Village de la Justice www.village-justice.com
Agents immobilier : mentions obligatoires du mandat. Par Victoire de Bary, Avocat.
Parution : mercredi 8 janvier 2014
Adresse de l'article original :
https://www.village-justice.com/articles/Agents-immobilier-mentions-obligatoires,15916.html
Reproduction interdite sans autorisation de l'auteur.

Aux termes de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 4 janvier 1970), est un agent immobilier le professionnel qui – titulaire d’une carte portant la mention transaction – a pour mission de louer ou de vendre un bien.

Elément clé de la relation du professionnel avec son client, le mandat de l’agent immobilier est soumis à une règlementation spécifique.

On distingue ainsi, parmi les différents mandats, le mandat exclusif, le mandat co-exclusif, le mandat semi exclusif et le mandat simple.

Le mandat simple offre à de multiples professionnels la mise en vente, la mise en location ou la recherche d’un bien immobilier et permet au propriétaire de vendre par lui-même.

Le mandat co-exclusif confie à un nombre limité et connu de professionnels la mise en vente, à la location ou la recherche d’un bien. Ce type de mandat engage le propriétaire à vendre, ou à louer, et l’acquéreur potentiel d’acheter par l’une des agences ou à les dédommager par le versement d’un montant équivalent à la commission. Un tel mandat peut prévoir que la rémunération sera répartie entre les agences sans nécessairement que ces dernières aient finalisé la vente.

Le mandat "semi-exclusif" confie à un seul professionnel la mise en vente ou en location, ou la recherche d’un bien immobilier, mais le propriétaire garde la faculté de vendre directement par lui-même. Cependant, dans ce cas, l’accord peut prévoir que les honoraires sont dus en partie. En l’absence de clause et si le vendeur, ou l’acquéreur dans le cadre d’un mandat de recherche, traite lui-même la transaction, il ne peut devoir aucun honoraire ni dédommagement.

Enfin, le mandat exclusif confie à un seul professionnel la transaction. Le propriétaire ne peut vendre et l’acquéreur trouver par lui-même que s’il paye à son mandataire un montant équivalent à la commission qu’il aurait dû percevoir.

Quelle que soit la nature du mandat, cet acte doit non seulement répondre aux conditions résultant du droit commun et applicables à tout contrat (consentement et capacité des parties, cause et objet de l’engagement), mais également un certain nombre de mentions obligatoires.

Enfin, et de façon très spécifique, le mandat doit répondre aux conditions suivantes :

-  Il doit être écrit et doit avoir été établi en autant d’exemplaires que de parties ayant des intérêts différents. Tous les exemplaires doivent contenir les signatures originales. A défaut, il n’est pas valable.
En outre, le mandat doit être préalable à toute action de l’agent immobilier (qui ne peut dès lors indiquer qu’il dispose d’un bien à vendre si le mandat n’a pas été signé).
Ces obligations résultent de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi Hoguet.

-  Le mandat doit ensuite avoir un objet précis (article 72 du décret de 1972), c’est-à-dire désigner précisément quel est le bien vendu ou recherché ainsi que, pour une recherche, le prix maximum.
Si le mandat comporte l’autorisation – pour le mandataire – de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

-  Ce même article 72 prévoit que tous les mandats sont répertoriés, par ordre chronologique, sur un registre des mandats et que le numéro d’inscription sur le registre doit être reporté sur l’exemplaire du mandat, qui est remis au mandant.

-  Le mandat doit par ailleurs détailler les pouvoirs confiés au mandataire. La nature du mandat (simple, co-exclusif…) figure ainsi dans le contrat lui-même, ainsi que le pouvoir éventuel de conclure la vente, de percevoir des fonds….

En matière de perception de fonds, l’article 76 du décret prévoit ainsi que « le titulaire de la carte n’est autorisé à verser pour un montant maximal, à recevoir ou à détenir des fonds, biens, effets ou valeurs ou à en disposer, à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que dans la mesure et dans les conditions précisées par une clause expresse du mandat, compte tenu des dispositions de cette loi et du présent décret ».

D’ailleurs, l’existence de cette clause expresse impose d’autres mentions obligatoires prévues par l’article 79 du même décret, à savoir «  l’indication du mode et du montant de la garantie et celle du garant ou du consignataire ».

-  De plus, l’article 73 du décret de 1972 rappelle que le mandat doit préciser la rémunération du mandataire (cette rémunération doit être déterminable c’est-à-dire que si elle correspond à un pourcentage, il convient d’en déterminer l’assiette) et si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. En cas de partage, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Il en est de même des frais de rédaction d’acte et de séquestre.

A défaut de concordance entre le mandat et l’acte, et à défaut d’éléments prévoyant le montant de la rémunération dans le mandat, l’agent ne peut prétendre à aucune rémunération.

D’ailleurs, cette disposition prévoit que « le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties  », et que la rémunération n’est pas due tant que l’opération de vente n’a pas été constatée par acte authentique.

En outre, l’article 78-1 du même décret rappelle que la clause relative aux honoraires « a pour objet les frais exposés par le mandataire et la commission à laquelle il peut prétendre pour ses diligences préalables à la conclusion de l’opération.
Elle décrit les modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire.
Elle est mentionnée sur le mandat en caractères très apparents ».

Enfin, rappelons qu’en application de l’article 75 du décret, la rémunération forfaitaire prévue par le mandat peut être modifiée« lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l’engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat  ».

-  Le mandat doit aussi prévoir les modalités de la reddition de compte, c’est-à-dire les modalités dans lesquelles l’agent doit rendre compte à son mandant de l’exercice de sa mission.

-  Enfin, le mandat doit mentionner la durée pendant laquelle il est valable, s’il se renouvelle tacitement ou pas, mais aussi et surtout la date butoir à laquelle il prendra fin sans qu’aucune formalité ne soit requise.

A cet égard, rappelons que l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que :

«  Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.
Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :
1° La vente d’immeuble par lots ;
2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.
Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé  ».

Enfin, comme tout contrat, le mandat doit mentionner l’identité des parties, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.

Pour ce qui concerne le professionnel de l’immobilier, celui-ci doit indiquer plus spécifiquement le numéro de sa carte professionnelle, le montant de la garantie financière dont dispose l’agent, ainsi que le nom et les coordonnées de l’organisme de garantie.

Le mandat doit également préciser la date et le lieu auxquels il a été signé ainsi que le nombre de mots, chiffres ou lignes rayés comme nuls.

A défaut de ces mentions obligatoires, le mandat est nul et ne peut trouver application.

Les règles applicables en matière de mandat sont donc particulièrement strictes et ne peuvent souffrir d’arrangements sans que les parties prennent des risques importants.

Victoire de BARY Avocat Associé www.sherpa-avocats.com
Comentaires: