L’absence de connaissance des surfaces de plancher de chaque lot situé dans une ZAC constitue un obstacle à la délivrance de tout permis de construire.

En l’espèce, la SARL Antigua avait obtenu la délivrance d’un permis de construire par le Maire de La Gaude afin de réaliser un ensemble de locaux à usage industriel destiné à la torréfaction et au conditionnement du café sur un terrain situé dans une ZAC.

Une association locale de protection de l’environnement de cette ZAC et certains voisins du projet ont formé un recours contentieux à l’encontre de ce permis de construire.

Par jugement en date du 15 décembre 2008, le Tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande.

Ces derniers ont interjeté appel de ce jugement, qui a été confirmé par un arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 31 mars 2011.

Les intéressés ont alors formé un pourvoi en cassation.

Aux visas des articles L. 123-3, L. 311-6, L. 421-6, R. 311-10-3 du Code de l’urbanisme, la Haute Assemblée a apporté, dans le cadre d’un considérant de principe, d’importantes précisions en matière de délivrance d’un permis de construire au sein d’une ZAC.

Ainsi, le Conseil d’Etat a indiqué que le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d’une ZAC est déterminé par le cahier des charges de la cession du terrain, approuvé par l’autorité administrative compétente.

De plus, en l’absence d’une telle détermination, et à défaut de coefficient d’occupation des sols qui soit applicable, l’autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut connaître la surface dont la construction est autorisée sur la parcelle et celle qui reste autorisée sur les autres parcelles du même îlot.

Une précision mérite d’être apportée depuis l’entrée en vigueur de l’article 158 de la loi ALUR.

Cet article, qui a beaucoup fait parler de lui, a notamment entraîné la suppression du COS.

Toutefois, bien qu’entrée en vigueur dès le 27 mars 2014, cette suppression du COS n’impacte pas les lotissements qui ont été autorisés avant cette date.

Ainsi, comme l’a indiqué le gouvernement dans une note de mai dernier, la loi ALUR ne remet pas en cause les surfaces de plancher maximales constructibles fixées par les permis d’aménager accordés avant son entrée en vigueur, quand bien même ces surfaces auraient été déterminées en tenant compte de l’application du COS au périmètre de l’opération d’aménagement.

Cette logique est également applicable en matière de ZAC.

Les juges du Palais Royal ont ensuite considéré que le Maire ne peut, en principe, légalement délivrer un permis de construire sur la parcelle considérée.

Autrement dit, l’absence de communication aux services instructeurs des surfaces de plancher de chaque lot situé dans une ZAC constitue un obstacle à la délivrance de tout permis de construire.

Le Conseil d’Etat a estimé que le Maire de La Gaude disposait d’informations suffisantes sur ce point. En effet, un certificat d’urbanisme délivré en 2005 permettait à ce dernier de s’assurer que le projet litigieux n’excédait pas la SHON dont la construction restait autorisée dans la ZAC.

La Cour administrative d’appel de Marseille n’a donc pas commis d’erreur de droit en considérant que s’est à bon droit que ledit Maire avait délivré le permis de construire sollicité par la SARL Antigua.

L’absence de réalisation d’un cahier des charges à l’occasion de la cession du terrain assiette du projet étant sans incidences sur la légalité du permis de construire litigieux.

Les juges du Palais Royal ont également écarté le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement de la ZAC relatif aux types et catégories d’activités autorisées en son sein.

De même, a enfin été écarté le moyen tiré de l’insuffisance de l’étude d’impact jointe au dossier de demande de permis de construire.

Les pétitionnaires devront donc s’assurer que les pouvoirs instructeurs disposent de renseignement quant aux surfaces de plancher de leur projet dans une ZAC et notamment si ce dernier projet s’inscrit bien dans l’enveloppe autorisée au sein de ladite zone d’activité concerté.

A défaut de quoi, le permis sollicité ne pourra être délivré ou pourra être annulé en cas de recours par un tiers.

Références : CE, 15 octobre 2014, ASEZAT La Gaude, n°349775 ;

Antoine Louche, Avocat associé chez Altius Avocats www.altiusavocats.fr