Peut-on confier un pouvoir à son gardien d’immeuble en vue d’une assemblée générale des copropriétaires : vers une réponse positive ?

Cette question en apparence anodine cristallise pourtant depuis longtemps un virulent débat au sein des copropriétés, quant à éventuelle prohibition d’un tel mandat au profit d’un gardien.

Rappelons que cet article 22 dispose, dans sa dernière rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 :

"...Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale. »

Ainsi, s’il est loisible pour tout copropriétaire de donner son pouvoir pour le représenter à une assemblée générale à toute personne de son choix, et dans la limite prévue par l’article 22, encore faut-il que ladite personne ne soit ni préposée, ni salariée du syndic.

Cette solution étant acquise, plusieurs commentateurs tentent de longue date d’associer aux personnes formellement interdites de procuration le sort du gardien d’immeuble qui recevrait un pouvoir d’un copropriétaire, au motif qu’il serait assimilé à un « préposé du syndic ».

Et de s’emparer d’une récente décision de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 7 mai 2014 (n° de pourvoi : 13-11743) qui les conduit, à notre sens fort imprudemment, à une analyse erronée de la prohibition de l’article 22 de la loi.

Aux termes de cette décision, la Haute juridiction a en effet considéré que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui "travaille et accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé." Partant, les juges ayant estimé qu’une personne pourrait donc être qualifiée de préposé du syndic même en l’absence de contrat de travail le liant à lui, les gardiens et employés d’immeuble sont donc des préposés du syndic, à ce titre ils ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ! [1]

Il s’agit à notre sens d’une interprétation totalement fallacieuse de la nature des relations entre le gardien d’immeuble et le syndic et une analogie inapplicable à notre problématique.

Il n’est pas contestable que le gardien est toujours le préposé du syndicat et non pas celui du syndic, tout comme il est le salarié du syndicat et en aucune manière du syndic.

Une telle solution est constamment rappelée par la Cour de cassation et notamment dans l’arrêt de son Assemblée plénière n°583 du 5 mars 2010 [2] ou celui de sa chambre sociale du 19 octobre 2011 [3]

Si le syndic peut le cas échéant gérer du personnel du syndicat : gardien, employés d’entretien, jardinier, etc., ces salariés ne se confondent pas avec ses propres salariés.
Le gardien n’est donc jamais le salarié du syndic, mais toujours du syndicat.

Reste l’application à la question des procurations en faveur des concierges et gardiens.

Plusieurs réponses ministérielles abondent dans le même sens favorable : une réponse déjà ancienne n° 32353 JOAN Q du19/02/1996 page 948, mais aussi et surtout, la récente réponse du Ministre du logement n°21727 JOAN Q du 16/07/2013 page 7548.

A une question du député des Yvelines Jean-Marie Tetart qui l’interrogeait sur « la situation des gardiens d’immeubles qui ne sont actuellement pas concernés par l’interdiction de détenir des pouvoirs de copropriétaires, comme c’est le cas des syndics et de leurs proches. Cette situation engendre souvent des conflits d’intérêts très nets. En effet, les personnes peu impliquées dans leur copropriété préfèrent souvent, par facilité, remettre leur pouvoir à leurs gardiens. Ce type de relation peut facilement dériver et aboutir à une impunité ou une forme de clientélisme au sein des copropriétés. Il lui demande donc quelles mesures compte prendre le Gouvernement pour que ce type de situation soit prise en compte et cesse rapidement. »

Le ministre de l’égalité du territoire et du logement a clairement rétorqué que : « La loi impose néanmoins plusieurs limites au copropriétaire qui souhaite se faire représenter dont celle qui prévoit que « chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat » Compte tenu de cette limite voulue par le législateur pour éviter tout contrôle de l’assemblée générale des copropriétaires ou une certaine forme de clientélisme, il n’apparaît pas nécessaire d’introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d’immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires. Cette position est corroborée par le fait que, s’agissant des gardiens d’immeubles, un certain nombre de copropriétaires estiment trouver un avantage supplémentaire à confier leur représentation à ces derniers, témoins quotidiens de la gestion de leur immeuble et de la vie dans leur copropriété. »

Le ministère du logement a donc bien exclu toute disposition législative visant à interdire aux gardiens d’immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires, la loi énumérant limitativement les cas d’exclusion.

Si cette réponse est intervenue avant la publication de la loi ALUR, la solution demeure pour nous analogue avec la nouvelle rédaction de l’article 22, puisque la loi du 17 mars 2014 n’a aucunement modifié la nature des relations entre le gardien d’immeuble, le syndic et le syndicat.

Tout nous semble en conséquence militer pour qu’il soit envisageable de confier un ou plusieurs pouvoirs au gardien de son immeuble.

Il n’en demeure pas moins que nombre de responsables de copropriété persistent dans une position de blocage à ce sujet, potentielle source de contentieux et de demandes d’annulation. d’assemblées générales.

Thierry Vallat, Avocat www.thierryvallatavocat.com @MeThierryVallat

Comentaires:

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  reponse a l article , mme saurina copropriétaire a bordeaux, 19 juillet 2015

  trés intéressant et répondant a ma recherche en vous remerciant
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  Le gardien préposé du syndic ? , tonton, 26 octobre 2021

  L’interprétation faite par l’ARC n’est ni erronée ni fallacieuse elle est subtile et somme toute plutôt pragmatique.
  En revanche écrire : « que le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné… » est plutôt réducteur en utilisant le seul mot « employeur » au lieu de « commettant » qui peut être un employeur ou un DRH, et « subordonné » au lieu de « préposé ».
  Au vu de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 le syndic est le DRH du syndicat (« Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. »).
  Donc le gardien est bien un préposé du syndic.
  Quant à l’arrêt il faut retenir que pour être le préposé de quelqu’un il suffit de recevoir des directives ou des ordres d’un commettant et de les exécuter pour être son préposé, ce qu’est bien Mme B. vis-à-vis de la société Sogire (le commettant)… et un gardien vis-à-vis d’un syndic.