Sachant que la déclaration du logement, et d’impôt pour le logement se réalisent pour la première fois l’année qui suit celle de l’achat ou de l’achèvement du logement, il conviendra de compléter une flopée de formulaires fiscaux :

 2044-EB concernant l’engagement de location
 2044 pour déclarer le revenu foncier et le reporter dans le 2042 aux « revenus fonciers »
 2042-C afin de déclarer le prix de revient du logement
 déclarer le logement au centre des impôts fonciers de la commune dans les 90 jours suivant son achèvement
 H1 ou H2 pour bénéficier de l’exonération partielle ou totale de la Taxe foncière

Il faut voir dans le dispositif DUFLOT, un bon moyen de se constituer un patrimoine locatif transmissible à long terme avec le coup de pouce du fisc. La rentabilité quant à elle, est à prendre avec des pincettes, et accompagner des précieux conseils des spécialistes pour veiller à optimiser votre investissement.

Constance Grandisson Fondatrice de VAL D’EUROPE PATRIMOINE – Expert patrimonial – Consultante formatrice contact@valdeuropepatrimoine.com www.valdeuropepatrimoine.com

Comentaires:

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  Le dispositif Duflot de défiscalisation immobilière. Par Constance Grandisson., Emmanuel, 3 mai 2013

  Pour avoir lu tout un tas d’article à ce sujet , je peux dire que celui-ci est clairement au dessus !
  J’en profite pour rappeler la formule du calcul du plafond de loyer incluant le coeff multiplicateur : S x Prix €/m² x (0.7+19/S) où S= Surface du logement ; (0.7+19/S)= Coeff multiplicateur et Prix €/m² le prix au m² de son logement. (Loyer calculé hors charges , attention ! )

  C’est également une bonne chose que vous rappeliez les formalités à remplir pour accéder à ce mécanisme fiscal, on oublie trop souvent de le signaler et les gens se sentent bien seuls au moment de remplir ces documents. J’en profite également pour compléter vos propos à ce sujet en proposant un article qui traite exclusivement de ces fameux formulaires à remplir (but des documents, à qui les remettre...) : http://www.impots-loi-duflot.fr/150...

  
  
  • Le dispositif Duflot de défiscalisation immobilière. Par Constance Grandisson., spierre, 17 juillet 2013

    Votre calcul est faut car il ne faut pas prendre en compte la surface du logement mais bien la surface pondérée, qui est une spécificité de la loi Duflot.
    En effet la surface pondérée est égale à la somme de la surface habitable du logement et de la moitié des surfaces annexes. Et c’est là la spécificité du dispositif. Car, à surface habitable égale, un logement qui a un balcon, une cave ou un cellier par exemple, verra son plafond de loyer augmenter ; autant dire un loyer plus élevé au final !
    Ca peut quand même changer légèrement la rentabilité ! C’est donc à bien étudier aussi, dans le cadre de son projet immobilier.
• 
  Le dispositif Duflot de défiscalisation immobilière. Par Constance Grandisson., sebastien, 3 mai 2013

  Bel article qui résume bien ce dispositif. Vos conseils sont pertinents et adaptés car l’investisseur s’intéressera bien évidemment à la rentabilité de son opération avant même de mettre le nez dans les conditions du dispositif ! Je rajouterais donc, que pour un investissement réussi, il faut savoir s’entourer de bons professionnels. Un bon conseiller immobilier vous prodiguera des informations sérieuses et adaptées à votre cas. Privilégier également un promoteur local, qui va connaître le marché locatif neuf dans sa ville. Le gestionnaire doit vous garantir des assurances sérieuses pour une meilleure location de votre bien (carence locative, vacance locative, loyers impayés, dégragdations, ...). Votre investissement en loi Duflot n’en sera que plus sûr. Car l’engagement se fait sur 9 ans : c’est donc un achat à moyen terme (ou long terme si vous décidez de garder le logement après les 9 ans de location).
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  Le dispositif Duflot de défiscalisation immobilière. Par Constance Grandisson., clemence, 6 mai 2013

  bonjour,
  en recherche d’informations sur le dispositif duflot, je suis tomber sur votre article très intéressant où vous expliquez bien les enjeux de cette nouvelle loi duflot et aussi les avantages que l’on peut en tirer à condition de respecter certain critère essentiel comme la localisation du bien, la superficie du logement et le respect des limitations comme les différents plafonds au m². C’est vrai qu’un investisseur néophyte peut très vite se retrouver déborder par toutes ces conditions. Le seul bémol que l’on pourrait mettre sur cette loi duflot c’est qu’elle ne s’applique plus que sur 9 ans au lieu de 15 ans ce qui permettait différents objectifs de revente.

  
  
  • Le dispositif Duflot de défiscalisation immobilière. Par Constance Grandisson., sebastien, 22 mai 2013

    Effectivement clémence, la durée d’engagement locatif a été raccourcie par rapport au dispositif Scellier. Mais en comparaison à ce même dispositif, le taux de réduction d’impôt a été augmenté. Si vous effectuez une simulation Duflot simple et gratuite sur internet, vous verrez que (selon chaque situation bien sûr), le dispositif est quand même toujours très intéressant et offre de bonnes rentabilités. Même avec une revente au bout de 10 ans.
• 
  Le dispositif Duflot de défiscalisation immobilière. Par Constance Grandisson., Pincopalle, 29 mai 2013

  2 points que je souhaite comprendre : les revenues fonciers sont ils soumis à l’impôt, malgré l’objectif défiscalisant du dispositif ? Qu’est-ce qui se passe avec ceux qui possèdent leur résidence principale et en acquérant un bien par le dispositif Duflot se retrouvent à devoir payer le ISF ?
  Merci de vos réponses

  
  
  • Le dispositif Duflot de défiscalisation immobilière. Par Constance Grandisson., s.pierre, 11 septembre 2013

    Je ne peux pas te répondre concernant ta question sur l’ISF (j’en suis loin ! de l’ISF bien sûr. lol).
    Mais par contre concernant les revenus fonciers, bien sûrs qu’ils restent imposés. En fait, la réduction d’impôt s’applique sur ta déclaration de revenus.

    Le bilan foncier vient "augmenter" ou "diminuer" artificiellement tes revenus imposables (revenu fiscal de référence) selon si ton bilan est déficitaire ou excédentaire. Mais quand on commence à regarder ce niveau de détail et de questionnement, il vaut mieux faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou au moins à un expert immobilier (spécialisé dans l’investissement défiscalisant).

    Le nouveau dispositif Duflot est un bon dispositif fiscal, à condition qu’on prépare bien en amont son opération. Les premières questions à se poser ne sont donc pas (que !) fiscales, mais plutôt : où est-ce le plus pertinent d’investir ? dans quel type de logement ? est-ce le bon moment face à ma situation actuelle ? comment optimiser mon financement ? etc.