Le créancier disposant d’un titre exécutoire (un prêt d’argent passé devant notaire ou une décision de justice par exemple) a la possibilité de faire vendre le bien immobilier de son débiteur aux enchères publiques. On dit alors qu’il poursuit la vente du bien à la barre du tribunal puisque à la différence des biens meubles, les enchères se déroulent au palais de justice, devant le juge de l’exécution et non par ministère d’officiers publics (huissiers et commissaires-priseurs).

S’il s’agit d’une méthode de recouvrement des plus impitoyables pour le débiteur, en cela qu’elle peut viser le bien constituant sa résidence habituelle, c’est aussi l’une des plus efficaces pour le créancier. C’est pourquoi les établissements bancaires y ont fréquemment recours, notamment pour obtenir le remboursement d’un prêt immobilier dont les échéances ne seraient plus honorées.

Malheureusement, la politique des débiteurs face à cette procédure est trop souvent celle de l’autruche.

Pourtant, il existe de nombreux moyens de défense tendant soit à obtenir la vente amiable du bien saisi afin d’en obtenir un meilleur prix, soit à faire échouer la tentative de saisie, ou encore, dans de plus rares cas, à conserver l’immeuble inaliéné, sans menace de saisie ultérieure.

Propos liminaires sur le déroulement de la procédure

Avant d’aboutir à la vente aux enchères du bien, la procédure aura dû passer par plusieurs étapes.

Tout d’abord, comme il a l’a été rappelé plus haut, le créancier devra être muni d’un titre exécutoire. Cet acte lui permet de recouvrer la créance liquide et exigible, portée par le titre, en faisant appel à un huissier de justice. Cet officier public, grâce à ce document, peut saisir des sommes d’argent directement sur les comptes bancaires du débiteur ou, dans le cas qui nous intéresse, délivrer un commandement de payer valant saisie.

C’est cet exploit d’huissier qui initie véritablement la procédure de saisie immobilière et qui commence à faire courir certains délais dont l’irrespect pourra être utiliser par le débiteur pour se défendre à la procédure.

Le commandement de payer valant saisie contient certaines mentions à peine de caducité et qui sont visés à l’article à l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Sans exhaustivité, on peut citer :

 la désignation de l’avocat qui représentera le créancier à la procédure,
 l’indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré,
 le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires,
 l’indication, si le débiteur est une personne physique, que s’il s’estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l’article L. 331-1 du Code de la consommation.

A peine de sanction égale, le commandement doit être dénoncé au conjoint si le bien immobilier saisi appartient en propre à l’autre conjoint et qu’il constitue la résidence familiale.

Dans les deux mois de la délivrance au débiteur, le commandement doit être publié au service de la publicité foncière (ancienne conservation des hypothèques), toujours à peine de caducité.

A compter de cette formalité, le créancier dispose d’un nouveau de délai de deux mois pour faire délivrer l’assignation à l’audience d’orientation. Ici aussi, l’acte est emprunt d’un certain formalisme et doit notamment assigner à une audience qui ne peut être comprise qu’entre un et trois mois à compter de sa délivrance. Toujours à partir de la date d’assignation, le créancier dispose de cinq jours pour déposer le cahier des conditions de vente (article article R. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution).

Ce n’est qu’au terme de ces actes de procédure successifs qu’intervient l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution. Il s’agit de la phase la plus importante de la procédure puisque c’est à son issue que le sort de l’immeuble sera scellé.

En effet, si le juge ordonne la vente aux enchères publiques et une fois le délai d’appel de quinze jours expiré, le bien sera présenté lors de l’audience de vente forcée et ce de manière inéluctable.

Si l’immeuble trouve adjudicateur (terme désignant l’acquéreur d’un bien soumis aux enchères), le juge le constatera par une décision insusceptible de recours de la part du débiteur, ancien propriétaire.

C’est pourquoi il est primordial, pour le débiteur saisi, de faire valoir des arguments en amont de l’audience d’orientation.

I – Solliciter la vente amiable du bien

Avant la décision de vente forcée qui sera éventuellement prononcée par le juge de l’exécution à l’issue de l’audience d’orientation, le débiteur a la faculté de demander la vente amiable de son bien sous contrôle du juge.

Cette possibilité lui est offerte car la vente de gré à gré fait disparaître l’aléa qui pèse sur le prix de vente. Plus encore, elle sert l’intérêt commun du débiteur et du créancier, puisque le second y trouvera bien souvent un désintéressement supérieur de sa créance.

Il faut également noter que cette demande peut être formulée oralement jusqu’à l’audience et par le débiteur qui se présenterait seul devant la juridiction, alors que la représentation par avocat est obligatoire en cette matière.

Cependant, il n’est pas dispensé de justifier par sa demande par des pièces attestant de sa bonne foi et de sa volonté réelle de vendre. Aussi il lui sera conseillé de produire, pour le moins, un mandat de vente et dans l’idéal, un compromis.

Enfin, précisons que le débiteur n’est pas obligé d’attendre l’audience pour solliciter la vente amiable, ni même l’assignation à l’audience d’orientation d’ailleurs.

Il a tout intérêt à se rapprocher de son créancier et/ou de l’avocat de celui-ci pour convenir d’un règlement amiable et ce le plutôt possible afin d’éviter que les frais de poursuites, qui s’accumulent au fur de et à mesure du déroulement de la procédure de saisie, ne viennent alourdir la note.

En toute hypothèse, on ne saurait que trop conseiller au débiteur de se rapprocher de son conseil habituel, car en dehors de la vente amiable tous les arguments qu’il voudra soulever devant le juge ne pourront l’être que par ministère d’avocat.

II – Les moyens tendant à l’échec de la procédure

On l’a vu, les mentions et délais à respecter sont nombreux pour le créancier poursuivant la vente forcée. La procédure de saisie immobilière est l’une des plus piégeuse du droit positif. Ainsi, il conviendra de vérifier chacun des actes, du titre exécutoire jusqu’à l’assignation à l’audience d’orientation, sur lesquels le créancier poursuivant aurait pu trébucher.

A – L’irrégularité du titre exécutoire

Rappelons-le, le préalable à toute voie d’exécution est la possession d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Lorsqu’il s’agit de prêts contractés dans le cadre d’une opération d’acquisition immobilière, l’acte de vente et l’acte de prêt sont souvent passés devant notaire à la même occasion et parfois dans le même instrumentum (i.e. le document contenant les actes juridiques).

Aussi, il n’est pas rare que l’une des parties au jour de la réitération devant notaire ne soit pas présente et se fasse représentée par un clerc de notaire en vertu d’une procuration. Cette pratique répandue dans les études notariales a le mérite de fluidifier les relations contractuelles et celui de permettre la conclusion d’acte qui serait impossible ou différé en raison de l’éloignement géographique qui sépare les parties. En revanche, mal exécutée, elle peut mettre en danger la vigueur du titre exécutoire.

A l’occasion de cinq arrêts rendues par la deuxième chambre civile le 7 juin 2012, la Cour de cassation s’est fendue d’un communiqué qui rappelle que la procuration doit être annexée au titre exécutoire. A défaut le titre exécutoire perd son caractère authentique et par ricochet sa force exécutoire.

Or, certains notaires ont pu faire, en certaines occasions, l’économie d’une seconde procuration pour le prêt. L’acte principal étant la vente immobilière et son accessoire le crédit affecté, ces derniers se contentaient de procéder par renvoi.

Cette pratique a été censurée par les décisions ci-dessus, qui en l’espèce ont permis aux débiteurs d’échapper aux saisies immobilières diligentées contre eux.

Il conviendra donc d’attacher une importance particulière à l’étude du titre exécutoire en vertu duquel la saisie immobilière est pratiquée et de vérifier qu’il respecte les prescriptions posées par l’article 1318 du Code civil et par le décret du 26 novembre 1971, relatif aux actes établis par les notaires.

B – La caducité du commandement de payer valant saisie

L’autre hypothèse plus classique de fin de non-recevoir est celle de la caducité du commandement. Sans dresser une litanie des cas de caducité du commandement, dont certains ont été cité plus haut, on peut y ajouter :

 l’absence de dénonciation du titre exécutoire au débiteur, si le titre n’est pas un acte notarié et si le titre n’a été notifié au débiteur auparavant.

 l’absence de dénonciation du titre exécutoire à l’ensemble de l’hoirie, dans tous les cas, lorsque que la saisie est poursuivie contre les héritiers.

 l’absence de dénonciation du titre exécutoire et des actes de procédure (commandement, assignation) au tuteur/curateur, quand le débiteur est une personne sous protection de justice.

Il peut également arriver que l’huissier mandaté, voulant faire preuve de zèle sans doute, assigne trop tôt sans respecter le délai de carence d’un mois entre son acte et la date de l’audience à laquelle il a assigné.

Enfin, rappelons que les mentions obligatoires communes à tous les exploits d’huissier sont aussi prescrites à peine de caducité du commandement.

En somme, les hypothèses de caducité sont légions c’est pourquoi, ici aussi, il faudra faire preuve d’une vigilance aiguë et ne pas hésiter à faire feu de tout bois pour espérer mettre en échec la procédure. Cependant, même si ces moyens s’avéraient prospères ils n’offriront que le répit au débiteur. Sauf à ce que la prescription du titre ou de la créance soit acquise, rien n’empêchera le créancier de réintroduire son action.

III – L’arme de destruction massive : la prescription biennale de l’article L . 137-2 du Code de la consommation

Comme le titre l’indique, son efficacité est radicale, mais afin de parfaire l’analogie, seules quelques affaires seulement l’ont en germe.

Le 28 novembre 2012, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a frappé un grand coup en faisant application de la disposition générale de l’article L. 137-2 du Code de la consommation à la matière spécifique, à laquelle le même Code consacre un chapitre, qu’est le crédit immobilier.

Cet article limpide prévoit que "l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
"

Or, avant la réforme des prescriptions intervenue avec la loi du 17 juin 2008, la prescription des crédits immobiliers était décennale. Les services contentieux des établissements de prêt n’ont pas forcément vu venir cette réduction drastique du délai pour agir. Aussi, beaucoup de dossiers en stock sont touchés par la prescription consacrée par l’arrêt du 28 novembre dernier.

Reste une question : quant commence à courir le délai de prescription en matière de crédit ?

Pour y répondre il convient de se référer à la clause de déchéance du terme stipulée dans la quasi-totalité des offres de prêt. Ladite clause dispose le plus souvent que lorsque le prêteur fera défaut dans ses règlements, l’emprunteur aura la possibilité de prononcer la déchéance du terme, selon des modalités qui peuvent varier mais qui est nécessairement notifiée par LRAR ou par exploit d’huissier pour des raisons de preuve.

La déchéance du terme entrainant l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt, c’est bien à cette date que doit être fixé le dies a quo (premier jour de computation du délai).

Ainsi, lorsqu’un délai de deux ans s’est écoulé entre la notification de la déchéance du terme et l’acte initiant la saisie immobilière, à savoir le commandement de payer valant saisie, sans qu’aucun acte interruptif ou suspensif ne soit intervenu, l’action du prêteur est prescrite.

Le prêteur n’a plus la possibilité de recouvrer sa créance par quelque voie de droit.

Cette fin de non-recevoir conduit non seulement à l’irrecevabilité de la procédure de la saisie pratiquée, mais aussi à dissuader le créancier poursuivant d’initier d’autres mesures d’exécution qui seront, dès lors, vouées à l’échec.

François Déat Avocat au Barreau de Bordeaux

Comentaires:

• 
  Saisie immobilière : n’attendez pas qu’il soit trop tard. Par François Déat, Avocat., DEVEYCX VENEL, 17 septembre 2013

  Je viens d’être assigné, mais il n’est pas fait mention de la date de déchéance du terme car il n’y en a pas eu de la part de la société de crédit. Cette erreur peut elle être fatale au créancier/
  Je pense en informer le juge des exécutions car l’huissier fait références à ce tribunal pour la vente immobiliere.

  
  
  • Saisie immobilière : n’attendez pas qu’il soit trop tard. Par François Déat, Avocat., François DEAT, 25 septembre 2013

    Monsieur,

    Je fais suite à votre message.

    En effet, si la déchéance du terme ne vous pas été notifiée par votre créancier cela constituerait un sérieux obstacle à la procédure de saisie.

    Cependant, vous ne pourrez pas faire valoir cet argument devant le Juge de l’exécution sans être représenté par un avocat lors de l’audience d’orientation.

    De plus, dans le cadre d’une procédure judiciaire contradictoire, on ne communique pas au juge par courrier.

    Le ministère d’avocat est obligatoire devant cette juridiction. Non représenté, vous ne pouvez que solliciter la vente amiable de votre bien immobilier.

    Cordialement.

    François DÉAT
    Avocat au Barreau de Bordeaux
    
    
    • Saisie immobilière : n’attendez pas qu’il soit trop tard. Par François Déat, Avocat., kiki, 30 septembre 2013

      Bonsoir,
      J’ai eu la signification de la déchéance du terme de mon credit immobilier, j’ai fait plusieurs propositions à ma banque pour lui proposer un arrangement et revenir sur cette déchéance, mais sans succès. J’ai eu dans ma boite aux lettres un avis de passage datant du 29 mai 2013 d’un huissier mentionnant "ASSIGNATION TGI à la demande "ma banque" puis plus aucune nouvelle, je pensais recevoir un courrier ou autre informations mais absolument rien depuis leur passage. Je suis consciente que j’ai fait la politique de l’autruche depuis... je ne sais pas vers qui me tourner, ce que je dois faire, est-ce peut-être trop tard ?
      merci de vos renseignements sur les différentes étapes et les documents que je devrais recevoir dans ma situation.
      cordialement
• 
  Saisie immobilière : n’attendez pas qu’il soit trop tard. Par François Déat, Avocat., François DEAT, 25 septembre 2013

  Mise à jour de l’auteur :

  "L’inobservation de l’obligation, par le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique et, partant, son caractère exécutoire." Dossier de presse du rapport annuel de la Cour de cassation 2012 (publié le 24 mai 2013)

  La Chambre mixte de la Cour de cassation, par deux arrêt du 21 décembre 2012, est revenue sur la sanction du titre qui ne contiendrait pas les procurations en annexe. Cette solution est, à mon sens, inexplicable juridiquement, d’autant que la Haute Cour s’est abstenue de dire quelle sanction frappe alors l’inobservation de l’obligation. Il s’agit d’une décision plus gouvernée par la sécurité juridique de nombreux actes notariés que par le respect des textes.

  
  
  • Sans titre, debouck micheline, 13 juillet 2015

    je,suie dans le ne ne cas on veut ne saisir ma maisom pour 3000 euro que faire j atenttend la reponse de laudiause
  
  
  • Sans titre, GUERRERO, 28 octobre 2015

    Bonjour

    Confronté à cette problématique dans un dossier me concernant d’ octobre 2015, je voudrai juste rebondir en tant débiteur saisi, sur "l’acte notarié dépourvu des procurations en annexes est dénué de force exécutoire" qui s’appuie sur un arrêt de la cour de cassation du 15 janvier 2015, pourvoi N° 13-12479 et aussi en rapport aux deux arrêts du 21 décembre 2015.

    Si je comprend bien le sens de cette jurisprudence de 2015, l’absence de mention au rang des minutes concernant les procuration demeure toujours un motif d’irrégularité du titre exécutoire ?

    Cordialement
  
  
  • Sans titre, SIOT, 9 novembre 2015

    Dans mon cas, le juge de l’exécution a prononcé la vente forcée. Dans un jugement précédent, le JE a déterminé le montant de la créance (270 000 €). La vente forcée établit un prix de base à 150 000€ (audience du 3/12/2015). J’ai un acquéreur qui propose 430 000€. Un SSP a été signé. La partie adverse refuse le SSP. Que puis je faire ? Le JE peut il revenir à une procédure de vente amiable dans la mesure où le montant de la créance est consigné ?
• 
  Saisie immobilière : n’attendez pas qu’il soit trop tard. Par François Déat, Avocat., Gérad Duz, 28 septembre 2013

  Bonjour,
  je souhaite acheter un bien immobilier saisie tout le monde est d accord créancier débiteur pour le prix d’achat mais le notaire refuse de faire l’acte notarié car lors de l’appel le propriétaire n’as pas fais le nécessaire pour que le juge désigne mon notaire pour une vente amiable
  suis obliger d’attendre la vente forcée au tribunal ou puis je contacter le juge avant l audience d’adjuction pour faire une proposition d’achat
  par la suite si j’achète le bien saisie avec levée hypothéque et saisie le propriétaire peut il se pourvoir en cassation
  précision le propriétaire doit de l’argent à deux banques
  la première n’as fait aucun recours mais la seconde oui et la seconde à peur de travailler pour la première si le prix d’achat est pas élevée elle récupéras rien
  peut elle abandonner la saisie ?
  merci de votre réponse
  cdt
• 
  Saisie immobilière : n’attendez pas qu’il soit trop tard. Par François Déat, Avocat., Odile, 23 octobre 2013

  Bonjours,

  J’ai été assigné à comparaitre il y a 3 mois. Pour éviter la saisie immobilière j’ai trouvé un acquéreur et signé un compromis de vente. Je devais signé chez le notaire mais comme la saisie n’avais pas encore été lever la date a été repousser 14 jours. Entretemps, j’ai reçu une autre assignation à comparaitre pour janvier 2014. Le problème est que la signature est prévu pour le 28/10/2013 et que le notaire m’a dit que la saisie est levé.

  Donc, la saisie est-elle levé ou non ? Est-ce que mon chèque risque de rester bloquer par le notaire pour que le tribunal puisse prendre des frais ?
• 
  AVIS DE SIGNIFICATION D’UN ACTE D’ HUISSIER DE JUSTICE., candeias sousa , 8 avril 2014

  bonjour, j’ai reçu un avis de passage de huissier de justice (02/04/2014)pour une signification d’un acte d’huissier de justice pour lundi 14/04/2014.
  depuis 10 moins j’ai pas versé les sommes pour le remboursement du prêt à la banque.
  j’ai perdu mon emploi .
  à ce jour ma situation à change.je travaille à nouveau et je suis en condition de rembourser ce prêt et avec un délai de rattraper les arrières , je aimerai garder cette maison.
  Pouvez vous me conseiller .merci.

  
  
  • Sans titre, mme christmann anita, 3 décembre 2014

    je suis en retard de trois échéances à la banque et on me mets aux services contentieux, ce service peut t il ou voudra t il accepter que je rattrape mon retard en échelonnant et quand il vont demander la déchéance du terme, que dois je faire j’avais un délai jusqu’au 3 décembre 2014.
  
  
  • URGENT : besoin de conseils, ng, 9 juillet 2015

    Bonjour Cher Maître,

    J’ai besoin de conseils afin d’anticiper une situation qui risque de s’aggraver d’ici un à deux mois.

    Je suis au chômage licenciée économique, j’ai 2 banques, dans la banque 1, 4 crédit, 1 autorisation de découvert de 2000 E/mois et 1 CB à débit différé dont 1 prêt immobilier contracté il y a de cela 3 ans et qui se termine en 2032 (j’ai 52 ans, seule avec ma fille de 13 ans depuis 2003) total des prêts : 1446 E/mois.

    J’ai pris rv avec mon banquier 1 afin de voir s’il peut racheter tous mes prêts mais j’ai peur, surpris de constater le montant, qu’il me supprime tous mes moyens de paiement et que ma situation soit pire... que faire ?

    Dans la banque 2, j’ai plusieurs autres prêts total : 1298 E/mois.

    J’avais un salaire correct, je faisais 60heures/semaines de travail, mais suite à la suppression des heures supplémentaires exonérées d’impôt en 2012, ma situation est devenue de plus en plus difficile et j’ai perdu pied.

    De plus, suite à des problèmes passés, j’ai également une saisie sur salaire de 471 E sur mes allocations chômage (csp).

    J’ai essayé de demander également au banquier 2 (aucun virement de mes allocations arrivent sur ce compte) un rachat mais en situation de demandeur d’emploi cela est impossible. Je crains que le banquier 1 me dise la même chose.

    dans le cas où un ou plusieurs prêts seraient rejetés sur la banque 2, les créanciers peuvent-ils :

    1/ demander la vente de mon appartement ?
    2/ saisir ma banque 1 ?
    3/ saisie immobilière et mobilière ?

    Pourrais-je leur proposer de s’ajouter sur ma saisie sur salaire actuelle ? peuvent-ils refuser ?

    Je suis à votre disposition pour vous donner des détails au sujet de ma situation, svp merci par avance de bien vouloir me contacter au plus vite afin que je trouve une solution.

    bien cordialement,
• 
  Bonjour,, JCR JCR , 26 avril 2014

  J’ai eu un commandement de saisi le 23 février 2012 , puis un huissier pour un pv de description ( 4 juin) puis une convocation à l’audience d’orientation par huissier. Je me suis rendu à cette audience pour m’entendre dire qu’il n’y avait plus d’audience .Je suis tombé dans le hall du tribunal sur l’avocat poursuivant qui m’a remis une facture. J’ai trouvé très curieux qu’il y ait plus rien .Ensuite j’ai reçu un autre commandement de payer valant sais le 29 octobre 2013 puis une autre convocation à une audience (je ne m’y suis pas rendu vous comprendrez bien vu le déroulement de la dernière) puis enfin la notification d’une jugement ordonnant la vente forcée je 17 avril pour une séance le 22 juin .......
  La lettre de déchéance du terme du prêt objet de cette affaire date du 22 décembre 2007.
• 
  peur d’une vente à la bougie de ma maison, jouve josiane, 27 avril 2014

  Bonjour Messieurs, Mesdames. Suite à divorce, je dois à mon ex-mari le quart de la valeur de " ma" maison. Je pensais recevoir le jugement de la cour d’appel de Douai par huissier, mais non ; c’est le notaire qui me l’a adressé, le 28 mars dernier par lettre recommandée avec accusé de réception ( je ne sais même pas c’est normal de recevoir un jugement cour d’appel par l’intermédiaire d’un notaire ?). J’ai vu en personne le notaire le 24 avril dernier. Il m’a informé que pour le 16 juin prochain, si je n’avais pas régler mon ex-mari, celui-ci n’hésiterai pas à me faire vendre ma maison (qui est aussi mon domicile). "à la bougie" et qu’il ne m’épargnerait en aucune manière (je me bas, en vain, depuis 2003, pour violences conjugales dont viols répétés et avérés). Comment voulez-vous que je réussisse à vendre une partie de mon terrain en 1 mois et demi ? ? Depuis 1 an je m’étais déjà renseigner pour vendre mais ne pouvais rien mettre en route tant que je n’avais pas la décision de la cour d’appel de Douai. Même si je prends comme repère la date du jugement du 26 septembre 2013, de toute façon ça fait cour pour trouver un acheteur, ou vendre dans de bonnes conditions surtout dans le contexte économique actuel. Par votre article, je vois que ce n’est pas le 16 juin précis que je vais me retrouver à la rue ou démunie par une mauvaise vente. ouf ! car je suis très mal (et sous médicament depuis les violences). Je dépose un dossier de surendettement. Grand merci.

  il voulait faire vendre à la bougie ma maison. je voulais vendre une
  partie de mon terrain pour le rembourser vu que je n’ai pas de liquidité et j’ai que 1000 euros de retraite. mais j’ai pas assez de délai et mon ex-mari est déterminé et impitoyable, le notaire me l’a dit : " il ne vous ratera pas".
• 
  Article L137.2, Benoit, 29 avril 2014

  Bonsoir,
  L’articleL137.2 du code de la consommation est-il applicable lorsque dans le dossier de prêt immobilier il est stipulé "ce prêt n’est pas concerné par les dispositions des articles L312.2 et suivant du code de la consommation". D’avance merci de votre réponse.
  Très cordialement,
  Benoit
• 
  Sans titre, sandra, 14 juin 2014

  bonjour,
  mon compagnon est propriétaire en indivision avec ses 2 frères de la maison où nous habitons actuellement. Je souhaite racheter la part de ses 2 frères. Mon compagnon suite à un problème de santé grave a dû stopper son activité d’artisan, est sans revenu depuis 1 an et a des dettes au RSI, impôts et comptes pro et perso débiteurs à sa banque. Le courtier qui s’occupe de mon prêt immobilier demande que mon compagnon soit caution hypothécaire pour que ma demande de prêt passe au niveau de la banque. Nous avons vu le notaire qui me conseille d’acheter la totalité de la maison vu que la part de mon compagnon est saisissable par ses créanciers. je souhaite savoir quels sont les risques qu’1/3 d’une maison soit saisie ? les créanciers peuvent-ils obliger la vente de la maison ? Pour ma part je souhaiterai ne pas acheter la part de mon compagnon d’une part parce que c’est une maison familiale pour lui, d’autre part parce que la demande de prêt est plus incertaine pour la totalité de la maison, enfin mon compagnon va déposer un dossier de surendettement auprès de la banque de France.... Que me conseillez-vous ? quel risque je prends ?
  Je me dis qu’au pire si à un moment les créanciers lui ordonne de vendre sa part, je pourrais alors la racheter à ce moment là, non ?
• 
  Saisie immobilière délai d’appel, fred, 12 juillet 2014

  Bonjour, je suis en pleine saisie immobilière. Au tout début de la procédure, j’avais reçu une ordonnance de saisie immobilière, j’avais donc fais appel sur les conseils de mon avocat dans le délai des 10 jours. Quelques semaines plus tard, l’avocat adverse précise que nous étions hors délai et continua la procédure. Plusieurs semaines plus tard je reçois donc la convocation devant le juge de l’execution et quelques jours plus tard je reçois également la convocation à la cours d’appel qui a lieu plus tard. Est il possible qu’il y ai un problème au niveau de la procédure sachant que l’avocat d’adverse avait précisé que nous étions hors délai alors que cela n’était pas le cas. Comment est il possible de passer avant devant le juge de l’execution alors que je ne suis pas encore passé en appel concernant le début de la procédure"ordonnance de saisie immobilière".

  
  
  • saisie executoire sur l imobilier, zanichelli, 20 octobre 2015

    bonjour,je suis dans la meme situation que vous,j en veus au juge car ,il prend pas la peine de réexaminé le dossier,i a beaucoup d erreur en chiffre,et moi je suis impuissante face a cette situation,on ne sait meme plus chez qui faire co,nfiance
• 
  Commandement de payer valant saisie mobiliere, Farid LAHMANES, 2 septembre 2014

  Bonjour maitre,
  Votre article m’a énormément intéressé en effet j’ai reçu hier 1er septembre un commandement de payer valant saisie immobilière pour un prêt bancaire immobilier non rembourser en effet j’ai connu des difficultés qui m’ont amener a ne plus pouvoir faire face, j’ai donc reçu le 22 mars 2011 un avis de déchéance exigible immédiatement. depuis ce jour plus aucune nouvelle. Mon avocat me précise que la prescription biennale de deux ans dans mon cas est impossible car la vente c’est faite par un acte notarié mais je pense que c’est le cas de toutes les ventes mobilières alors comment faire appliquées cette prescription dans ce cas ? cela vous semble t’il défendable devant un tribunal ?

  Merci par avance pour votre réponse
  Cordialement

  
  
  • Sans titre, kathy, 22 janvier 2015

    Bonjour,

    je me trouve dans le meme cas que vous, que puis je faire ? avez vous eu une reponse.
    merci
    cordialement
• 
  Début de la fin pour nous quatre !!!, Olivier.R, 10 septembre 2014

  Bonjour,
  nous sommes exactement dans la situation que vous avez évoquée
  nous avons travaillé pendant 15 ans pour constituer une patrimoine familiale.
  Suite à une chute vertigineuse au niveau professionnel. Par conséquent, nous sommes dans l’impossibilité de faire face aux mensualités du prêt
  ainsi, nous deux et nos deux enfants 14 et 19 ans risquons de nous retrouver a la rue d’ici quelques mois
  notre cas est un peu particulier car nous travaillons étroitement avec cette banque. Elle tenait notre compte professionnel pendant 10 ans , c’est ainsi au’ elle nous a proposer ce prêt immobilier
  La banque a bien profité du bénéfice de notre société ( placement à court terme de 50000€ par mois par exemple)
  une fois que notre contrat avec la maison mère de notre société n’a pas renouvelé , la banque ne nous reconnaît plus.
  Maintenant, elle va saisir notre maison dans laquelle nous avons investi pendant toute cette période. Notre objectif aujourd’hui d’essayer de convaincre le créancier et président du tribunal que l’on puisse vendre notre bien et rembourser la banque car la valeur de notre maison est 3 fois plus que le reste à payer. SVP , conseillez- nous

  notre

  
  
  • Sans titre, Sasou , 15 mai 2015

    Bonjour vous voudrais savoir jais une date de vente de ma maison je peut faire quoi avant pour me laisser un délais de payer
• 
  Demande de précision pour la notification de déchéance du terme, Un Internaute amateur juridique, 27 octobre 2014

  Cher maître,

  Je suis très satisfait par la lecture de votre article et vous remercie pour avoir partagé vos compétences juridiques. Je n’ai vu nulle part de précision pour la notification de la déchéance du terme obligatoire pour la banque.

  La banque peut elle se contenter d’une LRAR retournée comme non réclamée ( délai laissé par La Poste de 15 jours dépassé ) ou doit elle absolument obtenir une LRAR réceptionnée et un Accusé de réception signé.

  A défaut la banque doit elle obtenir un envoi par huissier pour obtenir la notification ?

  Et quelle est la jurisprudence applicable dans ce cas.

  Merci de vos lumières et recevez mes salutations,
• 
  Peut-on faire annuler une saisie lorqu’il maque des informations dans l’offre, Tiboc Christine, 27 octobre 2014

  Bonjour,
  Peut-on faire annuler une saisie immobilière, lorsqu’il manque des informations importantes dans l’offre de prêt signé chez le notaire ?
  Exemple mon offre de prêt stipule au paragraphe intérêt de retard, pour le paiement des intérêts de retard se reporter au paragraphe "Taux et intérêts de retard".
  Hors ce paragraphe n’existe pas, ni même le ou les taux d’intérêts de retard dans un autre paragraphe ou sous un autre intitulé.
  Peut-on conclure à la caducité de l’offre, et par conséquent à l’annulation de la saisie ?
  Si c’est possible quelle jurisprudence appliquer ?

  Merci de votre conseil. Cordialement
• 
  Sans titre, vickydavid, 8 juin 2015

  Bonjour,
  Question 1 : Si une vente amiable est autorisée par le juge et qu’on décide finalement dans les 4 mois requis pour vendre de régler la dette et de ne pas vendre, a-t-on le droit ?
  Question 2 : Si on règle la dette avant j’audience d’orientation, peut on faire valoir que la dette est réglée à l’audience d’orientation ? Faut il un avocat pour faire valoir que la dette a été réglée et que l’on souhaite l’extinction de la procédure ? Quel est le meilleur moyen de prouver le règlement de la dette (mandat cash à l’huissier ou à l’avocat poursuivant ? chèque simple à qui ? ....)
  Question 3 : Si nous ne sommes pas d’accord avec les montants mentionnés dans le commandement de saisie immobilière (saisies sur comptes bancaires occultées, arrêt de la Cour d’Appel mentionnant des sommes différentes de celles mentionnées dans le commandement de saisie immobilière, ....), que doit on faire ? Peut on soulever ces omissions et erreurs d’interprétation de l’arrêt de la cour d’appel soi même ou faut il un avocat ?
  Question 4 : Si on n’a pas reçu d’assignation devant le juge d’exécution dans les 2 mois suivant le commandement de saisie immobilière, que doit on faire ? Peut on disposer du bien ?
  Question 5 : Comment savoir si le commandement a été publié ? Si on n’a pas reçu d’assignation devant le juge d’exécution dans les 2 mois suivant la publication du commandement de saisie immobilière, que doit on faire ? Peut on disposer du bien ?

  
  
  • SI la vente aux enchères ne rembourse pas la creance du crédit immobilier, Boss, 2 mai 2016

    Bonjour je ne trouve aucune réponse dans aucun site . S’il vous plaît je voudrais savoir si un appartement est vendu aux enchères par exemple à 80 000 € et que l’on doit encore 100 000 € à la banque , la banque s’est très bien que l’on peut plus rembourser la dette donc comment sa se passe dans ce cas là en sachant que l’on peut plus rien payer du tout .comment la banque va récupérer son argent car la banque s’est très que la vente ne rembourse pas toutes la créances mais elle s’obstine à brader l’appartement quand même merci pour vos réponses
• 
  je suis dans le cas d’une prescription biennale, Olivier, 28 juillet 2015

  bonjour, j’ai déjà reçu la signification de l’arrêt de la cour d’appel par voie d’huissier, j’ai donc demander l’aide a un avocat de la cour de cassation pour déposer un pourvoi afin de bénéficier de la prescription biennale sauf que d’ici fin aout je vais avoir une exécution forcée et que la demande de pourvoi n’empêche pas la procédure du jugement en appel et la saisie peut être faite malgré le fait de clamer la prescription ...il faut attendre l’arrêt de la cour de cassation pour faire valoir ses droits et au bout d’un moment nous sommes étouffés aussi par les frais et le coût des procédures qui empêchent d’aller plus loin.
• 
  Sans titre, William, 8 janvier 2016

  Bonjour,
  Meilleurs voeux pour cette nouvelle année

  J’ai une question assez simple et je ne trouve pas sur le net.

  J’ai une amie dont la maison est en liquidation judiciaire pour 86 000 € de dettes.

  Puis je acheter sa maison, et si oui ! combien au maximum je peux lui acheter ? (en sachant que j’aurais les frais de notaires ... Et que la maison restera en sa possession (locataire) et moi propriétaire ?

  Exemple :
  Je lui achète sa maison 1 € ET Je lui loue ... De son côté elle ne pourra pas être saisie et ne pourra rendre ce qu’elle n’a plus.

  Merci de me répondre

  Cdlt

  William
• 
  Commandement de payer valant saisie immobilière URGENT , PANHUYZEN Claudia, 23 mars 2016

  Bonjour cher Maître,
  j’aurai besoin d’un conseil clair car avec le jargon qu’utilise les huissiers nous n’y comprenons rien.
  nous avons acheté un bien alors que nous avions une résidence secondaire, la banque nous a fait contracté prêt relais alors que nous ne l’avions pas demandé,nous n’arrivons pas à vendre cette résidence secondaire pour couvrir les 70 000 euros qui nous avait été demandés au départ.
  hier un huissier s’est présenté chez moi avec le document cité en objet, nous avions constitué un dossier de surendettement afin de trouver une solution pour échelonner la dette mais nous avons dû refuser le plan car pleins d’éléments n’avaient pas été pris en compte lors de l’élaboration de ce compte.
  la dette s’élève aujourd’hui à 106 000 euros , nous avons d’ors et déjà fait une nouvelle demande auprès de la banque de france.
  j’ai deux questions :
  1 - ont il le droit de demander la vent de notre résidence principale alors que c’est la résidence secondaire que nous devions vendre au départ (sachant que nous vivons dans notre maison avec 4 enfants)
  2- y a il un moyen de faire supprimer tous ces intérets qui ne cessent de gonfler la note ?
  Merci par avance pour vos réponses, j’oubliais, on nous donne 8 jours pour payer les 106 000 euros
  cordialement
• 
  Sans titre, MOUTAULT , 18 mai 2016

  C’est très instructif pour nous novices en la matière, merci
• 
  Sans titre, STROUK, 14 juin 2016

  a priori, du bon travail !!
• 
  N’avez-vous pas inversé prêteur et emprunteur ? !!, claude strouk, 20 juin 2016

  Pour y répondre il convient de se référer à la clause de déchéance du terme stipulée dans la quasi-totalité des offres de prêt. Ladite clause dispose le plus souvent que lorsque le prêteur fera défaut dans ses règlements, l’emprunteur aura la possibilité de prononcer la déchéance du terme, selon des modalités qui peuvent varier mais qui est nécessairement notifiée par LRAR ou par exploit d’huissier pour des raisons de preuve

  N’avez-vous pas inversé prêteur et emprunteur ?

  Vous pouvez me répondre par courriel
• 
  saisie immobilière, Barigault, 8 juillet 2016

  Très bon article , facilement compréhensible .
• 
  L’arrêt de la chambre mixte du 21 décembre 2012, LEXTAHITI, 10 septembre 2016

  Sauf erreur de ma part, la Chambre mixte semble ne pas partager le même point de vue de la deuxième chambre civile.

  Cour de cassation chambre mixte Audience publique du 21 décembre 2012
  N° de pourvoi : 12-15063

  
  
  • Sans titre, François DEAT, 27 octobre 2016

    C’est exact ! La position de la 2ème chambre civile n’a pas tenu longtemps.

    Je vous renvoie à la mise à jour de l’article (en commentaires de la page http://www.village-justice.com/articles/Saisie-immobiliere-attendez,14610.html?debut_comments-list=10#pagination_comments-list )
  
  
  • Sans titre, François DEAT, 28 octobre 2016

    Oui c’est exact !

    Vous trouverez une mise à jour sur ce point en commentaires.
• 
  Sans titre, helene begue, 8 janvier 2017

  Cet article m’a aidé à comprendre ce qui m’était reellement arrivé et ce qui m’attendait . Je croyais que je n’avais plus aucun recours . Mais j’ai compris que je pourrais avoir la possibilité de vendre mon bien à prix raisonnable avant la vente aux enchères . Un délai peut m’être accordé . Ai-je bien compris ?
• 
  Remboursement de dernière minute, Olivier, 9 juillet 2017

  Bonjour,
  Si, apres que le juge d’exécution a ordonné une saisie immobilière forcée, mais avant que la visite du bien ou l’adjudication n’ait lieu, la créance se voyait intégralement recouvrée, cela suspendrait-il la saisie et donc la vente ?
  merci par avance

  
  
  • Saisie immobiliere, Villa, 10 septembre 2018

    Bonjour ’’ sensiblement la même question’’ le fait de régler la créance avant l audience d execution : cela suspend t’il la vente forcee ou amiable. ?merci
• 
  Sans titre, Jean, 5 septembre 2017

  Merci, cher Maître, pour vos riches avis sur cette question angoissante. Sinon, peut-on invoquer la ’’force majeure’’ pour échapper à la saisie de son immeuble hypothéqué dans le cadre d’un prêt immobilier ? Par exemple si vous perdez vous revenus salariaux (cas de licenciement) en cours de remboursement de votre prêt en cour et qu’en même moment vous perdez le contrat de bail dont les loyers assuraient le remboursement des mensualités dudit prêt. Ces faits constituent ils des cas de force majeure ? Comment faire pour éviter la réalisation de l’hypothèque par la banque ? Merci d’avance pour vos conseils.

  
  
  • Saisie immobilière , Bedache, 5 septembre 2017

    Bonjour maître,
    J’aurais besoin de quelques renseignements.
    Cordialement
• 
  Question suite saisie et vente aux encheres de mon appart, Joan, 3 novembre 2017

  Bonjour maitre,
  Je me permets de poser cette question dans cette discussion, si vous pouvez m aider, mon appart acheter avec mon ex conjoint avait ete saisi par la banque et vendu aux encheres en nov 2014 bien evidemment à un prix inferieur au prix demandé par la banque. Depuis aucunes nouvelles de la banque et il y a qq jours je recois d un huissier unume gommandefment de payer avant saisie des biens meubles me reclamant la difference sur le prix de vente du bien saisi et le prix d origine du bien...!! N est il pas trop tard pour nous reclamer cette somme qui s eleve quand mm á 43000€ ? J ai peur qu ils me saisissent mon compte tout en sachant que j ai ete licencié il y a un an et j ai perçu une indemnité transactionnelle qui est sur mon compte. Merci de votre retour.
• 
  Comment arreter une saisi immoblière, Zig, 11 décembre 2017

  Bonjour Maitre,

  Peut-on arrêter une procédure de saisi immobilière en payant la totalité de sa dette ?

  Cordialement

  
  
  • Saisie immobiliere, Villa, 10 septembre 2018

    Bonjour, je voudrai aussi savoir si on peut m’être fin a une procédure ’’bien engagée’’. Je veux aider 2 personnes (séparées ) qui avaient acheter ensemble un appartement. Il y a eu commandement a payer,...convocation a audience d orientation..(le poursuivant étant le syndic) une partie a était réglée (remise d’ un chèque a l avocat du syndic le jour de l audience)je voudrais savoir si je règle la totalité de la créance au seul poursuivant cela peut mettre fin a la procédure de vente forcée ou amiable afin d aider ces 2 personnes a vendre leur appartement en toute sérénité(et a un meilleur prix), ... sans les contraintes imposées par un jugement. Merci
• 
  Sans titre, hélène , 19 février 2018

  Bonjour Maître,
  J’ai besoin d’un conseil, la banque ne saisit pas la maison et laisse trainer la situation, je soupçonne un vice de procédure mais je ne sais par quel bout prendre le problème. Je suis protégée par un plan de surendettement caduque depuis 4 ans puisque je ne suis pas parvenue à trouver un acheteur mais je continue à payer les échéances et mis à part une lettre d’huissier il y a deux ans à peu près d’injonction à payer il n’y a aucune suite. La personne qui suit mon dossier à la BDF me conseille d’attendre la saisie immobilière pour redéposer un plan mais la banque ne fait rien ?????
• 
  Sans titre, Castellano , 3 mars 2018

  Bonjour.

  Ma maison a était acheté par l’intermédiaire d’un prêt immobilier avec mon conjoint à 50/50 nous ne sommes pas Mariié
  Le montant de du pret environ 160 000 euros avec hypothèque de la banque aujourd’hui nous avons remboursé 10 000 euros
  je viens d’être comdanne à rembourser une dette de 200 000 euros suite à la vente d’une maison ( vice de construction annulation de la cente)
  la dette ne concerne pas mon conjoint
  peuvent t ils demander la vente de ma maison actuelle ? Ce qui aujourd’hui ne leur rapporterai rien vu que tout appartient à la banque’ ?
  Peuvent t’il attendre plusieurs années et renouveler la demande de saisie immobilière lorsque nous auront remboursé davantage
  je je pense qu’ils vont procéder à la saisie sur salaire mais vu que je gagne 800 euros par mois j....
  ma question est concrètement quels recours ont ils et pendant combien de temps
  parcavance merci pour votre reponse
• 
  Sans titre, Olivier, 9 mars 2018

  Bonjour, cela fait 4 mois que je suis en recouvrement à l’amiable avec ma banque sur mes échéances de prêt (3 mois de retard)suite a un chômage qui m’est tombé dessus.
  Ne pouvant plus régler mes échéances, j’ai décidé de vendre mon bien. J’ai expliqué cela au service recouvrement, leur demandant de geler mes échéances et il m’ont dit que cela n’etait pas possible et que je devais continuer a régler mes échéance sinon je passais au contentieux.
  Je viens de leur annoncer que celà n’eatit pas possible et donc il m’annonce qu’il continue la procédure.
  Que va t’il se passer sachant que ma maison est en vente ?
  Ais je un risque de saisie de mes meubles, tv ...etc ?
  Si je suis inscrit au FICP est ce que cela va avoir un impact sur mon compte courant ?(interdiction bancaire, CB bloqué, saisie sur salaire....) ou est ce que la procédure ne va être que sur une éventuelle saisie de mon bien immobilier si je n’arrive pas a vendre rapidement ?
  Merci de vos réponses
  Cordialement

  
  
  • Demander un Délai de grâce au tribunal d’instance , Biancone, 17 avril 2018

    Bjr,
    je ne sais où en est votre situation depuis, mais il existe la possibilite de demander un delais de grace au tribunal d’instance , et cela peut ds les meilleurs cas suspundre votre credit immobilier jusqu’a 24 mois et parfois sans trop de pénalité. Pour cela il vous faut les tableaux d’amortissements ou bordereau de situation du compte.
    Cdt, Laury.
• 
  Merci !!!, Filatriau Isabelle, 20 juillet 2018

  Merci beaucoup de toutes ces précisions et éclaircissements ! Je viens de recevoir un commandement de payer valant saisie immobiliere de mon appartement, (bien propre) remis en main propre, par mon créancier : organismes de restructuration acte de 2007 alors que j’etais mariée. Mon ex mari est parti en 2011, à demandé le divorce, prononce le 10/12/2013 dossier chez Creancier à son nom car ne voulait qu’un seul compte, prélèvement initiaux sur son compte, il a eu 4 713,91€ d’impayés 10 échéances impayés, frais qui me sont imputés. dossier à son nom, signés en indivision. A la séparation proposition de payer par 2 prélèvements mensuels au prorata de nos parts, clairement definies, sur ce Crédit de restructuration de 2007. lui n’ayant jusqu’à septembre 2017 aucun bien (achat appartement suite a succession de ses parents decedes), hypothèque en garantie de mon appartement du coup tout m’est imputé et je suis seule à être poursuivie ... et mon avocate ne bouge pas beaucoup ... d’où ma recherche d’infos ! Donc UN GRAND MERCI à vous
  Cordialement
• 
  saisie suite loyers impayés, jacques , 26 décembre 2018

  Cher Maître
  Je possède un titre exécutoire condamnant une personne à me rembourser trente cinq milles euros de loyers impayés. Ayant tout essayé nous envisageons la saisie immobilière d’un bien que cette personne possède en nom propre. La valeur de ce bien dépasse largement le montant de la dette : est ce un motif de caducité de la procédure ?
  Connaissez vous le cout d’une telle procédure et sommes nous certains que les frais quelle engendre seront aux dépens du débiteur ?
  Sincères salutations

  
  
  • J ai un titre exécutoire, le condamné est rôdé par le système il a en son nom propre que de l immobilier , Jean Khatir, 1er juillet 2019

    Bonjour, que dois je répondre a mob huissier et a mon avocat si ils refusent par des prétextes bizarres : pas l habitude, ou je ne fais pas de commandement de payer aux fins de saisie immobilière.. ??

    Le condamné multirécidiviste continue à vivre sur le dos des autres en profitant de ce laxisme . Merci de vos conseils,
• 
  recours ultime vente forcee, Campos, 8 janvier 2019

  bonsoir

  En effet, si le juge ordonne la vente aux enchères publiques et une fois le délai d’appel de quinze jours expiré, le bien sera présenté lors de l’audience de vente forcée et ce de manière inéluctable.
  En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/Saisie-immobiliere-attendez,14610.html#de1kwj6UO40rrjTZ.99

  Merci de ne pas diffuser de fake news sur ce site censé être fiable. Dans certains cas le débiteur a la possibilité de régulariser sa situation avant les visites préalables à la vente aux enchères.

  
  
  • je suis menacé par un huissier commandement aux fins de saisie vente, louzolo guy, 13 janvier 2019

    BONJOUR, je suis menacé par un huissier qui est passé chez m ;a laissé UN COMMANDEMENT AUX FINS DE SAISIE VENTE
  
  
  • vente aux enchères, Anonymus, 25 mars 2019

    Bonsoir,
    Si la vente aux enchères est suspendue dans le cadre d’un dépôt d’un dossier de surendettement pour une période de deux ans, le débiteur a-t-il la possibilité de négocier avec le créancier pour une reprise des sommes dues c’est à dire de payer les arriérés afin de reprendre les échéances du prêt ?
• 
  Compliqué !, LOUP G, 15 novembre 2019

  Bonjour , j’ai appris beaucoup de choses , mais je n’ai pas trouvé de réponse à ma question . Combien coute et à charge de qui sont tous les frais de cette poursuite ?
  Cordialement.
  G LOUP

  
  
  • Saisie immobilière avec enchères dans 1 mois , Le Bihan Sylvie , 13 janvier 2021

    Bonjour
    La déchéance du terme valant saisie date du 27 avril 2018
    L’audience d’orientation date du 18 mai 2020
    Après avoir fait appel de la décision en août 2020, le tribunal de la cour d’appel nous a débouté et condamné à la saisie en décembre 2020
    Est il possible de pourvoir en cassation afin de casser le jugement en appel et déchoir la maison de crédit de ses droits
    Merci