Les acheteurs reviennent dans le jeu

Le marché immobilier serait en train de repartir. Un constat validé mais nuancé par Christophe Couvert, conseiller immobilier au sein du réseau d’agents mandataires CapiFrance [2], qui précise que, dans certaines régions, ce sont les acheteurs qui ont la main et tiennent le marché. C’est que la conjoncture apparaît comme plus favorable grâce à des taux d’intérêt bas, comme le souligne CAFPI [3], un des leaders parmi les courtiers immobiliers, qui publie un baromètre du marché. Une bonne nouvelle pour tous ceux en recherche d’un financement nécessaire car la responsabilité majeure de l’acheteur est évidemment celle de payer « au jour et au lieu réglés par la vente » selon l’article 1650 du Code civil.

En effet, ce dernier est naturellement tenu du paiement du prix stipulé par le contrat. Il s’effectue généralement lors de la remise des clefs et la prise de possession des lieux par le vendeur, via notaire. Cette obligation de paiement comprend également les frais d’acte et autres accessoires liés à la vente. En tant qu’acheteur, vous n’êtes pas en principe redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, qui sont respectivement à la charge du propriétaire et de l’occupant au 1er janvier de l’année en cours. Des dispositions contractuelles peuvent prévoir une répartition prorata temporis en fonction de la date d’acquisition.

Rappelons également que l’acheteur doit être de bonne foi, c’est-à-dire ne pas avoir connaissance d’éventuels litiges à venir et qui pourraient entraver la vente. Si l’acheteur faillit à l’une de ses obligations, le vendeur peut lui imposer de conclure la vente, demander la résolution de la vente, ou ne pas reverser les sommes initialement versées dans certains cas. Pour nombreuses qu’elles puissent paraître, les obligations de l’acheteur se limitent globalement à trouver les fonds nécessaires dans le temps imparti. Peu de choses en comparaison des obligations du vendeur.

Être vendeur : de nombreuses obligations

C’est sur le vendeur que repose la majorité des obligations (et de risques) lors de la conclusion d’une vente immobilière. « En tant que vendeur vous conservez une épée de Damoclès au-dessus de la tête jusqu’à la signature de l’acte définitif », explique ainsi un notaire [4]. Il existe néanmoins quelques précautions à prendre pour limiter les risques.

En effet, le vendeur est tenu de communiquer à l’acheteur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation du bien en question. Cette obligation d’information s’impose en particulier au vendeur professionnel qui ne peut se dégager de sa responsabilité en invoquant son ignorance. De plus, vendre un bien implique également de livrer le bien vendu avec tous ses « accessoires » et de manière conforme aux spécifications du contrat.
Le vendeur doit également assurer la « possession paisible de la chose vendue » selon les dispositions du Code civile (article 1625) grâce à l’établissement de différents diagnostics techniques relevant par exemple la présence de termites, de plomb ou d’amiante. Il s’agit de se prémunir en cas de vice caché, car le vendeur reste responsable des défauts cachés au moment de la vente, lorsque ceux-ci « rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destinait ou diminuent tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas pris la décision d’achat, ou en tout cas pas à ce prix-là, s’il en avait eu connaissance » (article 1641 du Code civil). À l’inverse, le vendeur n’est pas responsable des défauts apparents (article 1642).

L’acheteur peut demander en justice l’annulation de la vente ou son exécution forcée jusqu’à 12 mois après la découverte du vice. Le vendeur (non professionnel et de bonne foi) peut échapper à sa responsabilité en insérant, dans l’acte de vente, une clause exonératoire. Encore faut-il le savoir. Et comme le particulier n’est que rarement un spécialiste du droit immobilier, le recours à des professionnels est plus que conseillé pour des démarches qui se complexifient d’année en année et de lois en lois.

Solliciter l’aide des professionnels

« Comment m’assurer qu’il n’y a pas de vices cachés ? Une opération de gré à gré ne permet aucun recours, puisque l’achat se fait en l’état. Il n’est pas donné de plus aux particuliers d’avoir les capacités de lever toutes les clauses suspensives » met en garde Jacques Daboudet [5], à la tête de CapiFrance. Car face à la technicité en matière de transactions immobilières, les particuliers s’y retrouvent difficilement. Or, le contexte est marqué par la hausse des ventes entre particuliers. Cette tendance n’est pas sans risque, notamment du fait de la méconnaissance des aspects juridiques et techniques. Délais de vente important, échecs de la transaction, et litiges ne vont pas dans le sens de la sécurisation du marché. « Une transaction menée par un agent immobilier à deux fois plus de chances de se concrétiser » résume lapidairement Stéphane Anfosso [6], directeur général du site d’annonces A vendre A louer.

« Au-delà des gages de sécurité juridique que nous offrons de la sorte à nos clients, il y a des garanties de compétence et de responsabilité qui sont quasi-inexistantes dans des transactions entre particuliers » affirme le dirigeant de CapiFrance. Le réseau d’agents mandataires a ainsi intégré au sein de son organisation un service juridique qui vérifie la conformité du contrat d’un bout à l’autre de la chaîne et accompagne les agents mandataires et leurs clients au cours de la transaction. CapiFrance impose également que le compromis de vente soit, lui aussi, signé devant notaire.

« Si tous les éléments sont là au départ, tout le monde gagne du temps et la vente est sécurisée  » note Maître Thierry Thomas, président de l’Indi (Institut notarial du droit immobilier) qui encourage les professionnels de l’immobilier et les notaires à travailler « main dans la main ». Une union qui ferait la force dans un contexte marqué par l’avalanche de lois censée fluidifier le marché (Duflot, Alur, …). « Ces nouvelles contraintes offrent une opportunité extraordinaire pour valoriser le rôle des professionnels de l’immobilier aux yeux du grand public » propose Ariane Artinian [7], rédactrice en chef du Journal de l’Agence. Une manière également de « restaurer la confiance » sur le marché, comme l’espère le PDG de CapiFrance [8] dans une tribune. Et de donner un sacré coup de pouce à la reprise.