Cela devait être, avec l’encadrement des loyers, la mesure phare du projet de loi ALUR (« pour un accès au logement et à un urbanisme rénové ») présenté par la ministre Cécile DUFLOT. La garantie universelle des loyers (GUL) a été adoptée définitivement par le Parlement le jeudi 20 février 2014, par un ultime vote du Sénat dont la majorité de gauche a voté ce texte, adopté la veille par l’Assemblée, la droite s’y opposant.

A l’origine, la GUL visait à faciliter l’accès au logement pour les locataires, tout en rassurant les propriétaires, auxquels le gouvernement assurait de se substituer à l’occupant, en cas d’impayés. Toutefois, sous la pression des sociétés d’assurances privées pour loyers impayés, les députés ont finalement décidé que cette garantie ne serait pas obligatoire. En effet, le bailleur pourra toujours lui préférer une caution personnelle ou une assurance contre les risques locatifs. Selon un récent sondage, les deux tiers des propriétaires bailleurs préfèreraient d’ailleurs la garantie d’une personne physique comme caution.

Parmi les amendements adoptés, qui modifient le texte initial de la ministre, on retient que les propriétaires ayant proposé à la location des locaux impropres à l’habitation ou indécents (caves, combles, logements frappés d’arrêtés de péril imminent etc…), ainsi que les bailleurs sociaux sont exclus du dispositif.

Finalement, la GUL ne sera pas financée par une taxe payée par les locataires et les propriétaires, proposition qui avait réussi à mécontenter tout le monde ! Evaluée à 420 millions d’euros par le gouvernement, elle devrait être abondée en partie par Action logement, mais aussi par « redéploiement », c’est-à-dire qu’elle se substituera aux dépenses actuelles de l’État, des collectivités ou des organismes HLM. L’opposition évalue le dispositif à environ 700 millions par an.

La GUL devrait être gérée par une agence composée de 20 à 40 fonctionnaires prenant la forme d’un Établissement Public Administratif de l’Etat, pour un contentieux estimé entre 2 et 3 % des six millions de baux, soit 120 000 à 200 000 dossiers par an.

En pratique, dès le 1er janvier 2016, le bailleur devra cocher une case sur le futur bail type (créé par un Décret attendu pour l’été 2014) s’il ne veut pas de la GUL ce qui lui permettra de souscrire à une offre d’assurance privée. La GUL n’est pas cumulable avec une assurance contre les risques locatifs.

Si, à l’inverse, il accepte de la souscrire, il sera couvert gratuitement sur une période de 18 mois, à hauteur d’un montant plafonné au loyer médian du quartier. Ce loyer médian – c’est-à-dire que la moitié des loyers est plus élevée et l’autre moitié plus basse ; il ne s’agit évidemment pas d’une moyenne - correspond aux valeurs de référence fixées par les préfets.

Cela signifie que le bailleur n’a pas la garantie d’être intégralement indemnisé si le loyer contractuel est supérieur à ce « loyer préfectoral ».

De même, la GUL ne couvre pas les dégradations et réparations locatives qui ont souvent tendance à s’aggraver en même temps que les arriérés de loyers… Bien sûr, le propriétaire bailleur, bénéficiaire de la GUL, pourra toujours agir et saisir le Tribunal d’Instance contre son locataire.

En effet, la GUL n’instaure pas pour autant un droit au maintien dans les lieux du locataire qui ne paye plus ses loyers.

L’article 8 du projet de loi précise que « Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide en application du présent article. »

Le propriétaire bailleur pourra donc toujours engager une procédure en résiliation de bail et solliciter la condamnation du locataire à lui régler le surplus des loyers non couvert par la GUL ou les réparations locatives.

Il n’est donc pas certain que les expulsions locatives diminuent avec ce nouveau dispositif légal, ce qui est pourtant l’objectif affiché…

Les clauses et conditions des futurs baux types, qui devraient être créés l’été prochain par décret, permettront d’en savoir davantage sur le nouveau dispositif.

Quoi qu’il en soit, les propriétaires seraient bien avisés de souscrire auprès des compagnies privées une couverture supplémentaire s’appliquant également aux dégradations, à la vacance locative ou aux frais de contentieux…

Une procédure d’expulsion pour loyers impayés est en effet un véritable parcours du combattant (Voir article du même auteur https://www.village-justice.com/articles/expulsion-locataire-impayes-loyer,8421.html) et la GUL ne devrait malheureusement rien y changer…

Romain ROSSI-LANDI Avocat à la Cour www.rossi-landiavocat.fr

Comentaires:

• 
  Dépôt de garantie, GUTIERREZ , 29 décembre 2015

  Le choix de la GUL interdit il le dépôt de garantie ? Pouvez vous le préciser dans votre article ?
• 
  Assurance privée , GUTIERREZ , 29 décembre 2015

  Il me semble que pour bénéficier de l’assurance loyers impayés ,les cies d’assurance exigent un revenu minimal du locataire égal au moins à 3 fois le loyer. Pouvez vous le préciser dans votre article ?